這兩年，快 70 歲的胡葆森爲挽救投入了大半輩子的事業，頂着一頭白發四處奔走。盡管他在 2022 年 7 月爲建業地産成功引入國資纾困，但這并不意味着就完全脫離了危險期。自救，還在繼續。
作者 | 陶 婷
編輯 | 孫春芳
運營 | 劉 珊
山雨欲來風滿樓。
10 月初，建業集團旗下上市公司建業地産 " 宣告破産 "、" 近萬億銀行貸款到期 "、" 裁員僅剩下數百人 " 的傳聞四起。輿論愈演愈烈中，10 月 9 日，建業集團董事長胡葆森，出現在了新東方創始人俞敏洪的直播間。
針對爛尾樓問題，他正面回應道，" 能提前會提前，能按時會按時，即使拖延也會賠償，這是做人的底線。" 這一次露臉的胡葆森，跟以前不一樣：面容愈發消瘦了，頭發也全白了。
六十花甲子，七十古來稀。1955 年出生的胡葆森，今年已經 68 歲。近兩年來，這個早已實現财富自由的地産大佬，在本應該退休的年齡四處奔走。隻因爲，他一手打下的江山——建業地産，自 2021 年起就出現流動性危機，并在 2023 年 6 月正式官宣爆雷。
這兩年裏，爲了活下去，胡葆森和建業集團做了不少事情：他們向河南政府發了請求幫扶信希望盡快償還 50 億欠款；建業地産也開啓了自救措施，如變賣資産、人員優化、組織架構調整、引國資纾困等。
建業地産乃至整個建業集團命運的起伏，牽動着千千萬萬個河南人的心。" 建業地産從快速發展到跌入低谷，挺令人遺憾和失落的。" 鄧野向「市界」感歎道。他是地地道道的河南人，也是十多年來的老地産人。
鄧野并不希望家鄉的龍頭房企出事，建業地産的一舉一動，他始終關注。然而，一樁樁的 " 險事 " 接踵而至，令鄧野的情緒也起伏不定。一直到 2022 年 7 月，建業地産成功引入河南省國資企業河南省鐵路建設投資集團有限公司（下稱河南鐵建投），鄧野提着的心才算是放了下來。
心放不下來的，是河南老鄉們。過去幾十年，建業地産将房子蓋遍河南大小鄉鎮，胡葆森也被河南老鄉們稱之爲 " 河南地産王 "。
然而，建業地産出險之後，一切又不一樣了。成千上萬的河南老鄉，被卷入建業危機當中。
" 又一次延期交房 "
被卷入這場危機中的河南老鄉，日子過得并不如意。
宋濤是在 2020 年買下了鄭州建業 · 雲境這個樓盤的，合同交房日期是 2022 年 12 月 31 日之前。在剛付完款的那一年，宋濤經常收到置業顧問的邀請。這個樓盤經常舉辦一些業主活動。逢節日時，他還收到置業顧問寄來的禮品。但到 2021 年，這種活動幾乎就沒有了。
2022 年 12 月 26 日，也就是原定交房日前五天，宋濤收到了開發商的延期交付通知函。在宋濤看來，因爲大環境，各行各業都受到不同程度的影響，他不是不能理解。然而，延遲交房總要有個日期。但時間已是疫情結束過去許久的 2023 年 4 月，" 建業 · 雲境樓盤每天施工工人也還是寥寥無幾。"
四處奔走一番後，宋濤們得到的結果是 " 又一次延期交房。" 一直到 10 月 10 日，建業雲境也還是沒能交房。這令宋濤很氣憤，" 當初買建業的房子，就是因爲胡葆森的那句口号‘讓河南人民都住上房子’，現在的建業還記得初心嗎？" 宋濤急切想得到一個答案。
同樣憤怒的是任楓。他在兩年前花 100 萬元，購買了建業地産關聯公司中原信托發行的信托産品。中間展期一次拿到十萬元利息後，任楓再也沒見到過一毛錢了。今年 5 月，這款信托産品又一次到期時，任楓還是沒能拿回自己的本金。" 怎麽反映也沒有用，就是拿不到一點錢。"10 月 13 日，任楓無奈地告訴「市界」。
