文 | 空間秘探，作者 | 武爽
近日，貝殼發布第三季度财報稱，淨收入增至 226 億元；租房淨收入 39 億元，同比增長 118.4%；省心租在管規模突破 36 萬套，超出市場預期。而在去年同期，在管規模爲 16 萬套。截至 9 月底，泊寓共運營管理 24.7 萬間長租公寓，開業 18.7 萬間；冠寓開業規模達到 13.08 萬間。貝殼省心租管理運營規模遠超泊寓、冠寓 ……
01 貝殼三季度租房淨收入 39 億元
近期，新居住服務平台貝殼發布 2024 年第三季度财務業績。報告期内，貝殼實現總交易額（GTV）7368 億元（人民币，下同），同比增長 12.5%，淨收入爲 226 億元，同比增長 26.8%，淨利潤達 11.68 億元，經調整淨利潤達 17.82 億元，均比上年同期有所下降。毛利率爲 22.7%，雖然比去年三季度的 27.4% 有所下滑，但仍然是增收又增利，成績亮眼，貝殼也被稱爲悶聲發大财的 " 中介一哥 "。
其中房屋租賃業務則是增速最快的存在，該業務在第三季度爲貝殼帶來 39 億元淨收入，同比增幅達到 118.4%，這一增長主要由于省心租模式下的租賃房源數目增加。在運營效率方面，據管理層介紹，貝殼持續提高租約續簽的比例，這一舉措有助于降低重新租賃和尋找新租戶的渠道成本。截至三季度末，" 省心租 " 租約續簽率約爲 52%，去年同期爲 48%。
2021 年年底，貝殼成立惠居事業群，正式推出租住服務平台貝殼租房。貝殼的營業收入分爲四大闆塊：存量房業務、新房業務、家裝家居、新興業務及其它。貝殼房屋租賃服務涉及關于分散式及集中式的租賃住房管理運營服務和包括流量商業化業務、在線租賃管家服務等在内的租賃相關服務，此前主要列示在 " 新興業務及其他 " 業務線之中。正是由于房屋租賃服務的規模和重要性持續提升，從今年第一季度開始，貝殼開始單獨披露房屋租賃服務的财務狀況。
家裝也是貝殼目前重點拓展的方向，據貝殼管理層介紹，三季度家裝家居業務持續穩定增長，收入規模達到 42.1 億元，同比增長 32.6%，貢獻利潤率達到 31.3%。業内人士稱，貝殼家裝家居業務的崛起，離不開二手房交易業務的韌性，因爲老舊房翻新改造的需求正在持續釋放。
可以說，非房産交易服務業務正在逐漸成爲新的業績增長引擎。從三季度時，貝殼對經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線進行了人員調整，也可以看出貝殼對這一大闆塊的重視。在此次人員調整中，選用在貝殼經紀業務中經過多年曆練的 " 老人 " 徐萬剛和王擁群，分别負責整裝事業線經營管理工作和惠居事業線經營管理工作。
事實上，除了保障性租賃住房爲了完成任務指标持續增加房源量之外，機構化長租早已經放慢了擴張規模的速度。貝殼如此迅猛地擴充房源量，已經不再是單純的房産經紀平台，而正成爲一家 " 一站式 " 的居住服務企業。
02 1 年，貝殼省心租狂飙 20 萬套
2018 年 4 月，貝殼找房橫空出世，由鏈家網正式宣布升級爲貝殼找房。2020 年 8 月 13 日，貝殼找房成功在紐交所上市。于 2021 年底，貝殼找房進行新一輪戰略升級時宣布 " 一體兩翼 " 發展戰略，成立 " 貝殼惠居事業群 "，并推出了 " 貝殼租房 "。2022 年 2 月，貝殼租房組建專業資管與租務團隊，推出分散式房源托管服務，即貝殼省心租，業務目标是 " 微利可持續 "，摒棄二房東租金剪刀差的盈利模式。到現在，其租房業務發展不過 3 個年頭。
但從貝殼的經營數據中發現，其房屋托管業務已經初具規模。截至三季度末，省心租在管規模突破 36 萬套，去年同期爲超 16 萬套。也就是說，在 1 年時間内，貝殼省心租新增管理房源達到 20 萬套，平均每個月新增超 1.6 萬套。就規模論，貝殼已經是中國最大的居住服務企業。
可以明确知道的是，" 省心租 " 在管房源屬于一路狂飙的狀态。
貝殼找房在 2022 年年度财報中提到，從 2021 年 11 月底到 2022 年 12 月 31 日，1 年零 1 個月，不足 400 天的時間，省心租在管房源規模突破 7 萬套。2023 年，第一季度 " 省心租 " 在管房源規模突破 9 萬套，3 個月新增 2 萬套；2023 年第二季度末，這個數據變成了 12 萬套，3 個月時間又新增了 3 萬套；2023 年第三季度末，" 貝殼省心租 " 在管房源規模超 16 萬套，3 個月時間新增了 4 萬套；2023 年第四季度末，" 省心租 " 在管房源規模勢如破竹，升至 20 萬套。
