11 月 20 日，融創發布公告，宣布境外債務重組各項條件已獲滿足，今日起正式生效。根據公告内容，此次融創境外債重組規模約百億美元，這些現有債務将根據債權人選擇，置換爲 6 筆新上市的美元票據、強制可轉換債券、可轉換債券，及融創服務股權，分别對價 57 億美元、27.5 億美元、10 億美元、7.75 億美元，完成化債。
融創方面表示，伴随着境内外公開市場債務重組全部完成，融創整體化解約 900 億元人民币的債務風險，境外公開市場 2-3 年内無剛性還債壓力，爲經營恢複創造了更好條件。
實際上，2022 年至今，行業低迷的走勢讓不少房企都在化債的路上，境外債違約的房企超過 40 家。同時據不完全統計，自 2021 年下半年以來，已有超 50 家上市房企啓動債務重組。房企化債也成爲了業界一直以來關注的焦點。時不時會傳出房企化債的進度，有的房企 " 半途而廢 "，有些房企 " 或有進展 "，但融創這次确實可以算是一個 重大進展。
易居研究院研究總監嚴躍進表示：" 此次融創的境外債務規模約百億美元，分别對應了四種處置方式。此次處置的工作是豐富的，從債權和股權兩個角度化解了存量債務，相關新債務工具也具有較好的流通性，所以總體上在化解存量債務的同時，積極促進和投資人的意見協調。此次融創的化債工作，意義在于，其屬于全國首個境内外債務重組流程走完的大型房企，所以具有标杆性。這既說明融創在化債方面積極和努力，也說明融創的資産相對是優秀的，更說明其化債方面的策略是科學和富有成效的。"
此次融創債務重組工作具有行業标杆性，也再次成爲行業的焦點。能夠在當前市場環境下，頂住壓力，積極推進，18 個月内順利完成債務重組，也讓我們看到融創自救的決心。那麽融創又是如何順利完成債務重組的呢？
" 天時 "" 地利 "" 人和 " 缺一不可
所謂 " 天時 " 即爲政策在供需端發力。2023 年下半年以來，包括住建部、央行等主管部門密集發聲出台各項利好政策，例如落實 " 金融 16 條 "，加大民營企業債券融資支持工具支持力度，全面落實 " 認房不認貸 " 等等，在供給端及需求端的政策力度都是空前的。
同時在 " 保交付 " 方面也得到了政府、金融機構的大力支持，第一批次及第二批次保交樓纾困基金落地約 190 億元，這也成爲順利複工複産、穩定交付的重要基礎。。融創也一直響應政策号召，全力以赴投入到 " 保交付 " 之中。據融創方面表示，2023 年 1-10 月已交付約 20.5 萬戶，今年還将完成 30 萬套交付任務。另外，融創還與 AMC 開展合作，融資金額超 200 億元，借此盤活了多個優質項目，爲公司補充了現金流。
所謂 " 地利 " 即爲大本營政府專班助力。自從 2022 年 5 月融創出現債務逾期，公開違約暴雷後，天津政府第一時間就爲融創成立了專班，指導幫助融創纾困化險。這次境内外債務能夠在 18 個月内順利完成，其中也離不開天津這個大本營的的支持。如今看來，總部搬回天津也是無比正确的一步棋。
所謂 " 人和 " 即爲債權人相對給力。相較于其他房企受到債權人的各種刁難，融創債權人表現還是給力的。不過債權人對融創的理解也是建立在尊重之上，一直以來，融創的重組方案确實在與債權人積極溝通，并且照顧到了債權人的不同訴求，提供了留債展期、可轉債、強制可轉債、融創服務換股等多種靈活選擇。
9 月 18 日上午 11 時，融創中國在香港國際金融中心如期舉行了境外債務重組會議，并于當日晚間發布公告，境外重組方案都獲得高票通過。其中，債權人數通過率爲 99.75%，債務總額通過率爲 98.3%，均爲近年來行業最高。而在此 4 天之後的晚上，恒大宣布境外債重組的會議不舉行了，與之形成鮮明對比。不難看出，相比許家印，債權人對孫宏斌的信任度更勝一籌，同時，對融創的在重組方案和當前發展情況更爲認可。
其中方案的兩項亮點以及備受關注措施爲債權人選擇強制可轉換債券及融創服務股份。
