" 認房不認貸 " 政策滿月。
8 月 30 日，廣州市人民政府辦公廳發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定标準的通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策（即認房不認貸）。
廣州是北上廣深中最先官宣 " 認房不認貸 " 的，但相較于其他三個城市，廣州新政下首付的惠利較小。" 認房不認貸 " 落地後，在廣州無房但有貸款記錄，購買普通住房從原來的 4 成首付變爲 3 成，可以少付一成首付。而深圳、上海、北京購買普通住房，分别可以少付 2 成、2.5 成、1.5 成。
當然，可以肯定的是，一線城市先後落地 " 認房不認貸 " 等政策是繼年初的 " 小陽春 " 行情後，市場迎來的年内第二場暖風。廣州絕大多數新盤的到訪量、成交确實出現明顯增長，市場情緒明顯得到提振，但還難言 " 反彈 "。
圖片來源：廣州番禺亞運城售樓處 每經記者 黃婉銀 攝
準業主淩晨填寫認購書
廣州番禺區某新盤原本預計 9 月底之前開盤，但 " 認房不認貸 " 落地後的首個周末，項目到訪客戶明顯多了起來，新增的主要爲外地戶口已置業房貸未結清客戶，和部分原本擔心預算不足的改善型需求客戶。
相關負責人表示，9 月 9 日開盤當天每個置業顧問都需要同時接待多組客戶。廣州限購松綁新政發布當天，晚上 8:00 開始陸續有客戶到訪，到晚上 10：30 左右，整個案場洽談區已經坐滿客戶，當晚直到淩晨都還有準業主在填寫認購書、等候刷卡。
現場購房者王女士表示，買二套房的想法去年下半年就有，但因爲預算問題一直沒敢下手，" 新政出來後，二套房首付直接降到了 4 成，預算不成問題了，就決定趕緊下手了。"
按該項目首開 5 萬元 / 平方米均價算，一套 143 平方米的戶型總價在 715 萬元左右。新政落地後，非普通住宅二套房首付比例從 70% 降至 40%，首付款可以減少 200 多萬元。
白雲區一改善型新盤項目負責人告訴記者，新政落地後，客源也得到了一定程度的拓展。這主要是源于首付比例降低之後，置業門檻也同步降低了，下遊的客戶也開始逐步往上走，開始看上遊的闆塊。
比如，原來在手現金隻有 50 萬元左右的客戶，此前看的房子總價隻能控制在 170 萬元上下。但随着首付比例降低，總價 200 萬元左右的房子，首付直接從 60 萬元降到了 40 萬元。" 很多之前首付夠不着的客戶，現在夠得着了，可以尋求一些更高品質的改善型項目了，我們的客戶群自然就拓展了。"
圖片來源：廣州一改善型項目現場 受訪者供圖
降價 185 萬挂牌
在剛落地新政後，北上廣深都有項目傳出要漲價或取消折扣優惠，但根據記者向多家房企采訪了解的情況，目前廣州還未有要明顯上調售價的項目，市場雖有回暖但還未到全面開花。
《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪番禺亞運城項目時，一名置業顧問表示，" 認房不認貸 " 等新政後，周末來訪和成交的客戶都比較多，在清盤的部分樓棟仍在推行一口價優惠房源。有部分客戶之前剛好就卡在首付，工資和公積金都較高的情況下也不想去借錢補首付。
合富研究院市場研究中心負責人吳智傑在接受每經記者采訪時表示，" 認房不認貸 " 推進以來，市場期待更多政策落地，成交慢熱，全市樓盤認購水平逐周上升約 5%。最近一周周認購水平較 " 認房不認貸 " 前約上升 10% 左右。9 月市場推新量低，樓盤以加快餘貨銷售爲主，進入 9 月下旬，部分區域如荔灣、黃埔，有部分項目價格再優惠約 3%-5%。
二手房方面，不少小區挂牌量都出現環比增長，降價賣房的房源依舊不少。這也是因爲，新政後不少購房者屬于 " 買一賣一 "，想要改善置業就需要先賣掉第一套房。
貝殼研究院統計顯示，近期挂牌及賣房成交客戶中，換房需求成爲主流，占比較高，其中京滬超過 80%，廣深超過 60%。
