規則變了，玩家變了。
12 月 2 日，深圳南山區粵海街道 T107-0107 地塊，深圳市潤投咨詢有限公司 & 中海企業發展集團有限公司（華潤置地 & 中海）以總價 185.12 億元競得，成交樓面價 70388 元 / 平方米，溢價率 46.32%。該地塊成交價刷新了深圳涉宅地塊成交總價 TOP1，也刷新了深圳涉宅地塊成交樓面單價 TOP2，僅次于寶安區尖崗山片區地塊（泰禾深圳院子）。
11 月 29 日，北京今年最受關注的土地出讓有了結果：中海億拿下了酒仙橋 1019-0014 等三塊組合出讓的土地。高達 153.32 億的總價，成爲北京樓市的又一塊 " 地王 "。
在大多數時間裏，" 地王 " 都令人興奮。北京樓市甚至有個不成文的規矩，地王誕生之後，同區域的開發項目一般都會發個海報歡迎一下。但是，這次地王駕臨卻是靜悄悄，沒人吱聲。
這絕不是說中海人緣不好，而是因爲時代變了。
原來的歡迎海報，明面上是歡迎新項目到來，實際上是在擡升自己，本質上是在講那個 " 面粉貴過面包 " 的故事。目的在于告訴市場上的買房人，新拍的土地樓面價都比在售項目的售價貴，所以房價以後一定漲，現在買就是賺到錢。
這個故事，從 2005 年清河毛紡廠的 " 地王 " 開始，一直講了十幾年，屢試不爽，以至于有了" 新地王誕生之日，就是舊地王解套之時 "的戲谑說法。然而，這種故事現在講不動了。
" 地王 " 本來就是個很模糊的概念，受歡迎的時候，就會細分出各種标準，往 " 地王 " 上靠，單價地王、總價地王，甚至某區地王、某闆塊地王都曾粉墨登場不過，我們覺得，就現實意義而言，單價總價地王都不重要，重要的是樓面成本價是多少。
樓面成本價接近、持平甚至高于同區域在售項目，才是地王故事的真正核心。
11 月 29 日 153.32 億成交的三幅土地，具備繼續地王故事的條件麽？
由于是三幅土地組合出讓，位于北京朝陽區的不同區位，又包含多種業态，樓面價很難非常精确的計算。不過，算出個大緻成本還是可以的，尤其是在起始價 153 億元，最終成交價溢價很低的情況下。
在 153 億多元的土地價格中，酒仙橋、十八裏店、小紅門三個地塊的土地價格分别大約是 50.22 億、78.83 億、23.95 億。三幅地塊的地上建築面積分别是，酒仙橋地塊 78148.43 平方米，十八裏店地塊 262642.46 平方米，小紅門地塊 58217.81 平方米。
十八裏店、小紅門地塊中都有一塊托幼用地，建完之後要無償移交，地上建築面積分别是 3600 平方米、3150 平方米。十八裏店地塊中還包括兩幅綜合商服用地，地上建築總面積 125321.6 平方米，對應的土地價格是大約 20.44 億元。
圖 1：酒仙橋、小紅門、十八裏店相關地塊起始價
圖 2 相關地塊用地性質、規模、地上建築規模等
圖 3 相關地塊用地性質、規模、地上建築規模等
圖 4：相關地塊用地性質、規模、地上建築規模等
我們就算住宅樓面價，把托幼用地、綜合商服用地的面積和對應價格減除後，樓面價分别是：
酒仙橋地塊大約 64262.53 元 / 平方米；十八裏店居住用地地塊大約 43470.53 元 / 平方米，小紅門地塊大約 43491.83 元 / 平方米。
地王故事還能不能講下去，需要對比的是同區域在售項目的售價，而不是老項目的樓面價。
酒仙橋區域，較新的在售項目，銷售指導價 12.5 萬元，開盤時有一定折扣，把大小戶型的售價平均下來，單價在 11 萬元 / 平方米上下；十八裏店較新的在售項目，均價也在 8 萬元 / 平方米上下；小紅門地塊較新的在售項目，均價也在 8 萬元 / 平方米左右。
經此對比，拿地的樓面價和在售項目的均價，還是有比較大的差距，沒有出現與 " 面粉 " 價格接近，甚至超過 " 面包 " 價格的情況。傳統的 " 地王叙事 "，由此終結。
過往的地王，無一例外經由開發商競相搶地而誕生，爲得土地籌措資金，房企不惜各種加杠杆。這個杠杆，看似是加在了企業部門身上，但最終消化這個杠杆及其帶來債務的還是居民部門：買房人從多個錢包裏掏錢，再找銀行貸款買房，開發商把房子賣掉，杠杆就轉移到了買房人的身上，如此往複，形成循環。
