本文來源：時代财經 作者：王瑩嶺 李益文
樓市再迎重磅消息。
" 從政策出來一直到晚上 10 點接電話不停。" 在廣州市中心城區越秀區的一位房産中介吳悠（化名）看來，這一政策是 " 特大利好 "。
9 月 20 日傍晚，廣州市人民政府辦公廳發布《關于優化我市房地産市場平穩健康發展政策的通知》（以下簡稱《通知》），對廣州市住房限購政策進行調整，多區放開住房限購，非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從 5 年收縮至 2 年。
其中，将住房限購政策調整爲，在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區購買住房的，本市戶籍居民家庭限購 2 套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前 2 年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購 1 套住房。這也意味着解除了外圍區域——黃埔、番禺、花都、白雲區部分地區的限購。
廣州由此成爲全國一線城市中首個部分放開限購的城市。
事實上，在此之前，部分重點城市已密集調整住房限購政策，多個重點城市出現全面取消限購。僅在廣州發布《通知》的前一天（9 月 19 日），就有武漢、無錫、西安三城宣布調整住房限購政策，其中，武漢，無錫全面取消限購，西安取消二環外住房限購政策。
" 此次廣州部分放開限購政策，信号意義非常強。" 易居研究院研究總監嚴躍進對時代财經表示，北上廣深四個一線城市本身就是這一輪政策最核心的區域。在嚴躍進看來，限購政策的放松是認房不認貸以後全國各地的一個重要趨勢，一線城市要扮演整個樓市複蘇的領頭羊和龍頭的角色。
本次廣州住房限購政策調整，爲何未全面取消？廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，這恰恰是 " 政策堅持了有作爲有所不爲的導向 "。李宇嘉告訴時代财經，以南沙爲例，盡管近年來房地産市場下行很快，去年銷售量下跌幅度非常大，庫存周期也長，但依然堅持限購，是爲 " 去房地産依賴，爲産業和人才集聚創造條件 "。
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中介稱電話接個不停
" 已經有不少意向客戶打電話來咨詢。" 在吳悠看來，這一政策力度很大，" 這對我們是特大利好！之前出台認房不認貸的時候就盼着能不能調整限購政策，沒想到真的出台了。" 吳悠笑着說。
吳悠告訴時代财經，從她的客戶群體來看，制約他們在這邊買房的主要原因，不是因爲首付比例不夠低，而是沒有購房名額，" 比如現在有很多年輕人在廣州畢業工作，或湧入廣州工作，他們社保還沒交滿 5 年，但家庭條件寬裕、有購房需求和能力的，限購在很大程度上制約了他們的需求，現在放開後他們的購房需求就釋放出來了。"
據諸葛數據研究中心不完全統計，截至 9 月 19 日，中國約 30 城放松限購政策，其中，東莞、佛山、沈陽、嘉興、大連、南京、蘭州、濟南、青島、鄭州、合肥、無錫、武漢等 13 城已全面取消限購政策；蘇州、天津、長沙、杭州、廈門、西安等 10 餘城放開針對局部區域、群體或房源類型的限購。
" 目前房地産市場發生的變化不是周期性的，而是趨勢性的。" 李宇嘉向時代财經解釋了政策松動的原因。李宇嘉認爲，當前，不管是供求關系、房地産前景和房價預期還是買房行爲，都發生了重大變化，這不是周期性的變化，而是趨勢性的變化，因此過去以緊縮、需求端抑制爲特征的調控政策，不再适用了，理應退出。