天河區蘭亭盛荟小區近日挂出的一套 123 平方米四房，較今年 6 月挂牌價降 185 萬元，目前爲 1070 萬元，折合單價約 86689 元 / 平方米。而該小區今年 3 月成交的一套同東南向戶型，總價爲 1340 萬元，成交均價爲 108564 元 / 平方米。
" 廣州現在一二手成交都有明顯提升，但不至于‘反彈’。我們很難預測後市的情況，二手房業主心态也比較複雜，有些業主覺得可以等到明年過年再賣房。" 廣州一名中介機構中層人士表示。
放松限購不斷刺激市場
中指監測數據顯示，廣州新建商品住宅成交自 4 月份以來，已連續 4 個月持續下滑，8 月新建商品住宅成交僅爲 50.4 萬平方米，環比下降 0.6%，同比下降 25.7%；8 月新建商品住宅供應爲 56.9 萬平方米，同比下降 40.8%。無論從供應端還是成交端來看，當前市場供求規模已處于曆史低位水平。9 月前兩周成交商品住宅 26 萬平方米，環比 8 月上半月成交增加 2.4%，在執行 " 認房不認貸 " 政策後成交未出現明顯增長。
廣州資深按揭貸款專家、廣州房衛士系統創始人鄭大源認爲，" 認房不認貸 " 肯定是利好消息，尤其對于以前可能需要首付 7 成的客戶，現在有可能首付 3 成，對于資金的緩和力度是夠大的；利率也有降低，可以稍微減少一些月供。但交易市場沒有明顯起色，暫未達到預期的調控目的，不過房産作爲大宗商品，交易周期比較長，市場反應有一個滞後性，故而還需要繼續觀察效果。
廣州一位本地房企人士也表示，最近市場确實比上兩個月好一點，但還沒有到全面複蘇的狀态。
落地 " 認房不認貸 " 不到一個月之時，廣州又再度出台重磅新政。9 月 20 日，廣州市人民政府辦公廳發布《關于優化我市房地産市場平穩健康發展政策的通知》（以下簡稱《通知》），将廣州住房限購政策調整爲，在越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區購買住房的，本市戶籍居民家庭限購 2 套住房；非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前 2 年在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，限購 1 套住房。
換言之，未提到黃埔、番禺、花都和白雲（江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）部分區域将解除限購。至此，廣州成爲一線城市中首個部分放開限購的城市。
從新政不再提及限購的區域名單來看，根據克而瑞的統計，黃埔、花都、番禺一手住宅庫存面積分别爲 149 萬平方米、143 萬平方米、210 萬平方米，都是屬于廣州庫存量大、市場競争激烈的區域，因此放開限購的迫切性也更大。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉分析道，受第二季度以來市場下行的影響，截至 9 月上半月，廣州一手住宅成交面積錄得 571.5 萬平方米，與去年同期相比僅微增 1.5%，與上半年 14% 的增速相比大幅收窄。與此同時，截至 8 月末，全市一手住宅庫存面積達到 1275 萬平方米，去化周期攀升至 19.6 個月。無論從今年樓市成交表現，還是從庫存壓力來看，廣州都有對調控政策進行優化調整的必要性，這也是廣州在一線城市中首個落地 " 認房不用認貸 " 以及下調二套房首付比例的重要原因。
" 但是，從市場監控來看，盡管‘信貸組合拳’出台之後的前兩周廣州全市樓盤的來訪認購數據都有上升，但到第三周環比已經開始下降，顯示市場的需求動能仍然不足，因此也具備進一步優化調控政策的條件。在‘信貸組合拳’之後，廣州再度調整限購區域範圍、降低限購區域社保門檻、降低二手房交易成本，對于年底樓市整體複蘇回暖有‘再添一把火’的作用。"
每日經濟新聞