另一邊，建業的一些員工也有怨言。自 2022 年年初，建業集團架構從五級變成三級後，" 上到公司下到項目上的人，都如履薄冰。" 多名建業集團員工在社交平台表示，由于房子不好賣，建業實行了全員營銷制度。要求所有崗位上的員工都去拉訪客、湊任務，而且明确工資與業績挂鈎。" 工作強度變得大多了。"
建業集團的商業承兌也逾期了不少。票據交易所披露的信息顯示，截至 2023 年 6 月 30 日，建業集團商業承兌累計逾期發生額約 25.34 億元，其中逾期餘額約 16.2 億元。
當年的河南地産王，而今落到如此地步，這一切還得從建業地産的省域化戰略說起。
2002 年，在好友萬科創始人王石的建議下，胡葆森帶領建業地産開始 " 省域化 " 擴張，跑去濮陽、周口、駐馬店等省内城市開拓市場，并在 2011 年全力推進 " 省域發展 " 戰略，不再走出河南。那些年，" 縣城的商品房市場都是空白的，沒見過這麽好的房子。以至于建業每到一個縣城，即便銷售價格是最高，大家也還是願意買單。" 鄧野告訴「市界」。
建業在河南創造了多個曆史紀錄：第一個推出高檔住宅小區；第一個進行地産的品牌化運作；第一個揮師進入鄭東新區。" 最多的時候，全河南每賣 8 套房子，就有一套是建業地産造的。" 胡葆森在一次演講中還提到。
也正因爲此，在河南省内，建業成爲當之無愧的地産之王。而胡葆森，不僅被人奉爲 " 帶頭大哥 "、" 中原地産王 "，他還被媒體列爲 " 中國地産三君子 " 之一，其他兩人分别是王石和萬通地産創始人馮侖。馮侖曾說，老胡（胡葆森）是我生命中最好的朋友和兄長之一；易居創始人周忻則誇他是 " 一位仗義的大哥 "。據說，2003 年，孫宏斌想做 " 全國第一 " 那會，隻在乎兩個人的看法：一個是他想超越的王石，另一個就是胡葆森。
盡管胡葆森曾說，沒有欠過政府的稅收，沒有拖欠過金融機構的錢。但建業地産危機之中，很多河南老鄉還是被卷入其中了。業主說，我們掏空六個口袋，卻遲遲拿不到房子；供應商說，我們辛辛苦苦幹活，甚至掏腰包墊資，卻遲遲不能結算；投資人說，我們不僅拿不回利息，就連本金也打了水漂 ..... 大家的這些情緒，胡葆森是知情的。
他在公開場合道過歉，表過态。2022 年 8 月 15 日一次投資人溝通會上，胡葆森就向全體投資人道歉，随後一再強調說，" 隻要企業不倒下，今後建業還是會堅持還債 "。2023 年 10 月 9 日，在俞敏洪直播間，胡葆森又說，保交付是建業集團的底線，也是他胡葆森做人的底線。" 絕對不會出河南，會堅決在這負責把該交的房子交了。大家的錢給還了。"
實際上，爲了還債和保交付，胡葆森和建業集團這兩年做了不少事。
缺錢，但要活下去
斷臂求生、甩賣資産、找戰略投資者，無論如何，建業得活下去。
" 建業集團人員流動性大。比如我認識的建業地産的人幾乎都走了。" 鄧野告訴「市界」。離職的，不僅僅包括建業地産，還包括築友智造科技等公司。實際上，建業集團有四家在香港上市的公司，分别是建業地産、中原建業、建業新生活、築友智造科技。這四家公司被外界稱之爲 " 上市四兄弟 "。
