本文來源：時代财經 作者：林心林
地産行業陷入低迷，樓市調控 " 優等生 " 長沙也坐不住了。
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這個毗鄰洞庭湖的湖南省會城市，自 2017 年起接連出台樓市政策，調控力度更是一路升級，集限購、限貸、限售、限價等于一身。
強有力的調控手段下，這座 GDP 過萬億、人口上千萬，以臭豆腐、小龍蝦、茶顔悅色風靡全國的 " 網紅城市 "，新房均價卻常年在一萬出頭，是新一線城市中房價最友好的城市之一。
根據長沙市住房和城鄉建設局公布的 2022 年長沙房地産市場的相關數據，長沙的房價位于 30 個省會城市及直轄市第 22 位，房價收入比保持在 7 以下，而北上深的房價收入比早已超過 30。
不過，自 2021 年下半年以來，包括長沙在内的全國樓市降溫，處于房價窪地的長沙開始調整樓市政策。去年 5 月，長沙将購買二套房的條件從 " 取得房産證滿 4 年 " 調整爲 " 網簽滿 4 年 "；随後，長沙再出新政，規定存量房盤活供作租賃住房後，不納入家庭住房套數計算，即 " 租房換房票 "。
局部的調整并未給樓市帶來明顯提振。克而瑞湖南數據顯示。2022 年長沙九區縣商品房成交 1132 萬平方米，同比下跌 50%，是近 10 年來成交建面最低的一年。今年 8 月，長沙樓市跌入低谷，當月新房成交量僅 35.86 萬平方米，湖南中原研究院報告稱之爲 " 近十二年最冷 8 月 "；中指院 8 月 " 百城價格指數 " 顯示，長沙新建住宅均價出現今年以來首次下跌。
随後，長沙開始打出政策組合拳。9 月 1 日，長沙跟随全國步伐宣布執行 " 認房不認貸 " 新政；9 月 22 日，長沙時隔六年優化限購限售政策，居民家庭（含非本市戶籍家庭）在長沙買首套商品住房，不再需要提供購房證明；商品住房網簽備案滿 4 年，可進行轉讓。
放開限購限售政策落地半個月，這座房價友好城市重新湧入不少外地買家。熱門樓盤售樓處人頭攢動，外地買房者獲得入場資格券，房産中介門店實現開單。但市場提振效果能持續多久，沒有人能給出一個明确的答案。
外地客湧入長沙，看房一天買下大平層
政策推動下，長沙樓市在十一黃金周打了一場翻身仗。中指研究院數據顯示，2023 年國慶假期期間，長沙成交面積爲 20.1 萬平方米，日均成交面積較 2019 年國慶期間上漲 133%，新建商品住宅的成交面積位列 35 城中第二，僅略低于武漢。
湖南中原研究院數據顯示，國慶期間長沙成交套數 1387 套，同比上漲超兩成，爲近三年峰值，期間開盤去化率 83%。另據各家項目披露，華潤置地長沙潤府新政落地三天銷售額超 1.5 億；龍湖舜山府三天勁銷約 1 億；招商蛇口 · 濱江境、招商蛇口 · 江山境雙盤周末熱銷約 2 億……
國慶期間某長沙樓盤售樓處，受訪者供圖
在這一波行情回升中，外地買家成爲重要購買力之一。湖南中原研究院數據顯示，國慶成交數據中，湖南地級市客戶占比 23%、省外客戶占比 14%。" 售樓處的外地車輛都多了，有些外地客戶在新政第一個周末就沖來售樓處了，我們連續幾天都是淩晨一點多下班。" 某樓盤的開發商銷售人員稱，部分房型需要 " 搶購 "。
根據 "9.22" 新政，長沙本市及非戶籍家庭購買首套房均不需要提供購房證明，極大地刺激外地人口在長沙首次購房，而過往則要求 " 非本市戶籍家庭 +2 年社保或個稅 " 才能購房。
