圖片來源：視覺中國
藍鲸财經記者 徐曉春
實業資本再出手上海房産，1 月 9 日，上海華信破産清算後總部房産在經過 5 次拍賣後，由江蘇永鋼以 14 億元的價格接盤。
鮮少在資本市場露面的江蘇永鋼曾在去年通過拍賣取得瀚葉股份部分股權，并通過後續轉讓交易賺得部分差價，因此現身資本市場。
在房企資金壓力較大，頻頻出售大宗商品地産項目的背景下，實業資本以自身相對充裕的現金流爲保障出手。
14 億元拍下 20 套住宅等資産
1 月 9 日，上海華信國際集團有限公司（以下簡稱 " 上海華信 "）及關聯方因破産清算被拍賣的總部房産終于等來了買家。
根據阿裏拍賣平台顯示，永鋼資源有限公司，上海永鋼實業有限公司，上海铠钺鋼鐵技術咨詢有限公司，華麗娜，常犇昊，王彤敏，張峰，許晶輝，沈昊，任怡憶，蘇穎喬，華彩雲，張玉婷，李培瑜，上海海栎鋼鐵貿易有限公司，徐遠見，趙嶽，李卓通過競買号 V9175 拍得上海徐彙區興國路 111 号 20 套住宅、電子設備及家具，成交價格約 14.02 億元。
根據某二手房交易平台顯示，興國路 111 号的翡翠苑區域别墅均價約爲 14.76 萬元 / 平方米，此次拍賣标的建築面積合計約爲 1.22 萬平方米，以此計算相關資産市場價格超過 18 億元，與最終拍賣成交價格有一定的差距。
據天眼查 App 顯示，上海铠钺鋼鐵技術咨詢有限公司的間接控股股東爲江蘇永鋼集團有限公司（以下簡稱 " 江蘇永鋼 "），而江蘇永鋼與永鋼資源有限公司，上海永鋼實業有限公司最終由永卓控股有限公司（以下簡稱 " 永卓控股 "）實際控制。
官網顯示，江蘇永鋼初創于 1984 年，坐落于江蘇省張家港市南豐鎮永聯村。目前，江蘇永鋼爲永卓控股鋼鐵制造闆塊的經營主體，公司形成了建築、交通、機械、能源四類産品集群，是全國重要的建築用鋼和優特鋼生産企業，優特鋼産銷比 70%，市場覆蓋國内 30 個省市自治區和全球 113 個國家和地區。2023 年上半年，江蘇永鋼全部收入約爲 426.89 億元，歸母淨利潤約爲 6.78 億元。
此次江蘇永鋼拍下的資産項目自來對上海華信的破産清算，2019 年法院受理了對上海華信的破産清算申請。本次拍賣的 20 套房産及相關資産的合計評估價值約爲 17.7 億元，2021 年首次進行拍賣價格爲 16.8 億元，當次無人出價最終流拍，至今共進行五場拍賣，最低價 13.44 億元，但該價格在拍賣前由賣方進行了撤回操作。
上海華信位于翡翠苑的 20 套住宅原設計用途爲花園住宅，但公司在建成後多年陸續進行了改造或拆除，曾作爲集團公司總部辦公使用。根據拍賣披露的信息來看，上海華信曾将其中 7 棟聯排别墅打通作爲會議中心，5 棟聯排别墅打通作爲辦公用房等，大部分進行了結構改造。
需要注意的是，根據交易提示，此次進行拍賣的 20 套房産等資産，是按房地産權屬現狀及房屋現狀進行，拍賣成交後辦理房地産權屬交易過戶手續時，如須将拍賣标的按原設計規劃進行恢複的或按照相關部門的要求需要對違法建築進行整改的，所涉及的相關手續及費用均由買方全權承擔。
目前，拍賣标的中的 8 棟（D6）房屋已拆除，現改建成了穹頂建築物，且該改建未經審批。原規劃設計每幢住宅樓均含地下室，現大部分已被不同程度地進行了改動。地下室存有擴建和改建，部分被改成了食堂、活動室等，拍賣标的在 2022 年 10 月 21 日被認定爲附有違法建築的不動産。也就是說，在取得翡翠苑的 20 棟房産等資産後，江蘇永鋼或許還将在 14 億元之外支付額外的改建等成本。
