作 者丨曹媛 黃子潇 林漢垚
編 輯丨孫超逸 李玉敏
在整個地産下行背景下，房地産信托展期已成爲行業普遍現象。
4 月 9 日，一則 " 平安信托暴雷，投資者維權 " 的消息在市場流傳。同日，21 世紀經濟報道記者第一時間前往現場，數位平安信托産品投資人在現場。投資人表示，因一款信托産品—— " 平安信托福甯 615 号集合資金信托計劃 " 逾期一事與相關方溝通。
值得注意的是，4 月 10 日，有投資者向記者反饋，平安信托的另一款産品同樣面臨延期，投資者将相繼赴深圳詢問産品情況。
7.7 億元信托産品逾期
投資人向記者提供的一份《平安信托福甯 615 号集合資金信托計劃重大事項臨時公告》顯示，" 平安信托福甯 615 号集合資金信托計劃 "（簡稱 "615 信托計劃 "）是平安信托受托管理，該信托計劃的存續期限自信托成立日起 30 個月，即 2024 年 3 月 29 日應該是信托合同約定到期日。
但在 2024 年 3 月 29 日這一天，平安信托公告稱，" 截止公告日，信托計劃項下尚無現金回收，按照相關信托文件約定，信托計劃延期至信托财産全部變現之日或存續受益人預期信托利益足額分配之日 ( 以先至者爲準 ) 止。"
這意味着，615 信托計劃出現了延期兌付情況。有投資人也發現，相關 App 購買的信托産品受益止期從 "2024 年 3 月 29 日 " 變成了 "9999 年 12 月 31 日 "。
4 月 10 日，平安信托正式發布公告稱，受房地産市場整體下行影響，近期平安信托福甯 615 号信托計劃宣布延期，對于此次給客戶帶來的困擾公司深表歉意。目前，平安信托秉承着投資人利益最大化原則，切實履行受托管理職責，正在通過持續跟進标的項目開發銷售及資金回籠情況、對回購義務人正榮方提起訴訟、推進信托計劃持有的标的股權的轉讓退出等方式積極推進項目處置。目前公司整體業績穩健、經營狀況良好。
記者了解到，目前，數位 615 信托計劃投資人正在與平安信托等相關公司方溝通情況，協商相應解決方案。
逾期原因：底層房地産項目去化進度慢，項目開發商之一暴雷
21 世紀經濟報道記者了解到，平安信托福甯 615 号，底層項目爲正榮地産旗下廈門 " 臻華府 " 項目。但由于該項目去化進度慢，信托資金無法及時歸集，導緻福甯 615 延期。
按照 615 信托計劃相關交易文件的約定，信托計劃的退出路徑有三，包括：
一是項目公司逐層向股東預分配盈餘資金或分配利潤；
二是若标的項目未完成業績考核或發生保護性退出情形，正榮地産或其他主體回購信托計劃所持股權；
三是向第三方轉讓信托計劃所持标的股權。
但，上述三種退出路徑都受到阻礙，導緻 615 信托計劃募集資金無法按時 " 回籠 "。
首先，615 信托計劃募集的信托資金投向了房地産項目。
上述公告顯示，但受房地産市場整體下行及項目開發商之一正榮地産暴雷等因素影響，标的項目去化速度緩慢，目前标的項目無盈餘資金及利潤向信托計劃分配。此外，記者了解到，615 信托資金以股權投資方式投資于廈門市榮璐置業有限公司 70% 股權，從而間接投資于廈門聯正悅投資有限公司名下的 " 臻華府 " 項目。信托計劃存續期爲 30 個月，2024 年 3 月 29 日爲信托合同約定到期日。截止公告日，存續信托規模爲 7.7 億元。
自 2022 年以來，受宏觀經濟主要指标持續轉弱、房地産市場整體下行以及競品競争影響，" 臻華府 " 項目銷售速度較慢，銷售單價也在根據市場情況逐漸下降，銷售資金主要用于标的項目的開發建設、償還開發貸、支付稅費等項目運營事項，因此目前沒有盈餘資金或利潤向 615 信托計劃分配。
記者了解到，該住宅的銷售單價逐漸下降，該住宅售價自開盤（2021 年 12 月）均價 3.3 萬元 /㎡已逐漸降至（2024 年 3 月）均價 2.7 萬元 /㎡。此外，" 臻華府 " 項目銷售也較慢。
而針對第二條退出路徑，受項目開發商之一正榮地産暴雷影響，正榮各回購方未按期支付回購價款。
此外，針對第三條 " 向第三方轉讓信托計劃所持标的股權 " 的退出路徑，平安信托也表示，" 受托人也在同步推進将信托計劃持有的标的股權對外轉讓退出，但鑒于目前房地産市場持續下行态勢，截止公告日标的股權暫無明确意向買家。"
至此，上述三條退出路徑都有所阻礙，615 信托資金暫時無法 " 回籠 "。
後續處置：平安信托正推進項目資産清收，相關方正與投資人協商
記者了解到，目前，平安信托已監管了 " 臻華府 " 項目章證照及銀行賬戶，并對回購義務人正榮方提起了訴訟，" 受托人已對回購義務人正榮方提起訴訟 , 訴請正榮各回購方支付股權回購價款并将目标公司 21% 股權工商變更登記至受托人名下，同時已對正榮 ( 廈門 ) 置業有限公司持有的目标公司股權等資産予以查封 , 訴訟過程中正榮各回購方持續通過公告送達管轄權異議及上訴等程序問題拖延訴訟進程，本案一審已開庭，目前待法院判決。" 上述公告表示。
