浦東楊思地塊 40% 溢價破紀錄
11 月 27、28 日，爲期兩天的上海第七批次土拍落下帷幕。
本次土拍亮點頗多，其中最大的關鍵詞便是 " 高溢價 "。
10 塊地中，有 7 幅溢價成交，且溢價率都在 10% 以上，平均溢價 20%，爲 2024 年最高。
最高溢價率達 40%，爲越秀、中能建、華潤置地聯合體以 78.97 億元競得的浦東楊思地塊，遠高于此前徐彙濱江小米地塊（30%）和靜安曹家渡地塊（31.2%）。
同時，浦東、虹口、楊浦等多個闆塊樓闆價記錄被刷新。
從競得房企來看，華潤置地和保利發展先後兩日上演帽子戲法，各競得三幅地塊。
此次土拍創上海取消土拍限價後的新高。得益于城市整體需求端表現優秀，得益于闆塊去化前景明朗，也是得益于地塊盈利确定性明确。
雖然對于大多數城市的土地市場而言，中短期來看仍然是難以複制的。但是從市場信心來看，聯系到 2024 年 10 月以來的各地高溢價地塊，或将成爲一個标志性事件。
01 第七批次集中土拍熱度明顯提升浦東楊思地塊 40% 溢價破紀錄
11 月 27、28 日，上海第七批次集中土拍開拍，挂牌的 10 宗宅地均成功出讓，成交總金額 304 億元。 ( 不含聯合出讓商辦用地 ) 。
相比第六批集中土拍的整體低迷，本輪土拍熱度明顯提升。
具體來看，10 宗地塊中 7 宗溢價成交，3 宗底價成交，所有溢價成交的地塊，成交溢價率均超過 10%，10 宗地塊平均溢價 20%，刷新 2024 年曆次土拍平均溢價率新高。
溢價率最高的爲浦東楊思地塊，該地塊吸引了 5 家單位參與競價，經過了 192 輪競價觸及中止價 78.76 億元，後又觸達競 " 高品質建設 " 上限，進入第二輪競價，前後共計經過了超 200 輪競價，最終由越秀、中能建、華潤置地聯合體以 78.97 億元競得，成交樓闆價 7.4 萬元 / 平方米，裝修标準 5000 元 / 平方米，高端人才房配建 2%。
該地塊地處上海典型中高端高流速闆塊，配套成熟，購房群體基數大，闆塊新房流速高。周邊在售項目有浦發新楊思上園、開雲艾尚裏、雲台朗庭等項目，毗鄰的浦發新楊思上園成交均價在 10 萬元 / 平方米左右，2024 年以來共進行了三次開盤，開盤去化率均在八成以上，近兩次開盤去化率更是接近 100%。
02 供地素質明顯強于上一輪多個闆塊樓闆價紀錄被刷新
本次挂牌的 10 宗地塊中，有 9 宗臨近地鐵站（在建），更有 6 宗地塊位于外環以内，不乏楊浦東外灘、虹口四川北路等核心地段的優質地塊。除虹口四川北路地塊之外，其餘地塊容積率均不高于 2.5。
聯系地塊所屬闆塊新房市場現狀來看，大多數闆塊的消化周期都在安全值（18 個月）以内，其中闵行春申、寶山祁連等闆塊消化周期更是低于 6 個月。闆塊的年成交規模也大多高于本輪出讓土地建面，春申、祁連、曹路、大三林等闆塊年流速均高于 20 萬平方米，地塊未來去化速度前景較佳。
正是因爲如此，本次土拍浦東、虹口、楊浦等多個闆塊樓闆價記錄被刷新
位于大三林闆塊的浦東新楊思地塊，成交樓闆價 74426 元 / 平方米，周邊項目新楊思上園，樓闆價隻有約 5 萬 / 平，此次創新高将樓闆價拔高了 2 萬多 / 平方米；
位于曹路闆塊的浦東唐鎮地塊，成交樓闆價 44008 元 / 平，溢價率 27%，比 2 年前安高申宸院樓闆價 3.4 萬 / 平方米，高了約 1 萬 / 平；
東外灘闆塊楊浦江浦公園旁的一幅宅地，去年保利 & 華麗家族聯合體以 7 萬 / 平的樓闆價拿下，今天成交樓闆價來到了 86037 元 / 平方米；
同樣位于東外灘闆塊的楊浦濱江地塊，成交樓闆價 73288 元 / 平方米。相比一個月前，上海第六批次土拍的中海地塊樓闆價 6.9 萬元 / 平方米，約漲 4400 元 / 平方米；
而位于四川北路闆塊的虹口地塊，樓闆價 92934 元 / 平方米，一路之隔于五年前入市的珠江鉑世外灘界開盤均價才 10.2 萬元 / 平方米，如今地價已快趕上當年的房價。
03 頭部央企均參拍多宗宅地華潤置地、保利發展上演帽子戲法
從競拍房企來看，相比上一批次，房企參拍熱情明顯回升，各地塊普遍有多家房企參與競拍，且中海、保利、華潤等均參與了多宗優質地塊的競拍。唯一的商住地塊被中建七局 & 中建港航底價競得，爲中建七局首入上海拿地。
在本輪土拍中，華潤成爲最大 " 赢家 "，出讓條件最爲突出的地塊均被收入囊中：總價、溢價率最高的浦東楊思地塊，成交總價 78.97 億，溢價率 40%，華潤與越秀、中能建聯合體競得；出讓單價最高的虹口四川北路地塊，成交樓闆價 9.3 萬元 / 平方米，由華潤以 12% 溢價率單獨競得；本輪容積率最低的桃浦宅地，該地塊是近十年桃浦容積率最低的一宗地，容積率 1.29，也由華潤與建發、金茂聯合體底價競得。
保利發展同樣競得三幅地塊：溢價率 27% 的浦東唐鎮地塊，在經過 73 輪角逐後，被保利發展以 32.93 億元競得，樓闆價 44008 元 / 平方米，唐鎮真地鐵口，未來快速去化應當不在話下；楊浦濱江地塊由保利發展和上海建工再度聯手，溢價率 17.09%，成交樓闆價 81960 元 / 平方米；刷新樓闆價紀錄的楊浦東外灘地塊由保利發展以 16% 溢價率單獨競得，成交總價 15.2 億元。
04 結語
總體來看，上海第七輪土拍熱度如期回歸。10 宗地塊中有 7 宗溢價成交，其中浦東楊思地塊溢價率更是達到了 40%，刷新了取消土拍限價後的溢價率紀錄，本輪土拍溢價率再度回到了年内均線以上。
從行業整體來看，目前仍處于去庫存、供求平衡周期，個别城市、個别輪次的土拍熱度回歸，不會改變當前周期土地成交連年下滑、溢價率持續低位的大趨勢。
從 2024 年 10 月以來典型高溢價高總價成交地塊來看，面對存量房市場走高、人均住房面積高位的現況，隻有持續供應優質宅地，市場化推動優秀企業競争，才能切實提升新建住宅的建設品質，爲美好生活提供更多優質産品，并帶來更多更新換代的住房需求。
如今每一塊新出讓的優質地塊、每一個适銷對路的新房項目，都是行業重回穩過程中的一位位引領者。
本文來自微信公衆号 " 丁祖昱評樓市 "，作者：編輯部、CRIC 研究，36 氪經授權發布。
