本文來源：時代周報 作者：曾思怡
有着樓市調控 " 模範生 " 之稱的長沙，在五一假期之前連發多條政策，包括支持 " 以舊換新 "、提高公積金貸款額度、限購全面解除等内容。
在這以前，長沙今年一季度新房成交 60 萬平方米，同比降幅達到 68%。作爲本輪新政發布後的第一個小長假，當地房地産從業者磨拳擦掌備戰今年五一假期。
據克而瑞湖南區域統計，4 月 22-28 日，長沙商品住宅供應量達到今年以來的周度峰值，共有 12 個項目入市，總房源達 1165 套，涵蓋多個純新盤，集中決戰 " 五一 " 樓市。
目前來看，政策收效如何？
" 看房轉化率低了，客戶在等待更低價。"5 月 5 日晚，在長沙從事相關業務的中介 " 大師兄 " 告訴時代周報記者，今年五一假期長沙看房熱度環比 4 月上升明顯，但較去年同期是下降的，" 一個比較明顯的問題是，帶看熱度高，但真正買單的人不多 "。
時代周報記者整理發現，去年起長沙陸續優化限購，推動釋放外地人買首套房、本地人買第二套房的需求，政策推動之下，2023 年十一假期，長沙新房銷量超越 2019 年同期。
從今年五一假期來看，新政對長沙樓市推動作用趨緩，當地多名房地産從業者均對時代周報記者表示，購房者在等待性價比更高的選擇。
而在本輪新政之外，作爲房價窪地、樓市調控模範生的長沙，還将推出什麽新招？
去年已釋放大量需求
" 長沙全面取消限購後，我們收到的購房咨詢提高了兩成。"
在長沙從事房産中介的江華（化名）告訴時代周報記者，新政出台後，來咨詢的多爲長沙改善型需求購房者，大部分咨詢的都選擇在五一期間看房，但是目前還沒有客戶有明确成交意向。
" 開放前兩天，市場反應比較大，後面幾天稍緩，但也比新政出來以前有所升溫。"" 大師兄 " 也表示，限購全面取消，對有改善需求的群體有明顯吸引力，" 尤其在老城區有一套老房子，想要換新房的人，這部分人的改善需求其實就是他們的剛需 "。
長沙 圖源：圖蟲創意
業内普遍認爲，本輪長沙樓市新政效果，将集中表現在今年五一假期，不過從多位當地房産從業者帶看和成交數據來看，咨詢量有所提升，但客戶普遍觀望情緒濃厚，成交效果弱于預期。從主要成交的房子類型來看，一種是折扣力度夠大、性價比夠高的房子，另一種是學區、交通、周邊環境等産品力夠強的房型。
同在房産銷售行業的房曉明在接受時代周報記者采訪時分析，新政發布後購房咨詢量增長，更多原因是接近五一假期帶來的看房熱度，" 畢竟每年五一都是看房小高峰，真正因爲限購開放來看房的很少 "。
房曉明解釋，早在去年長沙就陸續放開限購，大家買第一套房、第二套房都減少很多限制，近期推出的全面取消限購政策，主要利好有第三套及以上改善購房需求的人群，" 不過這類購房者體量非常小 "。
時代周報記者整理發現，自 2018 年出台系列限制購房炒房政策以來，2023 年 9 月，長沙時隔六年開始優化限購限售政策，居民家庭（含非本市戶籍家庭）在長沙買首套商品住房，不再需要提供購房證明，極大地刺激外地人口在長沙首次購房，而過往則要求 " 非本市戶籍家庭 +2 年社保或個稅 " 才能購房。
2023 年的十一黃金周，在該政策推動下，長沙新建商品住宅的成交面積超 2019 年同期，位列 35 城中第二，略低于武漢。
同年 11 月，長沙再度放松限購，釋放改善型購房需求。如在長沙購買第 2 套商品住房時，不再受首套房網簽滿四年的限制；居民家庭名下商品住房單套面積均不足 144 平方米的，可購買 1 套改善性住房（144 平方米及以上）。
可以看到，前期限購調整已經釋放相當一部分購買力，本輪全面放開限購，熱度趨緩或在意料之中。
購房主力是 " 剛需中的剛需 "
而在房價降溫、促樓市新政頻出的背景下，長沙樓市主要購買力和購房偏好也發生深刻變化。
多名當地房産從業者均對時代周報記者表示，當前長沙樓市超八成購買力來自剛需購房者，" 而且大家看待剛需房的标準，也比以前更小、更便宜 "。
據房曉明介紹，今年來他接待的購房客戶中，超八成都是剛需購房者，這八成中有五成是周邊城市居民、爲了孩子讀書在長沙買房，有三成是從外地來長沙工作生活的年輕人，" 要麽是爲了學位，要麽是爲了結婚，來買房的都是剛需中的剛需，不是剛需的大都選擇觀望 "。
值得一提的是，作爲全國省會城市 " 房價窪地 "，長沙以懂生活，忙于享受生活和工作爲特色出圈，當地新房均價常年在一萬元出頭，房價收入比（指住房價格與城市居民家庭年收入之比，有觀點認爲房價收入比通常和城市居民幸福感呈反比）持在 7 以下，在全國處于墊底位置，而北上深的房價收入比早已超過 30。
長沙也憑煙火氣在全國範圍内出圈 圖源：圖蟲創意
在這樣的背景下，很長一段時間，當其他城市對于剛需房大小的概念還停留在 80-100 平米時，在長沙，房産中介和購房者口中的剛需，很多時候指的是 140 平米上下的房子。
不過這樣的情況不再，當前長沙剛需購房群體愈加下沉。" 比如去年，大家買剛需大都買面積 100 多平米、總價 140 萬元上下的房子，今年的剛需就集中在總價 70 萬元上下的房子 "。
不過從另一個角度看，在長沙房價下行的背景下，更多下沉市場用戶湧入購房。
購房者偏好生變，開發商也隻能迎合。據房曉明觀察，當前長沙市區内，已有多個開發商将原先 190 多平米的戶型改爲 130 平米、140 平米。
此外，有觀點認爲，繼全面取消限購以後，長沙也将取消或放寬限售，釋放更多業主售房需求，以此推動這部分群體賣舊房、買新房，加速改善購房需求釋放。
上海易居研究院研究總監嚴躍進也對時代周報記者表示，以當前長沙樓市走向來看，放寬限制、推進樓市交易依舊是主要方向，繼全面取消限購後，長沙限售也會放松，屆時會有大量房齡較新的二手房源增加。
長沙當地多名房産從業者也持類似觀點。
不過房曉明表示，雖然限售放開是趨勢，但限售放開之于當地市場并不是一個好的信号，" 大量低房齡二手房增加後，勢必會拉低新房和房齡較高二手房的量價，影響整個市場的房價 "，不過他認爲，這對于真正有住房需求的群體來說，有了更多的購房選擇。
