本文來源：時代周報 作者：梁争譽
巨量供應壓頂，深圳多數寫字樓業主不得不降租、降價應對。
10 月 11 日，第一太平戴維斯發布 2023 年第三季度深圳房地産市場報告。報告稱，深圳甲級寫字樓供應壓力加劇市場競争，料将迫使業主方做出更大的租金讓步以換取穩定的入駐率。
深圳不斷崛起的寫字樓，時代周報記者攝
來自第一太平戴維斯的數據顯示，今年第三季度，深圳甲級寫字樓市場新增 5 個項目，供應面積約 27.7 萬平方米。截至 9 月末，深圳甲級寫字樓總存量環比增長 2.7% 至 1071.9 萬平方米。" 這一存量在華南首屈一指。" 第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示。
甲級寫字樓存量持續走高，既有供應增加影響，也因需求端表現疲軟。
謝靖宇介紹，今年第三季度，深圳多數甲級寫字樓項目問詢量、帶看量有所增長，市場活躍度略有回溫，疊加新入市項目已有部分預租去化，季内淨吸納量升至 6.7 萬平方米，成交主力來自信息技術、金融、零售及貿易等行業。其中，東亞銀行承租寶能中心 3000 平方米寫字樓。
" 盡管如此，鑒于租戶仍普遍執行嚴格的成本控制策略，市場整體擴張需求表現仍較爲疲軟，加之大規模新增供應的結構性影響，截至今年第三季度末深圳甲級寫字樓空置率環比上升 1.3 個百分點至 28.3%。" 謝靖宇表示。
今年第四季度，深圳将有 6 個甲級寫字樓項目入市，新增供應約 32.9 萬平方米，将總存量推高 9.9% 至 1104.8 萬平方米。第一太平戴維斯稱，這一增長态勢仍将持續，預計到 2027 年末深圳甲級寫字樓總存量将達到 1392.7 萬平方米。
謝靖宇分析認爲，鑒于新增供應規模持續處于高位，疊加市場整體需求偏弱，至今年年底，深圳甲級寫字樓空置率大概率突破 30%，明年繼續走高至 35%。
大量供應加劇市場競争，降租、降價成爲出路。
截至今年第三季度末，深圳甲級寫字樓平均租金降至 168.9 元 / 平方米 / 月，租金指數環比下降 3.1%，同比下降 5.1%，環同比降幅分别擴大 2.0 個百分點、2.2 個百分點。其中，羅湖租金降幅明顯，平均租金約 150.5 元 / 平方米 / 月，租金指數環比下降 3.7%，同比下降 11.2%。
租賃市場表現欠佳，投資者信心及業主價格預期均維持低位。
截至今年第三季度末，深圳二手甲級寫字樓散售均價約 38532 元 / 平方米，價格指數環比下降 1.3%，同比下降 5.0%。
各主要子市場二手甲級寫字樓價格指數均錄得明顯下跌。其中，福田中心區、後海、羅湖的均價分别約爲 40007 元 / 平方米、37558 元 / 平方米、28333 元 / 平方米，價格指數同比分别下降 5.0%、7.2%、6.5%。值得一提的是，車公廟片區表現突出，二手甲級寫字樓均價約 47175 元 / 平方米，價格指數同比增長 1.0%。
市場預期不足，寫字樓 " 骨折價 " 出售成爲常态。
從事寫字樓租售業務的張明凱（化名）告訴時代周報記者，從核心區域科技園、前海、福田 CBD 到次核心區域羅湖、寶安，" 五折賣樓 " 比比皆是。
前海一央企開發寫字樓，原備案價約 8.5 萬元 / 平方米，一清盤房源折後單價約 5.8 萬元 / 平方米；寶安核心區域一寫字樓 5 折左右出售，備案價約 6 萬元 / 平方米，現售價低至 3.2 萬元 / 平方米。
" 相對來說，寫字樓的價格管控沒那麽嚴厲，定價的自主度比較高。" 張明凱表示。
二手業主同樣難頂壓力。
後海一甲級寫字樓急售單位報價約 3.8 萬元 / 平方米。代理銷售該物業的經紀人稱，該寫字樓在市場高峰期的售價曾到達 5.8 萬元 / 平方米，" 這幾年受到大環境影響，才會有急賣的業主放低價格出售。"
即便大幅降價，寫字樓的去化仍然困難。
" 很多項目從剛封頂賣到二手物業入市都沒賣完，一個項目持銷五六年很正常。" 張明凱說。
