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救市，功成不必在 " 樓 "。
深圳複蘇的力度在北上深中屬于最弱的。而上海、北京市場表現則較廣州、深圳明顯強勁。
樓市的放松政策，從來不是僅僅針對樓市的，也不是僅僅着眼樓市的，有着更寬的視野和更高的目标。
救市，功成不必在 " 樓 "。
樓市的放松政策，從來不是僅僅針對樓市的，也不是僅僅着眼樓市的，有着更寬的視野和更高的目标。
01
救市
9 月 20 日晚，廣州調整該市限購政策，這也是一輪完整的房地産牛熊市道中第一個放松限購的一線城市。
當日，廣州市政府發布了《關于優化我市房地産市場平穩健康發展政策的通知》，提出了調整住房限購政策實施區域範圍——将本市住房限購政策調整爲，在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區購買住房的，本市戶籍居民家庭限購 2 套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前 2 年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購 1 套住房；将越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅征免年限從 5 年調整爲 2 年。
用大白話解釋，政策執行後的結果就是幾條：
1. 除越秀、海珠、荔灣、天河、南沙、白雲（不包含四鎮）地區依舊限購外，其餘區域一律放開限購。
2. 限購區域内本地戶口家庭可以買 2 套，外地戶口的家庭可以買 1 套。
3. 不限購區域的全款可以買多套，貸款可以買 2 套。
4. 全域出售滿 2 年的住房免增值稅。
02
解讀
這個政策有幾個地方值得玩味。
1. 這一輪放松的重磅政策都是從廣州開始，無論是 8 月 30 日的認房不認貸，還是 9 月 20 日的放松限購，這也說明廣州對于房地産的依賴度要高于其他一線，同時市場表現也弱于其他一線。
根據統計顯示，即便廣州在一線城市中首個落地 " 認房不用認貸 " 政策，并下調二套房首付比例，但市場的需求動能仍然不足。
截至 9 月上半月，廣州一手住宅成交面積爲 571.5 萬平方米，與去年同期相比僅微增了 1.5%，與上半年 14% 的增速相比大幅收窄。
與此同時，截至到 8 月末，全市一手住宅庫存面積達到 1275 萬平方米，去化周期攀升至 19.6 個月。
通過數據可以看出，廣州樓市并沒有因爲前期利好而迅速回暖，反而疲态盡顯，這也是進一步放松又從廣州開始的原因。
2. 廣州樓市上一輪牛市的兩大熱點片區，也是廣州近郊發展較好的黃埔和番禺，成爲不限購區域，說明這兩個區域對于土地财政的需求還是比較高的。
3. 南沙作爲一個處于高速發展階段的郊區區域，和主城區一樣被限購，說明南沙在政府規劃中的地位較高，發展戰略性儲備用地較多，這一點和北京通州比較類似，通州作爲一個遠郊區，限購政策甚至嚴于北京城區。
4. 滿 2 年二手房出售免增值稅是一種實打實給市場讓利的政策，充分說明管理層救市的決心，拿出真金白銀來挽救市場才是真的救市。
那麽這次政策對廣州樓市和其他一線城市的影響幾何呢？
03
一線
我們參考上一輪認房不認貸政策在廣州實施之後，其他一線城市政策跟進的速度，不排除近期内放松限購政策向其他一線蔓延的可能。
目前看深圳的跟進的概率最高，畢竟深圳市場在 2021 年 8 月之後就一直低迷，二手房單月交易量始終在 3000 套以下徘徊，最低的 2022 年 2 月份甚至低到過 800 多套的 19 年曆史最低點。
深圳 9 月份的二手房成交量首要目标是沖擊 3000 套，這一目标距離 5000 套的榮枯線仍有 40% 的差距。
雖然進入 9 月，深圳全市二手房連續兩周成交量回升，但是挂盤量繼續增加。目前深圳全市共有 56119 套有效二手房源在售，較上周增加 1153 套，這是深圳樓市近 13 年來二手挂牌的最高記錄了，對應的去化周期約 18 個月。
深圳複蘇的力度在北上深中屬于最弱的。
而上海、北京市場表現則較廣州、深圳明顯強勁。
2023 年 9 月 1-15 日，上海二手房成交 8733 套，相比 8 月份同期增長 22%。結合看 6 月成交 12314 套，7 月成交 12227 套，8 月成交 13471 套，上海基本探明了成交量底部。