" 熱烈歡迎地市州看房團 "" 熱烈歡迎大灣區看房團 "，國慶期間，長沙市府闆塊的萬科森林公園售樓處挂出橫幅。長沙萬科方面告訴時代财經，新政發布後公司迅速布局湖南其他地州市市場，組織當地經紀人宣講、約訪和帶看長沙項目，在營銷策略上搶占先機。據其提供數據，雙節期間萬科森林公園來訪客戶中外地客戶占 33%，成交占 40%。
鄭芸是在新政後獲得了購房入場券的人，她将定義自己爲 " 滬籍北漂金融打工人 "，由于戶口和工作地不一緻問題，買房一直擱置，" 我們算過積分，在北京短時間内沒辦法落戶；之前的單位解決了上海戶口，但目前在上海沒有适合的工作機會，而且品質好的學區房也夠不上。"
孩子的入學教育問題，讓鄭芸在一年前将長沙買房的想法提上日程。" 我們都是從小地方考出來的，自然想讓孩子讀最好的學校，于是想在長沙買個品質好的學區房托底。" 在鄭芸看來，盡管長沙的就業機會、經濟發展比不上蘇州、杭州、成都等新一線城市，但房價友好、教育也不差，" 是我們目前最好的退路。"
"9.22" 新政的出台，直接縮短了鄭芸的決策時間。國慶假期末尾，鄭芸在長沙一天看了四套房，速戰速決簽約了招商蛇口 · 江山境的一套 225 平方米大平層，" 中介說觀沙嶺闆塊後面的新盤價格隻會比現在更高，正好符合學區和保值需求就決定了。"
值得一提的是，由于房價便宜，長沙的購房者通常會選擇大面積的房子，貝殼研究院此前發布的《2021 年新居住消費調查報告》就指出，長沙套均成交面積超過 100 平方米。在不少長沙購房客看來，140 平方米以下的戶型甚至被稱爲 " 剛需 "。
二手挂牌量激增，中介門店成交翻倍
除了新房市場快速回暖，限售等政策的調整也讓二手房市場躁動起來。
在經曆年初樓市小陽春後，長沙二手房市場降溫，價格出現數月的陰跌，一部分 " 老破小 " 房源率先降價。
新政後，二手房迅速反應，市場挂牌量激增。根據最新政策，限售年限縮短，網簽備案滿 4 年即可轉讓交易；而此前長達六年的政策則要求須取得不動産權屬證書滿 4 年後方可上市交易，考慮到從買房到交房、拿證需要 2-4 年時間，實際限售時間更長。
限售政策放松，釋放了一批次新房流入交易市場。湖南中原研究院執行院長陳世霞向時代财經稱，根據中原監測統計的貝殼、新環境兩家中介平台數據，限購限售放開後，長沙二手房挂牌量超 6 萬套，新增了近 12%，同時二手房價格有 0.1% 的微漲。
" 限售放開後，我們在後台看到有小區一瞬間就更新了很多房源。" 長沙某貝殼加盟門店負責人王珂稱。王珂感慨，今年下半年長沙二手房市場可以用 " 慘 " 字形容，" 許多業主要麽沒達到交易資格，要麽不願意去賤賣，我們門店也有人幾個月沒開單了，每個人一天能帶看兩組就不錯了。"
之前爲沒客戶而煩惱的房産中介們，新政後迎來了一陣忙碌。王珂介紹，其門店共有 8 個人，國慶期間有同事從早到晚一直在帶看，甚至因爲沒有檔期，隻能将部分客戶的看房安排在其他時間。
10 月第一周，王珂門店的一二手房簽約數量已達 21 套，" 每個人都開單了，最多的賣了 5 套，平時門店一周可能也就成交兩三套，最多不超過五套，算是今年以來的巅峰。" 另據貝殼長沙站統計，今年國慶期間二手房客戶咨詢量同比增長 145%，帶看量增長 34%，成交量增長 190%。
二手房業主張浩也趁着窗口期将長沙老家的毛坯房挂上了中介平台。由于房子的位置、面積、戶型、樓層具有一定優勢，僅僅挂牌了一周，張浩就在 10 月 2 日将房子賣了出去，" 沒想到會這麽順利。"
