本文來源:時代周報 作者:梁争譽
當萬柳書院 75 套豪宅被拍賣的消息攪動北京豪宅圈,當上海市民頂着 30 多度的高溫排隊認購起步就是 2500 萬元的豪宅,深圳豪宅市場卻被 " 總價過億頂豪流拍 " 的烏雲籠罩。
近日,深圳頂級豪宅恒裕濱城二期一套房源 5 座 A 單元 40B(以下簡稱 "40B")再度被擺上司法拍賣平台。除了時間變更,40B 拍賣公告隻有一個變化——起拍價從 1.07 億元調整爲 8560 萬元,下降 2140 萬元。
據時代周報記者了解,40B 是一套面積約 278.58 平方米的大平層,擁有 4 個卧室、4 個衛生間、3 個陽台和 1 個工人房,主陽台開間長達 20.5 米,能夠俯瞰深圳灣。因爲過于稀缺,同款戶型在貝殼找房等四大中介機構均無公開挂牌在售房源。
40B 的 20.5 米陽台,圖源:拍賣平台視頻截圖
拍賣平台的信息顯示,40B 的市場價是 1.07 億元,因此初次拍賣的起拍價定也爲 1.07 億元,單價約 38.41 萬元 / 平方米。無論是總價還是單價,40B 均刷新了深圳住宅市場的法拍價格紀錄。
不過,即便吸引了 12965 人圍觀、415 人設置提醒,這套在二手市場上難得一見的過億豪宅仍因無人出價而流拍。
40B 的下一次拍賣時間是 5 月 29 日,起拍價降至 8560 萬元,拍賣保證金 850 萬元,目前仍無人報名競買。
深圳樓市深度調整,一向被視爲 " 樓市硬通貨 " 的豪宅也未能幸免。
據時代周報記者統計,今年 1-4 月,深圳一共成交一手豪宅 863 套,同比下滑 63.48%;成交價格亦進入下行通道,1-4 月的月度成交均價在 9.20-10.32 萬元 / 平方米之間,去年同期的成交均價區間爲 11.21-12.21 萬元 / 平方米。
二手豪宅市場也出現波動。
根據深圳中原研究中心的統計數據,今年 4 月,總價在 750 萬元以上的豪宅成交占比約 30.2%,較 3 月上升 3 個百分點。值得注意的是,總價在 750-1000 萬元的豪宅成交量占比從 3 月的 7.87% 提升至 4 月的 11.83%。
開發商重提産品力
在部分城市的豪宅市場上行周期,新房供不應求,開發商賣房時甚至連營銷中心和樣闆間都不需要搭建,業内人士将此舉稱爲 "PPT 賣房 "。現如今,買賣雙方角色逆轉,"PPT 式賣房 " 已經行不通,容積率、使用率、樓間距、梯戶比這些硬指标回歸," 産品力 " 重新被開發商寫進樓書裏。
最明顯的變化是,開發商又開始花心思做展示中心和樣闆間了。
近期,前海、蛇口、紅山等豪宅區域多個項目陸續開放展示中心和樣闆間。
招商蛇口新盤四海臻邸就是其中之一。據了解,四海臻邸是一個單體樓,體量小,可售房源隻有 122 套,招商蛇口依然投入時間和金錢建了展廳和樣闆間。
在宣傳上,招商蛇口更加注重使用率等指标。在其官方微信公衆号的一篇推廣文章中提及,四海臻邸使用率約 73%,梯戶比爲 2 梯 4 戶," 在産品上通過多方位飄窗等設計,演繹更多舒适生活場景。"
前海新盤深業雲海灣更爲重視。
由于近海,雲海灣以航海生活館爲概念,将展示中心建成雙層遊艇的樣式,打造出乘風破浪、海上幻境等 " 航旅路線 "。該項目于 5 月 20 日開放實景樣闆間。深業方面表示,雲海灣洞察市場趨勢和人居需求,攜手國際設計大師定制四大戶型," 滿載誠意而來 "。
此前,華潤置地、招商蛇口、龍光等多個前海項目均無展示中心,購房者隻能通過 PPT、VR 了解樓盤信息。
誠意登記中的越秀潮樾府在産品設計上 " 卷 " 出新高度。越秀潮樾府此次入市房源戶型是約 93 平方米 3 房,其陽台開間約 3.6 米、進深約 2 米。可供對比的是,市面上同等面積段的産品,陽台進深在 1.5-1.8 米左右。
開發商重提産品力背後,是豪宅陷入去化困境。
據深圳中原研究中心統計,今年 4 月,深圳一手豪宅成交 269 套,環比下降 1.1%;成交面積約 4.07 萬平方米,環比下降 3.6%。拉長時間線,今年 1-4 月,深圳一手豪宅一共成交 863 套,和去年同期的 2363 套相比,跌幅超過 63%。
成交價格亦進入下行通道。今年 1-4 月,深圳一手豪宅的月度成交均價在 9.20-10.32 萬元 / 平方米之間,去年同期的成交均價區間爲 11.21-12.21 萬元 / 平方米。這與市場供貨結構有一定關系,但也反映出豪宅市場買家出現消費降級現象。