挂牌量方面，上海二手房挂牌量約 7.8 萬套，對應二手房月成交量，去化周期約 5 個月。後續我們需要關注的是 9 月份上海二手房成交量是否突破 15000 套并持續站穩。
2023 年 9 月 1-15 日，北京二手房成交 6425 套，相比 8 月份同期增長 41%。結合看 6 月成交 11607 套，7 月成交 9718 套，8 月成交 10960 套。北京複蘇的形勢和幅度，看起來比上海更強。
9 月份北京二手房成交量預計将突破 12000 套，結合近期的簽約量，10 月份成交量有望突破 15000 套。北京二手房挂牌量約 13 萬套，去化周期約 10 個月。
由于北京 2019 年後漲幅并不明顯，且 2022-2023 年成交量下滑不明顯，一旦持續複蘇，很可能成爲這一輪全國樓市複蘇的龍頭。
所以，北京、上海的政策出台可能更爲謹慎。
而這種謹慎并不僅僅體現在北京、上海這樣的超強城市，即使其他一、二線城市，政策的落地也是較爲謹慎的。
04
謹慎
這一輪房地産救市與 2014 年 "9.30 新政 " 和 2015 年 "3.30 新政 " 最大不同在于這一輪新政是根據市場表現不斷調整、有松有緊的，而不是一刀切、一次到位的。
例如市場一直預期的 " 首套 2 成首付 " 并沒有在廣州落地。
根據最新的消息，廣州四大行新政策并未施行首套房 2 成首付政策。最新政策爲在廣州無房及有 1 套房無貸款或貸款已結清，首付爲 30%，利率爲 LPR-10bp；在廣州有 1 套房且在供，首付爲 40%，利率 LPR+30bp。
這一政策遠不及市場預期。
而南京在月初 " 落實首套房兩成首付、二套房三成首付 " 的政策也打了折扣。9 月 20 日，有樓盤通知購房者其首套房的首付比例從 20% 漲至 25%，二套房則由 30% 漲至 35%，其他城區則按照之前的新政不變。
這種政策的微調都體現出在樓市政策持續放松中，依舊始終保持謹慎性，防止過去那種 " 一放就亂 " 現象。
但是比謹慎更爲确定的是 " 樂觀 "。
05
樂觀
可以确定的是，樓市放松的腳步卻并不會停下來。
我在 8 月 31 日發布在功夫财經的文章《輪到一線放大招了》中寫過，這一輪政策調控的特點就是——會一直加碼放松，直到管理層認爲市場表現滿意爲止。
不滿意，就會一直放松；還不滿意，就繼續放松。
按照這個思路，未來深圳的限購、限售、增值稅 5 改 2 并非不可能，甚至上海、北京的限購、限售、增值稅減免都有可能出現。
那麽，政策可能用什麽樣的形式呈現出來呢？
2021 年我在線下課程中就講過，真正有效的政策放松是從十二個字開始的，這就是 " 郊區破局 稅費讓利 人才入手 "。
" 郊區破局 " 就是一線城市的限購、限售都是從郊區開始打破，根據市場表現逐步向市區延伸。
廣州已經做出表率，将南沙區、白雲區核心以外的郊區各區全部放松限購。
那麽深圳有沒有可能從大鵬新區、光明區、坪山區、龍崗區開始放松；上海會不會從崇明區、金山區、奉賢區開始，向寶山區、松江區、寶山區、青浦區、嘉定區延伸，乃至到闵行區和浦東新區的部分區域；北京能不能從密雲區、平谷區、延慶區、懷柔區開始，向昌平區、順義區、門頭溝區、房山區部分區域延伸。
" 稅費讓利 " 就是從交易環節的實打實少交真金白銀。增值稅減免從 5 年改 2 年；二套豪宅契稅降低至 1.5%，二套普通住宅契稅降低到 1%, 首套房契稅補貼；個人所得稅的降低等等。
" 人才入手 " 就是以 " 吸引人才 " 爲目标，通過放松落戶政策，吸引更多的人來到這座城市，擁有購房資格。
深圳的人才政策已經非常放松了，落戶進一步放松的可能性不大，但是會不會将 "3 年戶口 +3 年社保 " 的購房資格降低爲 "1 年戶口 +1 年社保 " 甚至無需社保、落戶即可。
廣州郊區落戶政策已經放松，年齡在 28 周歲及以下，擁有國内普通高校全日制大專學曆等，在差别化入戶實施範圍區域内連繳社保滿一年者可入戶廣州白雲、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城 7 個行政區。
上海已經針對清北複交、同濟、華師的應屆本科生，以及雙一流的應屆研究生放松落戶要求。
那麽未來廣州的人才落戶政策會不會放寬年齡的标準？上海的人才落戶會不會從五大新城開始放松？可以預料，市場不及預期，那麽這些政策放松的可能性就一定存在。
我在直播中曾經說過一句話，樓市的放松政策，從來不是僅僅針對樓市的，也不是僅僅着眼樓市的，有着更寬的視野和更高的目标。
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