從數據上來看，受國内外多重因素影響，自 2022 年以來，房地産市場持續低迷。2022 年，全國房地産開發投資比上年下降 10.0%，住宅新開工面積下降 39.8%，商品房銷售面積下降 24.3%，住宅待售面積增長 18.4%。
根據統計局公布的房地産開發景氣指數，2021 年 12 月，房地産開發景氣指數爲 100.28，2022 年 1 月該指數跌至 96.82，此後更是一路走低，目前 2023 年 8 月爲 93.56。
具體到廣州而言，2022 年，廣州新房交易下滑 30%，新房住宅下滑 32%，今年上半年下跌 0.4%。截至目前，新房市場交易連續 5 個月下跌，絕對交易水平降至去年 11 月以來的新低。克而瑞統計的新盤去化率 8 月份隻有 9%。
7 月和 8 月，市場觀望氣氛濃厚，克而瑞統計數據顯示，7 月廣州新房網簽隻有 4600 多套，8 月截止到 29 号更是隻有 3100 多套，以上數據都是近十年曆史同期的低位。
" 我也呼籲業主和開發商不要再等待。" 在廣東中原地産項目部總經理黃韬看來，現在的觀望情緒已經沒有之前濃厚了。黃韬進一步表示，在這樣的政策整體刺激下，目前看來會有真正想賣房的業主會抓住這一機會出手，不再加價，成交量會因此上漲，但對房價的提升不會起到太大的支撐作用。
北上深或将跟進
實際上，爲提振樓市，廣州樓市利好政策以 " 組合拳 " 形式密集出擊。8 月 30 日，廣州率先官宣 " 認房不認貸 "，成爲一線城市中最早落地。随後，9 月 8 日，廣州又對二套住房首付比例及貸款利率也進行了下調。
目前來看，這套 " 組合拳 " 效果已顯疲軟。合富研究院統計的數據顯示，" 認房不認貸 " 新政落地首周，廣州 " 中心 " 及 " 近郊 " 受政策帶動更明顯，新建商品住房成交環比上升 16% 和 32%，遠郊成交 " 失色 "，全市新建商品住房整體成交量上升 15%；新政第二周，廣州全市新房市場總體成交規模環比上升 6%；第三周，成交規模則環比下滑 6%。
而中指研究院調查的數據顯示，新政之後，北京、上海的成交量翻倍，但廣州的成交量漲幅僅 20%，廣深的購房意願變動幅度、房價上漲預期均不及京滬。
李宇嘉認爲，從目前廣州樓市的形勢看，" 認房不認貸 " 政策後，廣州迫切需要發布新的政策以提振市場情緒，避免預期惡化和市場下行形成負反饋循環，緩解過快下行的局面，防止其對舊改、投資、消費等基本面形成明顯拖累。因此，此次一攬子政策更意在托底，穩定市場情緒，避免大幅下行。
對此，嚴躍進同樣認爲，當前認房不認貸以後，一線城市市場總體是有積極活躍的态勢，但是确實還是需要進一步加碼，以促進我們房地産市場朝着更加持續、更加平穩的健康發展方向推進。
在廣州從事房産中介多年朱浩（化名）則向時代财經坦言，認房不認貸主要是針對有置換需求的客戶會利好更大，但對剛需客戶影響不大。" 整體來看，認房不認貸政策出台之後，看房的客戶大概上漲了 20% 左右，但成交量并無太大變化。"
朱浩表示，如果真的落實這個政策，刺激作用還是大的，" 因爲現在很多人沒有名額，又想買廣州的，包括我自己手頭也有很多這種客戶，短期内的交易量肯定會增加。"
實際上，根據李宇嘉預計，部分放開限購後，年内剩餘 4 個月，廣州商品房市場從持續過快下滑逐漸轉入到探底企穩的走勢。
黃韬也認爲，從短期内來看，這一政策是有刺激作用的，市場對此反應也會比較熱烈，不過其強調，從長遠來看，該政策還有放開的空間，" 比如對外地人限購的 5 改 2 變爲 5 改 0，全面放開限購。"
對于北上深三個一線城市是否會跟進？嚴躍進告訴時代财經，" 其他三個一線城市肯定會跟進的，不過，就像廣州的政策不是完全放開一樣，其他三個一線城市也不會完全放開，但一定是有空間的。"