具體到項目層面。今年以來,除前海片區的豪宅仍取得較佳去化表現外,部分項目銷售艱難。
福田在售新盤承翰灣尚國際一期灣尚駿玺家園于去年 8 月入市,推出 374 套住宅,備案均價約 11.28 萬元 / 平方米,起步總價約 1056 萬元。深圳市房地産信息平台數據顯示,截至 5 月 21 日,開盤 9 個月的灣尚駿玺家園處于 " 已備案 " 和 " 已簽認購書 " 狀态的房源有 83 套,去化率約 22.19%。
同在福田的新盤新天 · 石廈銘苑,于 5 月 10 日取得預售許可證,推出 265 套房源,均價約 10.7 萬元 / 平方米。根據開發商口徑,項目一共吸引 144 人認籌并入圍,開盤銷售 127 套。
不過,時代周報記者查詢深圳市房地産信息平台的備案情況了解到,截至 5 月 21 日,新天 · 石廈銘苑處于 " 已簽認購書 " 狀态的房源隻有 25 套。
新天 · 石廈銘苑部分房源的認購情況,圖源:深圳市房地産信息平台
" 樓市硬通貨 " 折價出售
二手豪宅業主心态也有所松動。
最近,兩張關于深圳網紅盤華潤城潤府三期的成交截圖在社交媒體傳播。截圖内容爲:華潤城潤府三期一套約 150 平方米 3 房,在 2021 年 5 月 12 日的成交價爲 3288 萬元,單價約 21.92 萬元 / 平方米;同面積段的另一套房源在 2023 年 2 月 14 日的成交價爲 2380 萬元,單價約 15.87 萬元 / 平方米。時隔兩年,成交價相差 908 萬元。
時代周報記者向一名知情人士證實了截圖的真實性。該人士同時強調,房子的朝向、所在樓層、裝修情況甚至業主心情,都可能影響最終成交價,不可一概而論。
不過," 高位買入的點對點對比确實虧了,現在(降價賣房)個案越來越多 ",前述人士表示。
深圳網紅盤華潤城,時代周報記者攝于 2023 年 3 月
整體來看,香蜜湖、深圳灣、蛇口等傳統豪宅片區二手房挂牌價均出現不同程度的下滑。
來自深圳中原研究中心的一份《2022 年 5 月 -2023 年 5 月深圳頂豪挂牌價對比》顯示,降幅最大的是百花片區國城花園。
百花片區因爲深圳四大名校之一深圳實驗學校的加持,二手房價向來居高不下。随着大學區制爲學區房祛魅,疊加樓市下行,學區房價格逐漸走下神壇——國城花園今年 5 月的挂牌均價約 20.10 萬元 / 平方米,相比去年 5 月的 30.90 萬元 / 平方米,跌去 34.95%。
香蜜湖片區部分二手樓盤挂牌價下跌。香蜜湖豪庭挂牌價從去年 5 月的 25.50 萬元 / 平方米調整至今年 5 月的 20.73 萬元 / 平方米,同比下滑 18.71%;港中旅花園二期 5 月挂牌價約 22.43 萬元 / 平方米,同比下滑 9.04%。
在深圳豪宅圈舉足輕重的多個網紅盤也未能抵擋住市場的沖擊。
深圳灣的恒裕濱城二期今年 5 月挂牌價約 33.09 萬元 / 平方米,和去年 5 月的 37.52 萬元 / 平方米相比下滑 11.8%;蛇口的雙玺花園三期今年 5 月挂牌價約 22.97 萬元 / 平方米,較去年 5 月的 26.91 萬元 / 平方米下滑 14.64%。
也有部分二手豪宅樓盤依然堅挺。香蜜湖水榭花都三期、純水岸十五期、新天鵝堡一期等老牌豪宅今年 5 月的挂牌價同比漲幅超過 20%。
一名從事豪宅銷售多年的從業者向時代周報記者表示,近期深圳與上海豪宅市場表現截然不同的原因,在于 " 新錢 " 和 " 老錢 " 的差距。他認爲," 老錢 " 階層普遍家底豐厚,房子隻是消費品,而 " 新錢 " 買家更寄望于通過買房實現财富增值,預期改變對購買行爲有很大影響," 深圳市民太年輕了,對效率的追求不僅體現在工作上,還體現在資産增值上。"
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉持相似觀點。
李宇嘉表示,這種人口結構導緻的結果是,當樓市上升時," 創業 + 年輕 " 的氛圍下,需求很容易爆棚;但當樓市下行時,一旦非理性需求褪去,中産力量不足,剛需和改善型無法起到 " 支撐力 " 的作用。
因此,李宇嘉認爲,深圳大規模建設公共住房是非常必要的,目的就是讓上千萬的外來人口能在深圳體面地紮根下來,逐步夯實中産階層,讓腰部力量強健起來,樓市才有可持續發展的基礎,也就是 " 内生動力 "。
最近,曾經兩次開盤兩次 " 日光 " 的福田豪宅海德園再次傳出即将入市的消息。依然沒有展示中心沒有樣闆間,海德園此次的開盤成績或将成爲深圳市場高端購買力的試金石。