南方 " 小土豆 " 的到來，讓哈爾濱這座北方冰城的冬天變得 " 暖意洋洋 "。
但與當前哈爾濱旅遊業爆火形成鮮明對比的是，因爲 " 冷 "，多年來哈爾濱是我國唯一一個人口淨流出的省會城市，伴随人口淨流出，品牌開發商在當地的投資已經停滞兩年。
" 最後一個品牌房企在哈爾濱投資應該是在 2021 年。那年我們拿了最後一個項目，包括金地、中海、華潤等都是于那一年，在哈爾濱拿了最後一塊地，再往後應該都沒有在哈爾濱再投資了。" 一家大型房地産開發商人士稱。
" 哈爾濱跟整個東北市場發展情況差不多，從 2019 年達到一個市場高點之後，銷售量每年都在往下走，現在都不到 2019 年的一半了，市場容量基本打了 5 折。" 上述開發商人士稱，當前多數品牌開發商在東北的投資，主要集中在沈陽、大連、長春，對哈爾濱的考量已非常靠後。
就是這樣一座市場容量逐年縮小的北方冰城，在旅遊業出圈後，其樓市現狀有改善的可能嗎？
" 小土豆 " 帶不來置業需求
據黑龍江省哈爾濱市文化廣電和旅遊局提供的大數據測算，截至元旦假日第 3 天，哈爾濱市累計接待遊客 304.79 萬人次，實現旅遊總收入 59.14 億元。遊客接待量與旅遊總收入均達到曆史峰值。
相關數據顯示，元旦假期，哈爾濱機場運送旅客 20.5 萬人次，同比增長 93%，同比 2019 年增長 27%，創同期曆史新高。
一系列數據支撐背景下，市場戲稱，這個冬天三亞的生意被哈爾濱 " 搶了 "。雖然旅遊業的風頭被哈爾濱搶了，但南方小土豆的到來，卻不能像東北人帶火三亞那般，帶來大量安家置業需求。
一位哈爾濱房地産業内人士表示，畢竟三亞的氣候和配套都比較适合人群居住的，哈爾濱還是因爲太冷了，無論是生活還是從事一些經濟活動，受限會比較多，所以有條件的青年人還是會選擇往外走。
" 至于返鄉置業需求肯定是有的，但也僅相當于城市内部客戶的一個叠代，而從外面吸引更多客戶來則很難，對那些本來就在哈爾濱發展的人會有促進作用，但作用也非常有限。" 上述業内人士稱。
上述業内人士指出，當前東北人口外流情況較爲嚴重，一方面是總人數在減少，另一方面就是外流的人以中青年爲主，當前東北部分城市人口老齡化情況相對比較嚴重，購房置業需求大幅減少。
據第七次全國人口普查結果，截至 2020 年 11 月，哈爾濱的常住人口爲 1000.99 萬，是 2010-2020 十年間全國唯一出現人口淨流出的省會城市。
據《2021 年哈爾濱市國民經濟和社會發展統計公報》，2021 年末哈爾濱市常住人口 988.5 萬人，戶籍總人口 943.2 萬人，相比 2020 年底 1000.1 萬人的常住人口減少 11.6 萬人，常住人口首次跌破千萬。
去化周期 58.6 個月
在人口淨流出及老齡化背景下，近兩年哈爾濱土地投資基本以本地開發商爲主，" 他們的經營思路不一樣，拿一塊地不用像我們追求指标，可以慢慢賣，但是也集中在這個城市的核心區。" 上述開發商人士稱。
上述開發商人士進一步指出，當前品牌開發商盡管兩年未拿地，但卻仍有一定的貨量在銷售。當前哈爾濱核心城區的樓盤都以改善型項目爲主，相對去化速度更快，也是品牌房企較爲集中的區域。
" 相反，去化相對較慢的區域爲松北區。松北區是哈爾濱後來開發的一個産業新區，當年該區集中出讓很多土地，包括後來萬達轉給融創的融創茂就位于那個位置。" 上述開發商人士說到。
據快手理想家統計，目前哈爾濱在售項目數量約 70 個左右，分布在哈爾濱各個區域，其中香坊、道外、松北區項目居多，均價普遍在 7000-9000 元 / 平方米，整體以剛改産品爲主。
" 均價在 8600 元 / 平方米左右，這對于一個常住人口接近 1000 萬的省會城市來說，不是很高了。" 據哈爾濱當地房産中介人士介紹，目前，市區改善小區房價在 1.5 萬 / 平方米左右，大部分電梯小區單價維持在 1 萬元左右。
房價均值在九千以下，這或當地供需失衡有關。同策研究院分析祖冰洋介紹，" 由于早期政府土地供應大幅放量，近幾年哈爾濱市場一直處于供過于求的狀态，雖然近幾年土地供應規模已大幅收縮，但長期供需比依然維持高位。
在易居研究院提供的《2023 年 11 月 100 個典型城市新建商品住宅庫存去化周期表》中，哈爾濱位列第九，去化周期爲 58.6 個月。
哈爾濱也曾南下賣房
庫存高企同時，據快手理想家東北區域負責人何安介紹，近幾年，越來越多包括哈爾濱在内的東北人流出也加大了其去庫存的難度。
其中，" 轉戰 " 雲南西雙版納購房，頗有接替三亞成爲 " 東北第五省 " 的趨勢。據悉，西雙版納的房地産市場從 11 月起進入旺季，10 月到 11 月的租房比例約占整個市場的 40% 到 60%，"2023 年約十幾萬人來到西雙版納，預估其中有将近兩萬五千人是東北人。"
爲應對置業需求外溢，哈爾濱近年來也出台了一系列 " 留人 "" 搶人 " 舉措。
2021 年 10 月，哈爾濱便率先在國内出台了《促進房地産市場平穩健康發展實施意見》，人才購房補貼發放金額在東北核心四城中排在第一梯隊，且允許異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款，希望能夠借此解決人口外流，吸引全國各地人才在哈爾濱 " 安居築巢 "。
同年，哈爾濱修改了人口與計劃生育條例，明确實施生育三孩政策，要求用人單位設立育兒假，政府将實施育兒補貼制度、增加托育供給等。
2023 年 11 月，哈爾濱出台了十四條扶持措施，明确鼓勵房企采取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房，同時有 6 條内容涉及住房公積金放寬，并對公寓庫存去化加大支持。
激活本地購房需求的同時，當地企業也開始嘗試将外地購房人引入哈爾濱。
2023 年 9 月 9 日到 9 月 11 日，在南京爲期 3 天的房産推介會上，哈爾濱 13 家房企帶來了 21 個房地産項目和近 5000 套房源，其中包括濱江地産、彙龍地産、昆侖地産等黑龍江省内房企，也包括綠城、萬科等國内知名房企。
" 就像本地人去三亞、西雙版納買房過冬，我們也可以把南方的購房人吸引來過夏天。" 一位本地開發商稱，主打 " 夏住哈爾濱 "" 清涼地産 "。
不過，雖然最終未有南方 " 小土豆 " 在上述房産推介會上購買哈爾濱房産，但這個冬天，其卻在以旅遊的方式響應這座熱忱的北方城市，也不失爲對哈爾濱經濟的另一種拉動。
