作 者丨吳抒穎
編 輯丨張偉賢
圖 源丨圖蟲
作爲最早展期成功的房企，富力地産再度走到了轉折路口。
2024 年 2 月 6 日，富力地産發布公告稱，其已與 London One Limited（買方）訂立意向書，根據最終協議，其将轉讓富力國際地産投資全部已發行股本及轉讓待售貸款，買方将收購待售股份及接納待售貸款的轉讓。
根據協議，富力國際地産的待售股份将以 1 港元作爲代價并用現金支付，而待售貸款的代價則是買方根據交換要約将予收取的全部現有票據，這筆票據的最低本金額将爲 8 億美元。
富力國際地産投資的主要資産是位于英國倫敦的兩座大樓 River Tower 及 City Tower，這是富力 2018 年從萬達手中收購的項目。而馳援富力的則是房地産商的老朋友，被稱爲 " 重慶李嘉誠 " 的中渝置地董事局主席張松橋。
在削債的路上，富力還在盡力而爲。
實物抵債
富力此次出讓的倫敦項目，是一宗混合用途的物業，預計将于 2024 年 4 月完工。這宗物業被爲倫敦 " 九榆樹一号 "，包括兩座大樓，即 River Tower 及 City Tower，共提供 437 個私人住宅單位，City Tower 提供 57 套經濟型住宅，River Tower 内設一家酒店，建築面積 10.5 萬平方米。
2018 年，富力地産從萬達手中收購了這一項目，其時的收購價格是 41 億港元。2022 年，富力出險并開啓境外債重組談判并在較短時間完成了 10 筆美元債的整體展期，合計 49.43 億美元（約合人民币 332.37 億元），還款期限全部延長 3-4 年，倫敦項目就是其時富力提供的增信項目之一。
2022 年 11 月，富力境内債也展期通過，其已發行的全部境内債券共 8 筆獲得展期，加權平均到期期限從 4 個月左右延長至 3 年以上，總額爲 135 億元。
富力其時表示，展期通過反映投資者日益了解市況，及證明其有誠意以公平及具透明度的方式積極應對當前情況。優先票據重組後，富力管理層會繼續提高警覺性并集中評估市況及政策變化，确保可持續實行長遠的理财計劃。
值得留意的是，在富力的境外債兌付方案中，除了現金支付外，富力得到了債權人方面的批準，可選擇以實物形式支付上述境外發行票據在發行後兩年的利息。這成爲富力這兩年來兌付最重要的支撐。據富力方面發布的信息，在這兩年間，富力多次采取實物支付的方式來進行兌付。
去年 7 月，富力旗下怡略公司就曾公告表示，其旗下三筆分别于 2025 年、2027 年及 2028 年到期的票據将以實物支付的方式付息。此外，據澎湃新聞，怡略公司在今年 1 月 11 日再度采用實物付息的形式，支付三筆境外票據應付的利息。
盡管實物支付可以讓富力減少當下的現金支出，但卻會較大幅度地增加富力的債務規模。例如，去年 7 月那次實物支付利息，就緻使富力增加約 1.9 億美元的未償本金；而今年 1 月這次實物付息，則導緻 3 隻票據的未償本金增加約 2.06 億美元。
由此可以看出，" 實物支付 " 這把雙刃劍，雖然讓富力免于違約，卻也讓富力承擔了債務規模上升的風險。
盡力削債
實際上，富力出險以後的資本操作已被許多後來者視作是 " 效仿樣本 " 之一，無論是與投資者的溝通或者是展期方案中所提供的可選項，富力都有值得借鑒的地方。富力此次通過轉讓項目同時削債，也是當下富力能夠選擇的方案中，較爲理想的一種。
富力地産在公告中坦承，由于與富力國際地産貸款有關的協議中規定的若幹銷售裏程碑事件越來越難以實現，如最終無法完成，将可能導緻富力國際地産違約，并導緻富力國際資産的可變現價值遠低于出售的定價。
因此，富力在公告中就表示，由于出售倫敦項目将通過結算及注銷現有票據最低本金額 8 億美元償付，且交易完成後，富力國際地産投資貸款将以買方提供或安排的資金悉數及最終清償，董事會認爲這宗交易有助于減輕集團的負債及利息負擔，從而改善集團的整體财務狀況。
爲了這宗交易的達成，買方張松橋也提供了一些承諾。根據富力的公告，爲促使交易的順利進行，張松橋及其旗下公司拟進行交換要約，邀請符合條件的債權人将其現有票據置換爲張松橋及其旗下公司發行的永續票據。此外，張松橋還将在交換要約征求不足時，包銷剩餘部分金額。
這是張松橋第二次馳援富力。去年 4 月 28 日，富力地産宣布計劃出售一個項目公司 50% 的股權及債權，作價 26.6 億港元。這一項目是富力地産與中渝置地的合營企業，擁有位于倫敦南部的一個項目。2017 年 8 月，富力聯合中渝置地以 4.7 億元英鎊的價格從萬達集團手中收購而來。
從富力的公告來看，展期通過之後，富力仍然多次與信托公司等金融機構發生債務糾紛，旗下公司也有被列爲失信被執行人的記錄，從這些細節來看，富力的化債過程還有許多的挑戰要應對。
去年，在市場環境走弱的情況下，富力銷售表現也不理想。根據富力發布數據，去年全年，其僅完成 199.5 億元銷售額，與高峰時期相比已經不可同日而語。
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本期編輯 鍾海玲 實習生 譚雅涵
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