那麽，針對 615 信托計劃逾期情況，相關方後續将如何處置？平安信托在聲明中進一步指出，公司正綜合利用各種處置手段，推進項目資産清收。
另 21 世紀經濟報道記者據接近公司的相關人士介紹，該信托計劃涉及的底層項目爲正榮地産旗下廈門 " 臻華府 " 項目，平安信托正在積極協調項目方加快推進項目施工、銷售以加快資金回籠，确保項目按期完工。同時，公司還對回購義務人正榮方提起訴訟，訴請正榮方支付股權回購價款，同時對正榮（廈門）置業有限公司持有的相關資産予以查封，目前案件正在訴訟程序中。
" 在整個地産下行背景下，房地産信托展期已成爲行業普遍現象。目前，地産行情未見明顯轉機，地産類信托延期兌付給投資人造成的恐慌感完全可以理解。但與民間私人債務糾紛不同的是，信托有着成熟的制度依據和法律支撐，信托公司也有着諸如司法訴訟、股權轉讓等較爲成熟的項目處置措施。" 相關人士說道。
記者了解到，4 月 10 日，平安相關方也将與 615 信托計劃投資人進行再次協商。
還有 5.29 億元産品也已逾期
值得注意的是，平安信托面臨延期的并不止福甯 615 号一款産品。
今日（4 月 10 日）有平安信托佳園 468 号集合資金信托計劃（以下簡稱 " 佳園 468 号 "）投資者向 21 世紀經濟報道記者反饋，其購買的佳園 468 号同樣面臨延期，且投資者将相繼赴深圳詢問産品情況。
與福甯 615 号相似，佳園 468 号同樣是股權投資類産品。
龍光集團提供資金補足
據了解，佳園 468 号成立于 2021 年 12 月 2 日，預計存續期限 24 個月，截至 2023 年 12 月 31 日，存續規模爲 5.29 億元。
推介材料顯示，佳園 468 号主要交易對手爲龍光集團有限公司（以下簡稱 " 龍光集團 "），當标的項目開發、建造、運營過程中出現資金缺口，由深圳市龍光控股有限公司應提供資金補足。
若觸發對賭失敗退出或保護性退出條件，合作方惠州騰耀将以模拟清算價受讓标的股權。
推介材料交易結構
延期産品仍待處理
佳園 468 号成立剛滿一年，其底層項目公司監管賬戶資産就被大亞灣政府轉走。
平安信托發布公告稱，2023 年 1 月 12 日，大亞灣政府在未經受托人同意、未獲得底層項目公司用印授權文件的情況下，單方面将底層項目公司名下惠州慧灣項目預售資金監管賬戶中 1.84 億元劃付至惠州大亞灣經濟技術開發區不動産登記中心賬戶名下。
到了 2023 年 7 月 5 日，平安信托發布佳園 468 号産品公告，稱标的項目銷售情況仍未見起色。
同時，佳園 468 号交易文件項下的交易對手龍光集團也出現流動性困難、債務逾期、股權被查封 / 凍結等諸多重大不利情況。
上述情況已觸發交易文件約定的保護性退出情形，因此，平安信托啓動項目模拟清算，于 2023 年 6 月通知博裕地産的股東及相關主體，将按照交易文件約定的啓動模拟清算程序。
平安信托要求龍光方根據模拟清算價格收購标的股權，按照交易文件要求支付收購價款及承擔交易文件項下其他全部義務。并在完成标的股權價值評估後，在 1 個月内一次性支付股權收購價款及其他應付款項。如龍光方拒不執行收購，受托人将及時啓動司法訴訟及采取查封保全核心資産等司法強制措施。
平安信托還在廣東省深圳市福田區人民法院立案，申請财産保全，但法院反饋項目公司賬戶住宅一期房産及在建工程由于涉及 " 保交付 " 不予查封，商辦一期是否能夠查封正在發函詢問大亞灣區住建局是否涉及 " 保交付 "。
面對合作方及交易對手方的違約，平安信托表示正在積極尋找第三方投資人，通過轉讓信托計劃項下财産方式變現。
2023 年 10 月 23 日，平安信托将佳園 468 号信托計劃項下股權及附屬權益以不低于模拟清算股權價值及交易對手應付未付違約金作爲起拍價格在公開交易平台阿裏資産挂牌公開拍賣轉讓，但至拍賣截止日，仍無人競買，拍品已流拍。
此外，佳園 468 号投資者向記者反映，該産品由平安壽險業務人員向其銷售，且存在業務人員給投資者僞造虛假收入證明，并在投資者資金不足的情況下，向投資者建議保單貸款等情況。
21 世紀經濟報道記者針對上述情況向平安信托進行采訪，并咨詢佳園 468 号産品處置安排。截至發稿，平安信托未予答複。
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本期編輯 劉雪瑩 實習生 董丹林
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