另有業主也告訴時代财經，名下的江景房此前已挂牌了近一年，但有意向的客戶寥寥。近期一系列新政後，房子在挂牌中介平台上的浏覽量明顯上升，最終在 10 月 4 日将房子賣出。盡管順利完成出售，該業主卻略有遺憾，" 跟買家拉鋸戰了一天，成交價比預期地低了幾萬，不過把房子賣了之後，現有的房貸壓力就沒那麽大了。"
買房者等 " 價格窪地 "，開發商不敢漲價
盡管長沙樓市在剛過去的黃金周創造了近三年最好成績，但這陣 " 暖風 " 究竟能夠吹多久，大家心裏都沒有底。
這種謹慎的心态從開發商的營銷和定價策略也可以窺探一二。根據湖南中原研究院監測，對比去年國慶，今年開展營銷活動的項目同比上漲 30%，超八成項目開通中介渠道銷售，同比增加 9%。國慶期間共監控到 29 個項目有調價動作，占比 32%，相較于國慶假期前實際成交價格有所下降，浮動範圍區間位 3-18%。
在過去樓市回暖之時，樓盤收回折扣或漲價現象并不少見，如今卻悄無聲息。長沙萬科方面對時代财經稱，目前樓盤定價上确實比較謹慎，基本上還是保持新政前的一些優惠策略。
另一央企長沙項目銷售李華則告訴時代财經，所在項目預計年底才開盤，但爲抓住這波政策紅利期，在節前便開放售樓處，啓動長達數月的蓄客。至于定價，李華稱首開價格會較低，" 目前肯定不會漲價，雖然到訪量和意向登記量還可以，但也明顯感受到購房者的觀望情緒比較重 "。
國慶期間某長沙樓盤選房現場，受訪者供圖
雖然中介門店的國慶期間 " 爆單 "，但王珂也表示，不少客戶仍持觀望、佛系心态，帶看的成交轉化率不高。" 政策好了，反而部分客戶的判斷變了，擔心自己高位接盤，他們會選擇再觀望一下，等着房價更低，利率調得更低。" 從事房産交易工作近十年的王珂感歎，再也見不到 2016 年長沙調控前 " 炒房團 " 沖進售樓處的盛況了。
出現心态變化的不止買家，還有二手房業主。王珂稱，部分業主以前談價時還有壓價空間，但新政後則表示 " 一分錢都不會少 "，甚至一些學區房的業主上調了挂牌價。但同時，也有一些挂牌業主願意 " 低價 " 處置手裏的房源，以便置換更好的房子或減輕個人資金壓力。
9 月 24 日挂牌、10 月 2 日就完成出售的二手房業主蔣軍告訴時代财經，一開始就已經以低于小區同戶型七八萬元的價格挂牌，" 不奢望漲價了，還不如一步到位，早點把意向客戶搶過來。" 蔣軍稱，目前其所在小區二手房挂牌量将近 200 套，許多都挂牌了大半年，但是成交一般。算上裝修、利息等費用，蔣軍認爲最終的成交價堪稱 " 割肉 "。
陳世霞亦指出，從中原監測數據看，新政後部分學區房價格帶動整體二手房挂牌價往上微調，但長久而言二手房均價還是會往下走。
不難看出，成交迅速回暖的表象背後，無論是買房者、賣房者、開發商、房産中介都在修複信心。
克而瑞湖南區域則指出，從曆史規律來看，國慶期間成交會透支後期購買力，節後成交将普遍迎來不同程度的回落，群毆預測國慶後長沙日均網簽将回落至 150-170 套左右，而國慶期間日均成交則達 204 套。
陳世霞對時代财經稱，從監測和成交數據來看，這一波政策的促進作用大概在一到兩個月會消化掉，後續将回歸理性。陳世霞預測，整個 10 月長沙的成交量預計環比略漲、同比下跌，全年預計低于去年 850 萬平方米的成交量。但其認爲，長沙房地産市場本質還是非常健康，恢複的速度更多地受宏觀經濟影響。
10 月 9 日，王珂告訴時代财經，由于工作日等因素，節後三天門店的帶看量和成交量已明顯回落，" 沒有太高的預期，市場要一下子恢複到以前肯定是不可能，但是總歸有了轉好的迹象，等到年底返鄉置業可能又會火起來。"
（上述受訪者中，除陳世霞外均爲化名）