自 2021 年出現流動性危機以來，建業集團旗下公司時不時有裁員的傳聞。2022 年 11 月的那次尤爲轟動。彼時，五級管理架構調整爲三級架構後，建業集團裁員涉及到了 " 上市四兄弟 "。盡管建業集團一直沒有給出具體數據，但當時網上流傳的是 7000 人或 8000 人。再就是今年 10 月初，" 建業地産裁員僅剩數百人 " 的傳聞了。
在建業地産員工王思看來，傳聞裏的裁員數字都誇張了。一些賣完的或者是賣得不好的項目，肯定是有人員優化。建業以前爲方便擴張發展，成立了好幾級公司，比如區域公司、城市公司等，但現在不對外拓展，就要扁平化管理，不需要那麽多人。" 人員優化是從一年以前就開始了。對我們來說，是一個循序漸進的過程。這也是動态化的，不是說現在優化完成了，以後就不優化了。"
今年以來，建業集團旗下公司人員優化仍在繼續。「市界」不完全統計，建業旗下在裁員的公司包括築友建築設計院、至尊酒店管理有限公司等。這些公司業績表現往往不及預期。以築友建築設計院的母公司築友智造爲例，其主營業務是裝配式建築、智慧園林及智慧裝飾，今年上半年收入 5.2 億港元，同比減少 37.10%，歸母淨虧損 9971 萬港元。除了受房地産市場的大環境影響外，" 裝配式建築成本高，在市場上并不受歡迎，這個業務就不是很好拓展。" 一名築友智造的前員工告訴「市界」。
建業集團也停掉了一些項目，比如 J18。J18 是一個綜合體項目，包含博物館、藝術公園、商業、酒店等多種産品。它是建業集團規模最大的項目，也是建業集團這幾年最 " 費錢 " 的項目。這個項目是典型的重資産，号稱 " 雙百工程 "：投資過百億，建面近百萬方。建業 J18 項目原計劃在今年 6 月全面開業運營，但随着建業集團基本面的惡化而停工了。" 建業集團旗下公司的項目，很多是從母公司獲得的。他們在短時間内，很難擺脫與母公司的相關性。一榮俱榮，一損俱損。" 一名資深地産人士告訴「市界」。
覆巢之下無完卵。「市界」了解到，留下的員工從去年開始，工資處于緩發的狀态。城市與城市之間，項目與項目之間，工資緩發情況并不一樣。賣得不好的項目，緩發的時間更長一點，一般是兩三個月，最長的是六個月。" 不過，從今年 1 月份開始，一些項目陸續補發工資，大概補到了 6 月。" 王思告訴「市界」。
甩賣資産也是胡葆森的必選項。在建業集團内部，他們更願意稱之爲盤活固定資産。在過去的兩年時間裏，胡葆森不惜斷臂求生，它将 " 建業 · 華誼兄弟 " 電影小鎮、" 隻有河南 · 戲劇幻城 " 的控制權，轉給了當地國資；将旗下商業項目的 10 年運營權作價 7 億元出售給萬達商管；在 2022 年 6 月引入國資河南鐵建投成爲建業地産的二股東。
" 接下來集團肯定還會繼續考慮處置資産，但擔心中間出變數，所以除非雙方已經簽約，或者實質性入股，否則不會輕易對外公布。" 王思坦言。
以上種種動作背後，皆指向一個事實：缺錢的建業地産，想活下去。财報披露，截至今年 6 月底，建業地産的總負債爲 1286.94 億元，雖然這項數據比 2022 年底減少了 5.1%，但總現金（包括現金及現金等價物以及受限制銀行存款）減少的速度更快，餘額爲 37.79 億元，比 2022 年底減少 13.2%。無論如何，建業地産努力自救的 " 模樣 "，吓跑了不少求職者。河南洛陽的李瑤就是其中一個。