那時的買房人爲何加杠杆？因爲看得到見 " 面粉 " 價格接近甚至超過 " 面包 "，資産升值預期之下，加杠杆是值得的，将開發商的杠杆轉移到自己身上，也說得通。
然而，當資産升值的周期戛然而止，預期被打破，購房人再也加不動杠杆，開發商的杠杆便無處轉移，也就沒有辦法再到土地市場上去 " 卷 "。這就像幾個優秀的小夥子爲争一位美女的芳心，健身的健身，掙錢的掙錢，體貼的體貼，誰都想表現得比競争對手更好，從而導緻了激烈的 " 内卷 "，最終勝出的人，便可以赢得美女芳心。
在争搶地王的時代，地王不是美女，購房人才是那個美女，而這個美女看上既不是這塊地，也不是拿到地的開發商，他們看到的，是建在這塊地上的房子以後能更值錢。當這個預期打破之後，" 美女 " 不見了，開發商們再去 " 卷 "，就隻是 " 找死 "，況且現在的小夥子也已經 " 卷 " 不動了。
于是，傳統的地王故事，再也講不下去了。
非但如此，在新故事中，新地王非但不能給老項目解套，反而可能 " 收割 " 老項目一把。
現在無論是北京、上海、深圳這樣的特大型城市，還是強二線城市，更不用提三四線城市，土地财政收入壓力甚大，土地市場也從原來的純賣方市場開始轉變，也就是政府作爲出讓方，開始和開發商談條件，給優惠，鼓勵開發商趕緊從自己手裏買地。
優惠條件中，不光光是價格因素，還包括規劃層面的因素，而這往往導緻項目産品層面的極大不同。
比如之前在北京根本不可能批的陽台，在最近一年，幾乎已經成了新項目的标配。在放松了各方面規劃條件約束的情況下，新項目的得房率也明顯提升。此前一些特大型城市，80% 以上的得房率已經算是 " 優秀 " 了，但是，最近一年的新項目，實際得房率超過 90%，甚至超過 100% 的也都不再少見。
這樣的新老項目處在同一個區域當中，老項目的壓力可想而知。市場好的時候，新項目入市時，老項目都基本賣完，但是現在，" 前浪 " 還沒來得及上沙灘，" 後浪 " 就拍過來過來了，而且往往浪更高，風更疾。
就像我們在《2025，京城 10 萬 + 豪宅血流成河？》中寫到的那樣，明年北京市場上單價 10 萬 + 以上的豪宅供應量會超過 200 萬平方米，而 " 後來 " 的項目，往往在産品上更具競争力。
買房人都已經隐約對此有了感受。據說最近有北京海澱某個區域的 " 老業主 " 們，正在讨論給 12345 打電話反映他們的訴求：不要給同區域最近出讓的一個新項目批陽台。
他們的邏輯很簡單，他們買的項目沒有陽台，而那個新項目有陽台，以後二手房入市的時候，他們的房價就會更低，從而導緻自己的資産價值受損。據說他們買房的時候，開發商跟他們說的是，規劃一般都不批陽台。
那時的開發商也沒說假話，但此一時彼一時。
在全國各地，地王總價更高，對政府财政收入來說更爲重要，理論上買地的開發商和政府的談判空間也就更大。
新地王不會再幫着老項目收割買房人，而是很可能轉而收割一波老項目，花花轎子人人擡的風尚，也就随風而逝。
我們仍然能夠理解開發商對于當下 " 地王 " 的某種渴望，因爲它毋庸置疑代表的着信心的回歸。然而，回歸之後，切不可認爲傳統的地王叙事還能繼續。
2005 年，北京清河毛紡廠地塊公開出讓，那還是 " 招拍挂 " 是新生事物的年代。京城地産圈的一位前輩，在招拍挂開始前幾天，把對此地塊有意的幾家開發商召集在一起吃飯。席間，他開出了條件，希望同行給個面子，不要和他當時供職的房企搶這塊地，作爲補償，會支付給每家企業千萬級别的現金。
這樣的勾兌，在前招拍挂時代的京城樓市，是通行的規則，出席飯局的房企也都應允下來。然而，最終的結果卻未能得這位前輩所願，清河毛紡廠地塊當時以 25.65 億面粉貴過面包的價格成爲北京首個 " 地王 "，而鏖戰到最後一刻的順馳與華潤置地，都不曾出現在這位前輩勾兌的飯局之上。
自此以後，這位前輩逐漸隐于江湖，隻有人在東三環某個運動會所時而會見到他悠閑地打球、遊泳。規則變了，玩家變了，故人自然講不出新故事。
近 20 年過去，地王的故事，又要換一個講法了。
本文來自微信公衆号 " 攸克地産 "，作者：攸克，36 氪經授權發布。
