一年一度的 " 萬科朋友交流會 " 于 10 月 20 日在西安舉辦。
期間，包括萬科集團董事會主席郁亮，萬科集團聯席總裁、開發經營本部首席合夥人張海，萬科集團聯席總裁、萬物雲董事長朱保全，萬緯物流首席合夥人、董事長張旭，萬科長租公寓總經理胡冬華等人均有發言。
在針對于當前的市場是否存在供給過剩的問題，郁亮認爲，主要城市當前的住房條件 " 被平均 " 了，城市被小鎮平均了，大城市被小城市平均了。住房市場需求已經從 " 有沒有 " 的階段，走向 " 好不好 " 的階段。
據第七次全國人口普查數據，2020 年，我國城鎮人均住房建築面積達到 38.6 平方米，其中，城市居民約 36.5 平方米，城鎮居民約 42.3 平方米；一二線城市的人均住房面積約 34.3 平方米。
據此，郁亮表示："38.6 平方米是建築面積，折算成使用面積僅相當于日本 40 年前的水平，63% 的城市住房還未達到配備電梯的基本門檻。随着中國老百姓生活水平提高，居住水平不可能停留在 40 年前日本的水平上。"
另據國家統計局最新公布的數據顯示，今年 1 月至 9 月，全國房地産開發投資約 87269 億元，同比下降 9.1%（按可比口徑計算）；其中，住宅投資約 66279 億元，同比下降 8.4%。房屋新開工面積約 72123 萬平方米，同比下降 23.4%，其中，住宅新開工面積約 52512 萬平方米，同比下降 23.9%。
從城市人口增長、改善、更新的需求來看，郁亮預計，未來住宅建設的中樞值是 10-12 億平方米。由此來看，現階段住房建設水平超跌了。今年預計新開工不到 7 億平方米，回到了 2006 年的水平，距離 10-12 億平方米的中樞值有較大差距。他認爲，住房作爲居民生活的剛需不會消失，壓制久了總要釋放出來。
就整體市場而言，郁亮提出 " 市場短期存壓力，長期要有信心 " 的觀點，仍然看好房地産行業。
在交流會分享環節，萬科開發經營本部首席合夥人張海表示，當前行業環境已發生較大變化，客戶已成爲最寶貴的資源。今天客戶對産品功能要求高，看重包括戶型、室内裝标、景觀、配套設施、物業服務在内的綜合體驗，企業的操盤及格線标準從 60 分提高到 80 分，企業需要從單項冠軍變成投資研判、客戶洞察、産品定位、操盤效率等關鍵環節的全能高手。
張海認爲，當前階段首先要将基本功練得更好，其中練是核心，把業務和管理的基本動作練紮實，就能産生新的價值。" 所謂基本功，首先是按期、保質地将産品交到客戶手中。" 據了解，截至 9 月底，萬科已交付住宅近 16 萬套，總面積 2018.6 萬平方米，其中 153 個批次實現了 " 交付即辦證 "，與此同時，萬科今年在全國 360 個項目舉辦了 7267 次工地開放行動，邀請 7.1 萬餘戶準業主參與房屋查驗和公共區域建設。
而萬物雲董事長朱保全則提出了對當前物業行業的 " 五化 " 趨勢預測，具體包括：崗位物聯網化、作業流程化與機械化、服務 AI 化以及管理報告數據化。朱保全認爲，物業服務企業正處于地産産業鏈和大消費服務行業的交彙點，需厘清自身定位且增強獨立性，在居住消費服務領域布局高增長業務。
钛媒體 APP 現場了解到，基于萬物雲" 蝶城戰略 " 的進展順利及顯現效果，今年上半年，萬物雲蝶城數量從年初的 584 個增長到 601 個。截至 6 月底，萬物雲推進 150 個蝶城供應鏈改造，覆蓋超過 1000 個住宅項目。
得益于蝶城帶來的效率改善，萬物雲推出了 " 研選家 " 品牌，即在 3 公裏服務半徑内，爲 10 年樓齡以上的老房子提供改造煥新家裝服務。朱保全表示，研選家裝修追求 100% 客戶滿意，以萬科物業 30 多年服務基因和金字招牌改善家裝市場口碑，從老房戶型入手整合供應鏈，推出适合具體戶型、可标準化交付的局部改造産品。目前，萬物雲已在 63 個蝶城内重點推動 " 研選家 " 業務，截至今年 9 月，" 研選家 " 的合同量累計近一萬戶，同比增長超 150%。
朱保全認爲，家居行業發展至今仍沒有非常突出的龍頭企業，行業分散度很高。一定程度上，這受到目前房地産行業多爲 " 毛坯驗收 " 的标準狀況有關。但例如日本此類成熟市場，精裝修已成爲市場主流驗收标準，中國房産交付标準也存在從毛坯轉向精裝的強勢。
據悉，" 研選家 " 于 2022 年 5 月面世，該業務定位于房屋改善服務，依托萬物雲線上平台能力，與傳統裝修産業結合，以智能調度、房屋數字檔案，助力提升用戶滿意度和交付品質，以研選一線大牌産品、研選身邊工匠和研選工藝工法，爲用戶呈現 " 研選 " 的煥新生活方式，爲用戶提供最優性價比的房屋改善服務。（本文首發于钛媒體 APP，作者｜陳偉納）