她是在今年 9 月份，到建業地産某區域公司應聘的。剛面試時，李瑤就被招聘人員告知 " 有兩個月沒發工資了 "。想着能在建業地産這樣的大公司積累一些經驗，自稱 " 頭鐵 " 的李瑤便不管不顧地入職了。然而，僅上了一天班後，李瑤便落荒而逃了。她發現，因爲 A4 紙緊缺，前幾個月的賬都沒裝訂好。并且，财務室有十來個人，每個人的活都不一樣。" 我不敢想象，等第二天交接的小姐姐走了，我該怎麽辦？其他人對我接手的工作，也不是很了解的樣子。" 李瑤向「市界」回憶道。
建業地産何以走到今天這一步？
" 有些項目是不賺錢的 "
胡葆森和建業地産走到今天這一步的原因，外界将其歸結于大環境、高周轉等。建業方面給「市界」的回複函中，将其歸結于汛情、疫情疊加行業周期性調整。不過，在接近建業集團的朱勝看來，這還跟過多的重資産布局不無關系，" 很多項目沉澱了太多的資金，投資回報不是一兩年的事。" 比如文旅項目 " 隻有河南 · 戲劇幻城 "，" 建業 · 華誼兄弟 " 電影小鎮，一個投資 60 億元，一個 45 億元。胡葆森爲何如此青睐重資産項目？一切得從胡葆森其人說起。
放眼地産圈，論資曆，少有人比得上胡葆森。胡葆森畢業于鄭州大學外文系，最早在河南省外貿廳工作。1982 年，他被河南省外貿廳派駐香港工作。9 年後，胡葆森辭職下海創辦了建業地産，通過炒樓花賺得第一桶金，并借由金水花園項目打開建業地産知名度，最終一步步成爲河南地産王。
在接近胡葆森的朱勝看來，如果你跟他年齡相近一些，會覺得他就是個鄰家大哥，如果你是 20 多歲的年輕人，會覺得他是一個可以信賴的長者。在多名鄭州地産人士看來，胡葆森身上 " 有他那一代人的情懷，帶有明顯的時代痕迹，他有自己的邏輯。" 因爲小時候在濮陽，幾乎每天都能看到讨飯的人，胡葆森并不畏懼苦難。" 沒有苦難，人性的光芒就會失色。沒有苦難，就理解不了糧食的價值，沒有糧食，就不知道河南對中華民族繁衍作出的貢獻。" 胡葆森曾說。
在鄧野們看來，胡葆森所思所想，" 不是從某個局面利益出發來做決策的，他有自己的理想和情懷，希望爲河南幹點實事。"
" 有朝一日，我們要讓中原文化小鎮，包括中原的美食、建築、戲曲、雜技、武術等等能夠代表中原文化的元素，走向全國，走向世界。" 這是胡葆森親口說下的誓言。胡葆森之于建業，就像王石之于萬科，宋衛平之于綠城，馮侖之于萬通。胡葆森将他的烙印，打在了建業身上。
2012 年，想爲河南幹點實事的胡葆森，帶領建業地産進入文旅行業。文旅項目對于打造河南名片，提升省域形象大有裨益。對于做文旅項目，他是認真的。他曾撰文寫到，《隻有河南 . 戲劇幻城》有四 " 最 " 三 " 心 "：最大、最長、最多、最新，無關商業、名利，隻關乎建業做文化作品的真心、信心和耐心。然而，光有四 " 最 " 三 " 心遠遠不夠。
衆所周知，文旅項目的資金投入巨大，開發周期長達 5-7 年，如果融資成本以 7.5% 來算，這筆利息也很高，企業的資金壓力可想而知。建業集團旗下開發了濮陽大集古鎮（雜技小鎮）、建業神垕天地（鈞瓷小鎮）、建業東京夢華、鄭州櫻桃溝足球小鎮等多個文旅項目。
從目前來看，" 隻有河南 . 戲劇幻城 " 和 " 建業 · 華誼兄弟 " 電影小鎮反響不錯。其中，2021 年，" 隻有河南 . 戲劇幻城 " 全年僅營業 140 天，但憑借項目的号召力，共完成接待遊客超 50 萬人次，觀劇人次突破 300 萬。今年上半年，" 隻有河南 . 戲劇幻城 " 接待觀劇人數突破了 500 萬，同比增長 300%。而 " 建業 · 華誼兄弟 " 電影小鎮，在今年雙節期間，遊客接待量創下曆史新高，日均接待遊客達 4 萬人次。其他的文旅項目，業績表現和口碑，并不及上述兩個。