1.債權人選擇強制可轉換債券措施。9 月 21 日，融創中國公告披露，公司将強制可轉換債券的限額由 17.5 億美元提高到了 27.5 億美元。此外，由于計劃債權人選擇轉換的強制可轉換債券的本金額（39.89 億元）超過了當前限額，強制可轉換債券将根據計劃債權人選擇轉換的金額按照比例分配給選擇計劃債權人。
公開資料顯示，強制可轉換證券與選擇性可轉換證券相對，投資者沒有權利在未來要求現金支付。待公司認爲轉換條件成熟時，這些證券必須根據規定進行轉換。在信用評級中，其被視作是普通股的替代品，不易造成信用評級的下降。而選擇性可轉換證券則被視爲債務。
盡管股市瞬息萬變難以預判，但從債權人同意接受強制可轉換債券來看也确實是當下較好的選擇。
2.選擇債權和融創服務股份之間的交換。公告稱，重組生效日期落實後，選擇将現有債權交換爲融創服務股份的計劃債權人将從融創服務投資（融創中國間接全資附屬公司）獲得融創服務股份。這次交換的價格爲緊接記錄日期前 60 個交易日融創服務股份交易量加權平均價格的 2.5 倍，但最低交換價格爲每股融創服務股份 13.5 港元。不過，能夠進行交易的股份數也是有限，轉讓給計劃債權人的融創服務股份最高數目爲 4.49 億股，占已發行融創服務股份總數的 14.7%。
由于記錄日期前 60 個交易日融創服務股份的交易量加權平均價格爲每股 2.457 港元，所以這次融創服務股份的交換價格爲 13.5 港元 / 股。盡管與預想的差距懸殊，但這也已經是融創現階段能夠給出的最大誠意了。按照 13.5 港元 / 股計算的話，融創中國可以用來交換的融創服務股份的計劃債權最高金額爲 60.66 億元（約 7.75 億美元）。同樣的，由于計劃債權人選擇交換的有關融創服務股份的預估計劃債權金額爲 13.4 億美元，超過了限定融創服務可交換的計劃債權最高金額，限定融創服務股份将根據計劃債權人選擇交換的金額按比例分配給選擇計劃債權人。
除了發行強制可轉換債券以及用融創服務股份作爲交換，調低了債轉股的轉股價，并且強制可轉債的規模上限進一步得到提高。此次融創境外債務的重組還包括發行新票據及可轉換債券。在這次化債過程中，不管是拿出自有資金 4.5 億美元無息貸給公司，還是帶頭将借款轉爲強制可轉債，與各大股東坐在同一條船上，孫宏斌都展現出了大股東的責任。
而此次融創的債務重組也說明房企在債務處置和風險化解方面是有突破的，這也是要求各類房企學習類似标杆房企的做法，在債務分解、多渠道化債、積極溝通，盡可能照顧多方需求等方面進行努力，赢得債權人的理解和認可，真正促進債務處置工作的順利推進。
然而，對于出險房企來說，化債、化風險隻是第一步，融創目前的股價、債價還處于低位。以時間換空間，恢複正常經營的核心是銷售回正、重啓拿地與獲得公開市場融資。
截至今年 10 月底，融創中國累計實現合同銷售金額約 757.8 億元，同比減少 50.49%，累計合同銷售面積約 540.3 萬平方米，合同銷售均價約 14030 元 / 平方米。當前房地産市場複蘇弱于預期的情況下，融創後續能否安穩度過還要打個問号。
據年中報顯示，截至 2023 年 6 月 30 日，融創中國權益土地儲備約 1.22 億平方米，權益土地儲備貨值約 1.39 萬億元，超 7 成分布在一二線城市，土儲還算豐富。但當前做好現有項目的去化，讓它們盤活成爲内生的動力才是融創的重中之重。
當前多數民營企業在融資方面還存在困難，短期内融創也需要降低預期，做多手準備，畢竟融創的現金流還在減少，後續依然面臨流動性壓力。
近日人民銀行、金融監管總局、證監會聯合召開金融機構座談會，研究近期房地産金融、信貸投放、融資平台債務風險化解等重點工作。另有消息稱，監管機構正在起草一份中資房地産商白名單，可能有 50 家國有和民營房企會被列入其中，在列的企業将獲得包括信貨、債權和股權融資等多方面的支持。也說明防範化解房地産企業尤其是大型房企的金融風險是非常重要的工作，後續房企在融資端或将迎來更多利好。
（本文首發于钛媒體 APP，作者｜趙晨含）
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