資金充裕，曾拍下瀚葉股份股權獲利
近期，有多家實業資本進入了上海等地的樓市市場。此前，有 " 水泥大王 " 之稱的金峰集團曾兩度出手買入上海高端酒店，金峰集團分别在 2023 年 9 月以 16.43 億元買入上海虹口三至喜來登酒店，短短四個月後，金峰集團又以 24.3 億元買下上海寶格麗酒店。
2022 年中，鄂爾多斯及其控股的電力冶金集團也曾豪擲 26.73 億元從華潤手中購入上海靜安區蘇河灣闆塊的寫字樓及其地下 210 個停車位。一個月後，中谷物流 29 億元收購上海佳兆業金融中心完成總部布局。
實業資本接連收購上海的房産項目，易居研究院研究總監嚴躍進對藍鲸财經記者表示，此類收購說明當前一些大宗房地産項目的資金或資本流動出現了變化。這和此類項目背後的債務壓力和流動性壓力是有關的。一些企業目前爲了緩解資金壓力，會加快挂牌抛售。而對于實體企業來說，其資金狀況不錯，恰有撿漏的機會。
作爲永卓控股鋼鐵制造闆塊的經營平台，江蘇永鋼現金流相對較爲充裕。據江蘇永鋼披露的 2023 年中報顯示，公司賬面有大約 193.82 億元的貨币資金，10.62 億元左右的交易性金融資産，上述兩項資産具有較強的流動性，占公司全部流動資産的比重約在 50% 左右。
另外，截至 2023 年 6 月 30 日，江蘇永鋼賬面存在 83.11 億元短期借款、18.64 億元一年内到期的非流動負債、39.81 億元長期借款以及大約 16.4 億元應付債券等有息負債，公司短期資産能夠完全覆蓋。同時，上半年江蘇永鋼經營現金流淨流入約 6.2 億元。
除了此次接手翡翠苑的 20 套房産等資産，近年江蘇永鋼也不是第一次通過法拍撿漏了。2023 年 2 月 5 日，張家港市樸鑫企業管理咨詢合夥企業（有限合夥）（以下簡稱 " 樸鑫公司 "）以約 7.59 億元的價格拍下瀚葉股份原實控人沈培今持有的 11.09% 的上市公司股份。
據天眼查 App 顯示，樸鑫公司背後老闆是吳毅，吳毅家族實際掌控着江蘇永鋼，目前吳毅作爲第三代接班人，任職永卓控股及江蘇永鋼的總裁。同時江蘇永鋼通過另一家子公司上海永諧投資直接入股樸鑫公司，永卓控股也通過永業新材料入股樸鑫公司。此次拍賣之後，樸鑫公司成爲了瀚葉股份第二大股東。
事實上，在 2022 年初時，亨通系公司也是通過拍賣的途徑拿下瀚葉股份控制權，表面上亨通系公司與江蘇永鋼等關聯公司之間沒有股權關系，但二者之間卻存在着投資業務的合作。在 2023 年 1 月，樸鑫公司的執行事務合夥人蘇州青樸與亨通集團、以及上海永諧投資曾共同設立了張家港鑫石新材料發展合夥企業（有限合夥）。
到 2023 年 9 月，樸鑫公司将瀚葉股份 5% 的股份以約 4.19 億元的價格轉讓給了山東曆晟投資，相較于年初拍賣取得時的價格增長約 22.5%，樸鑫公司淨賺約 7700 萬元。去年三季報時，樸鑫公司的持股比例下降至 6.09%，成爲瀚葉股份第三大股東。
嚴躍進表示，類似收購本質上是對存量資産的重新盤活，收購方需要考慮兩點，即收購的成本或評估價、未來項目經營的收益率等。要适當對收益率等做更加保守的估計，以更好做出投資決策。