建業集團還有其他重資産項目，比如運營綜合體 J18。這個項目由于拿錯地，定位過于高端，導緻建業集團投資的 130 億元浮虧了不少。再比如，胡葆森還持有十多家酒店。這裏面也沉澱了不少資金。建業集團旗下的商業項目，主要有鄭州建業凱旋廣場、洛陽建業凱旋廣場、南陽建業凱旋廣場、駐馬店建業凱旋廣場等 8 個。2022 年，爲了減負，建業集團将這些商業項目，交給了萬達商管運營。
在朱勝看來，企業肯定要考慮回報率和周期的問題。酒店、文旅、商業項目投資大，回報周期長。更需要花心思運營，以酒店爲例，它一二十年，就得翻新一次。" 朱勝告訴「市界」，在市場行情好的時候，企業還能抗得下去，但一旦遇到不可抗力的因素，這些重資産就會變成企業的拖累。
除了重資産，建業也在搞多元化業務，建業集團旗下尚有綠色農業闆塊。盡管綠色農業這個賽道屬于新興熱門行業，成長性較高且具有投資意義。但從目前來看，建業集團的綠色農業闆塊，并沒有對公司産生多大利好效應。歸根結底，" 在多樣化健康發展的路途上，建業各種資源之間的協調功能和規模經營功能，得不到合理且充分地發揮，消耗了大量企業資源，不僅沒有帶來新鮮血液，還進一步拖累了建業地産的流動性，使其陷入債務泥淖。" 前述資深地産人士告訴「市界」。
按照計劃，建業集團本打算在洛陽打造牡丹小鎮，蘭考打造音樂小鎮，濟源打造籃球小鎮。但是這些小鎮，随着建業地産的出險，似乎也停留在了規劃階段。
" 沒有完全脫離危險期 "
這兩年來，對内大刀闊斧改革，對外變賣資産，尤其是 2022 年 7 月引入國資纾困之後，建業地産的債務償還能力，得到了一定程度的保障。至此，胡葆森和建業地産算是松了一口氣。
一衆出險房企苦尋白衣騎士無果，建業地産卻成功引入國資委入駐。多名接近建業集團的人士告訴市界，這其中主要有三個原因。首當其沖的，是建業集團對河南的貢獻。他們的話大同小異：對河南，胡葆森基本是有求必應，幫助解決了很多實際困難。建業遭遇困難，政府出手相救，也是順理成章。朱勝還認爲，胡葆森的個人努力，也在一定程度上幫助了建業地産。
建業地産出險後，快 70 歲的胡葆森，忙得腳不沾地，" 去拜訪機構和領導，去項目上看一下。" 王思告訴「市界」。用市場的眼光來看，更爲重要的一點是，" 無論是變賣資産也好，引入戰投也罷，如果這個被收購的項目沒有價值，資本是不會介入的，尤其是國資。這其中會涉及到國有資産流失方面的審計。" 接近建業集團的楊陽告訴「市界」。
他繼續解釋道，老胡（胡葆森）有前瞻眼光，選的項目生命力都不錯，隻是市場發生了變化。回歸到正常的行情，這些項目都可以持續貢獻穩定現金流。建業地産 CFO 趙瑞昆也曾說過，央企主要看鄭州或者洛陽的項目，其他地市和縣城項目不在考慮之列。" 談判雙方都将基于自身需求來進行抉擇。"
從目前來看，胡葆森和建業地産是清醒的。「市界」了解到，建業地産很多高管現在主要的任務就是對接好政府資源，将資金的問題和資源整合的問題，按照胡葆森的要求做到位。全公司都想方設法把保交樓做到位。然而，這些事情要完成，尚需一些時日，且有一定的難度。" 很多人舉着牌子，讓我們還錢，我們不是不還，現在确實沒錢還。" 一名建業地産高管無奈地說道。
