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着急置換的吳芳，短短四個月時間，把自己的房子從 700 萬降到 630 萬。
記者丨王寅浩
在送走認房不認貸後第一個月的狂歡，範金輝和他的同事們結結實實地感受到了 10 月的降溫——有門店至今沒開單。作爲一線老經紀人，範金輝用 " 前高後低、總體不如小陽春卻又符合預期 " 來總結北京二手房 " 金九銀十 " 的表現。
根據他和同事的發現，目前市場 80% 的客戶來自置換，但卻擁有比過去多了 90% 的謹慎和焦慮；17 萬的挂牌量就是個真實的寫照。刺激買賣雙方再往前走一步的，是更優化措施的進一步落地。
" 金九銀十 " 不如 2、3 月份
從業十餘年，21 世紀不動産文華東路店店長範金輝經曆了北京的限購、限貸、"9 · 30" 政策、"3 · 17" 政策等等，親身經曆了北京房價的起落變化，也見證了北京樓市的冷與熱。而對于北京樓市 " 金九銀十 " 二手房市場的表現，範金輝用前高後低來形容，并表示符合預期。
在範金輝看來，" 認房不認貸 " 雖然主要利好新房市場，但二手房也蹭到了這波熱度，新政出台後的前兩周，對于門店以及經紀人而言效果立竿見影，給北京的 " 金九銀十 " 開了一個好頭。" 從月度對比來看，門店 9 月到訪量相比 8 月增長了 50% 左右，帶看量增長了 30%，成交量較 8 月有明顯增長，一個突出特點是，成交節奏很快。客戶給人的感覺特别‘着急’，是催着經紀人成交的。"
據範金輝觀察，在政策出台之前，市場已經有關于放松的不少傳言，這波屬于 " 準備好 " 的客戶集中入市。客戶的購房意願，甚至是買房的想法都比較成熟。政策發布後，他們的首付壓力變小，可選擇的範圍變大，對于更大面積、更好戶型、更高品質的房子也有了新的想法。因此，這些客群選擇快速簽約。
從 9 月中旬之後，市場就逐漸恢複到新政之前的水平，可以說比政策出台前略好一點，但也僅僅是略好。整體來看，利好 " 金九銀十 " 的時間周期比較短，大概也就 9 月的前兩周時間。但即便如此，範金輝依然表示 " 金九 " 是有的，因爲門店 9 月的成交量較之前翻了有 3、4 倍。
但被問及 " 金九 " 是不是年内最好的節點，範金輝也給出了肯定的答案——不如 2、3 月。" 無論是我們門店自身，還是與其他門店交流，不管是成交、到訪，還是帶看轉化，給我們最直觀的感受，都不如 2、3 月。"
事實上，數據層面的表現，也和範金輝等前沿 " 一線 " 人員的感受是一緻的。根據北京住建委官網數據統計，今年 2 月，北京二手房網簽量爲 15316 套，3 月北京二手房網簽量爲 22192 套，達到年内峰值，此後 5 個月時間，北京二手房網簽量均未超過 1.4 萬套，6、7、8 三個月更是回到 " 榮枯線 " 之下。直到今年 9 月，這一狀态才被打破，9 月北京二手住宅網簽量爲 14262 套。
根據諸葛數據研究中心監測，從季度成交來看，北京二手房年内前三季度成交呈現 " 前高後低 " 的持續下行态勢，一季度在積壓購房需求集中釋放的情況下，成交高位開場，達近兩年内季度成交高峰，随着樓市複蘇後勁不足，市場情緒以低溫爲主，二、三季度成交持續下滑。數據顯示，2023 年三季度北京二手住宅成交 34940 套，較上一季度下降 9.3%。
"80% 的客戶疊加 90% 的謹慎 "
面對新的市場變化，一線從業者不可能熟視無睹，更不能選擇坐以待斃，範金輝和他的團隊也在積極總結經驗，爲什麽市場需求隻是昙花一現？" 政策出台後，市場最大的變數其實是購房者的心态。"
範金輝總結稱，經過 4-8 月近五個月時間的市場洗禮，很多人對于買房、賣房已經變得相當謹慎，現在市場屬于 " 隻有賣掉才敢買 "。" 其實大部分客戶尤其是置換客戶，我們在接觸中也了解到，他們對于‘一賣一買’變得更加謹慎，也更加保守一些，90% 以上的客戶隻有出掉手裏的房子，才會根據自己的實際情況再去買房。"
對于購房者心态的轉變，範金輝直言這在之前是極少出現的。" 一般置換客群，都是一邊賣一邊買，遇到條件合适的房子，可以先跟房主談一個長周期，大部分在半年左右。隻要房子沒有大的問題，半年時間足夠賣掉了。但現在的客戶不敢這樣，買了之後房子賣不出去，或者買了之後自己的房子大降價，有可能大降價之後，房子也很難成交。"
一個真實的案例，也是當下北京二手房置換的縮影。今年 2 月，吳芳（化名）因爲孩子教育，再加上還有面積擴容的需求，便打算賣掉海澱學院路附近的一個一居室，置換到東城區的一個兩居次新房。" 東城的房子不錯，很快就選好了，因爲擔心被其他人‘橫插一腳’，就立刻交了定金，然後跟房主要了半年的周期。"
買房合同簽完之後，吳芳的房子也很快進行了登記，離自己的預期還有點距離，但爲了盡快置換，還是以 700 萬元的價格挂了出來。然而挂了一個多月後，吳芳發現市場慢慢變得沒那麽好了，房子不但沒賣出去，帶看更是寥寥無幾。
到了 4 月初，有些着急的吳芳開始調整價格，首次降了 30 萬元，然後到 4 月底，發現降價帶來的效果不明顯後，吳芳進行了第二次降價，較之前降了 20 萬元，但依舊少有問津。6 月初，随着違約壓力的迫近，吳芳進行了第三次降價，這一次又降了 20 萬元。" 房屋本身沒有什麽缺陷，市場‘問題’讓人始料不及。"
從 700 萬到 630 萬，也不過短短四個月時間。" 但買房的負擔，也因這短短的四個月時間有了成倍的增長。" 吳芳說。
二手房市場哪類客戶最多，範金輝給的答案是——置換客群，占比高達 80%。80% 的客戶疊加 90% 的謹慎，這是當前市場最真實的狀況。
17 萬套房源壓力
期待政策調整
樓市變化、業主心态交織在一起，市場情緒也随之忽高忽低。
雖然 10 月市場的成交活躍度不高，賣方處于市場弱勢地位，但大部分業主下調挂牌價的意願并不明顯。一方面，不着急賣房的業主心理預期仍然沒有明顯下降，另一方面，部分業主因爲近期的政策調整預期，也由原來的傾向降價加快成交轉爲先觀察政策走勢。
" 這次新政利好的是那些在北京首套剛需和置換的客戶，二手房市場的挂牌量也因此急劇增長，大家都忙着置換‘打新’，市場變化也随着業主心态的變化有了新變化。" 範金輝說，一個明顯的對比，春節前北京二手房總挂牌套數（包括車位、底商、商辦類房産）才 11 萬套，現在已經奔着 17 萬套去了，增長接近 6 萬套，這是一個恐怖的數字。
17 萬套的房源該如何 " 解套 "，中介費調整會帶來契機嗎？對于很多購房者而言，高昂的中介費會讓不少購房者望而卻步，尤其是北京等一線城市，房價動辄千萬，中介費無疑是一筆不菲的支出。" 肯定有影響，但影響不了根本性的東西，沒有人會因爲中介費降了幾萬而去買房。" 在範金輝看來，促進二手房市場向好，還是要從根源入手，例如九年未變的 " 普宅标準 "。
就北京二手房市場而言，置換需求要大于剛性需求，但以五環内的标準認定，非普線在總價 468 萬元 / 套，以海澱爲例，随便找套房子可能都七八百萬，甚至要上千萬。以 468 萬元 / 套的标準值去跟房價比對，可能還不到房子評估值的一半，買房貸款是相對受限的，很多人想買房，也是心有餘而力不足。普宅标準的調整，能夠釋放更多的購房需求。
九年過去了，北京新房和二手房的房價都有較大幅度的變化，這也客觀上形成了滿足普通住宅要求的房源越來越少。北京目前實行的普通住宅認定标準還是 2014 年的版本，具體的最高限價标準是：五環内爲單價 39600 元 / 平方米、總價 468 萬元 / 套；五環到六環爲單價 31680 元 / 平方米、總價 374.4 萬元 / 套；六環外爲單價 23760 元 / 平方米，總價 280.8 萬元 / 套。如果在滿足容積率、單套建築面積的條件下，一套房子的單價或總價在上述價格範圍内，才能被劃爲普宅。
普通住宅與非普通住宅的界定，對于購房者來說意義重大，被 " 豪宅 " 化的當下，買房置換需要更充足的 " 底氣 "。範金輝直言，由于普通住宅和非普通住宅首付比例标準不同，給購房者帶來的最直接影響就是購房成本增加了，除了首付款外，還包括契稅、印花稅、土地增值稅等等。
" 認房不認貸 " 帶來市場狂歡，一線從業者也已經從最初的興奮回歸冷靜。" 我們在等市場，也在等政策，10 月還有門店沒‘開單’的，持續保持零成交，一波積壓需求似乎被消耗光了。" 範金輝感慨稱。
編輯丨林琴
圖片丨北京商報、視覺中國