好在，建業集團的輕資産業務，目前運行得比重資産業務要好不少。建業集團将輕資産業務放在了中原建業上。中原建業有商業代建、資本代建、政府代建、專項管理咨詢 4 種運營模式，重中之重的是商業代建。所謂商業代建，即與項目擁有人訂立代建協議，委托方負責土地收購成本以及項目開發和建造所需資金。中原建業提供代建服務，并允許項目擁有人使用 " 建業 " 品牌銷售，從而收取基礎管理服務費和溢價管理服務費。相比重資産端口，輕資産的優勢很明顯：盤子小、利潤高、無負債。
中原建業的表現還不錯。建業方面給「市界」的回複函中稱，今年上半年，中原建業整體完成簽約面積 524 萬㎡，同比 2022 年增長 369%。中原建業代合作方銷售的合同銷售額約爲 131 億元人民币，同比增長 18.9%，銷售建築面積約 207.1 萬平方米。今年前 9 個月，中原建業擁有 43 個新簽合約項目，新增合約建築面積 553.04 萬平方米，較 2022 年同期增加 187.2%。這并不意味着胡葆森就可以大松一口氣。
對建業集團而言，輕資産業務還沒有到大量輸血重資産闆塊的地步。并且，随着國資的入股，胡葆森有可能失去對建業地産的控制權。這有例在先：華南城成功引入深圳國資後，公司創始人鄭松失去了控制權。對此，建業地産相關人士在接受《證券日報》采訪時稱，" 可換股債款持有人有兩年并可再延期一年的是否轉換選擇權，具體情況視後期市場交易狀況而定。"
在外界看來，建業地産作爲建業集團最重要的上市公司，并沒有完全脫離危險期。盡管河南多城市陸續出台新政策，促進房地産市場健康穩定發展，建業地産的銷售跑赢了同行（1-8 月銷售在河南省房地産企業中排名第一），但房地産市場仍面臨較大壓力。根據第三方統計機構發布，2023 年前三季度重點 100 城新建商品住宅月均銷售面積約 2978 萬平方米，同比下降 2%，爲 2016 年以來同期最低水平。這也就意味着，建業地産仍面臨不小的挑戰。
" 還得要看房企有多少美元債了。" 朱勝告訴「市界」，随着美聯儲加息，人民币彙率貶值，房企需要償還的債務變多了。加息之後，想要借新債還舊債的成本也變高了。刨開今年 6 月 23 日以前已還的美元債，建業地産還有 9 隻存續美元債，債券餘額共計 18.72 億美元（約合 134.4 億人民币），票面利率均高于 7%，債券到期日從 2023 年 8 月至 2025 年 11 月不等。眼下，最爲迫切的，是 2023 年 8 月、11 月，分别到期的 4 億美元，以及 2 億美元債。
2012 年 20 周年司慶時，建業集團曾包下整個鄭州國際會展中心，高調慶祝并舉辦了一系列紀念活動。2018 年的一場私下飯局中，胡葆森曾計劃，等到 2022 年公司成立 30 周年，要好好辦一場。那會兒年輕的職業經理人也都起來了，自己就少幹點。但 30 周年司慶時，建業集團外部隻是配合營銷，做了些感恩回饋策劃，内部隻在食堂切了蛋糕，功勳員工表彰之類的小範圍活動。
狂歡歸于沉寂中，胡葆森短時間内沒法退休了。
（文中人物宋濤、任楓、鄧野、王思、李瑤、朱勝、楊陽爲化名。）
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