貝殼的增長速度有多快呢？有人計算，同樣都是房産經紀機構起家，同樣都經營着房屋租賃業務，成立超過 23 年曆史的老将相寓，截至三季度末，在管房源規模與年初相比實現了 11.8% 的穩健增長，總量達到 30.4 萬套。從這個數據來看，成立 3 年的貝殼租房在管房源量已經趕上發展近二十年的相寓體量。
再看其他 " 前輩 "，2024 年上半年，我愛我家實現營業收入 58.2 億元，歸屬母公司所有者的淨利潤 2935.75 萬元，較去年同期扭虧爲盈。截至 9 月底，泊寓共運營管理 24.7 萬間長租公寓，開業 18.7 萬間；龍湖冠寓今年上半年開業房間數 12.3 萬間。可以說，已經超過萬科泊寓、龍湖冠寓的貝殼，正在 " 後來居上 "。
報告期内，貝殼平台活躍門店數達到 46857 家，同比增長 14.6%；活躍經紀人數達到 423400 名，同比增長 6.1%；新房方面，淨新增近 6000 家門店。從貝殼的門店數量及中介人員數量就可以知道爲什麽貝殼省心租房源增長這麽快。
目前貝殼自營供給是其第一階段的目标，主要分兩大類，第一類分散式，第二類就是集中式。其中，分散式以省心租業務爲主；既沒有運營長租公寓那麽 " 重 "，又比單純的經紀業務往前一步，目的是将市場上分散的房源轉爲有品質、可信賴的專業機構化長租房源，并提供專業管家服務。
不同于傳統的二房東或租房中介，貝殼省心租的主要收入模式就兩項，一個是空置期的時間差，另一個就是每個月 8%～10% 的管理費。集中式公寓，一方面是長租公寓，包括推出了貝殼新青年、貝殼海鹽公寓兩個品牌。另外，貝殼也在探索以酒店産品爲供給的月租類産品。
而與房源狂飙、收入倍增相并存的是，貝殼房屋租賃業務的貢獻利潤率僅爲 4.4%，是比較 " 虛胖 " 的，雖然收入體量達到 39 億元，但隻占公司整體淨收入的 17%。相比之下，貝殼其他業務線對公司的利潤貢獻就更大了，家裝家居的貢獻利潤率爲 31.2%，存量房業務貢獻利潤率爲 41%。新房交易額爲 2276 億元，同比增加 18.4%，銷售增速遠超部分房企。
03 貝殼、魔方、泊寓、冠寓都靠什麽盈利？
我國住房租賃行業租售比偏低，租賃住房企業利潤率不高，除頭部企業外大都在維持溫飽經營尚可的境地，有很多自身能力不足、營銷運營缺失的企業甚至長期虧損。作爲頭部租賃企業的貝殼、魔方、我愛我家、萬科泊寓等，近些年也在 " 盈利 " 的路上努力。
先來看各家的财報：
截至 2024 年上半年，中海的長租公寓業務收入達到了 1.2 億元，營收同比增長了 57%，長租公寓業務正在逐步成爲公司收入的重要組成部分。2024 年前三季度，萬科租賃住宅業務（含非并表項目）實現營業收入 26.3 億元，同比增長 3.7%，并創三季報新高。
2024 年前三季度，我愛我家的淨利潤扭虧爲盈，相較于 2023 年全年巨虧 8.5 億元，今年前三季度實現盈利 0.09 億元，雖然我愛我家仍在虧損線邊緣掙紮，但至少已經擺脫了巨虧的不利處境，出現了邊際改善的迹象。
事實上，别看這些頭部企業的房源規模都在不停擴張，也在盈利，但房源實際的入住率還需要打個折扣，長租公寓拖欠房東租金也頻頻出現。萬科董事會主席郁亮曾坦言，長租公寓是不動産業務中最難賺錢的業務之一，泊寓也是經過 8 年持續投入、産業和模式調整，才終于實現了利潤回正。在盈利問題上，每個頭部企業都拿出了自己的 " 三闆斧 "。
先說說上面提到的貝殼，走的是 " 微利可持續 " 的邏輯。此次貝殼将租房業務收入暴漲的主要原因依舊歸結于：" 省心租模式下的租賃房源數目增加 "，這種模式僅向業主約定空置期、業主管理費，和向租客按月收取服務費，區别于房東直租和 " 二房東模式 "。空置期是貝殼盈利的關鍵，擁有龐大二手房源系統和前置經紀業務流量入口優勢的貝殼，可以最快的時間把房屋租賃出去，并且在過程中進一步降低空置期，掙到一筆來自時間的紅利。
魔方公寓作爲國内集中式較早起步的公司，其收入來源主要是租金 + 管理費 + 增值服務費。管理費主要是魔方向租戶收取的物業費，大約每月每間房 200-300 元，增值服務費用主要是在其高端産品中才體現，如租車服務、入室保潔、衣物清洗、商品代購等額外服務。雖然關于增值服務收入占比并沒有明确數據說明，但從魔方推出的「公寓 +」戰略，擴大服務半徑，期望創造更高的毛利率，足以看出魔方對增值服務方面的期待。
以萬科泊寓、龍湖冠寓爲主的地産系住房租賃房企，房源規模擴張速度與貝殼也不相上下，但其盈利之路卻沒有這麽 " 平坦 "。萬科雖 2008 年便早早借廣州萬彙樓項目切入長租公寓賽道，卻直至 2023 年才首次宣布盈利。與萬科泊寓同年成立的龍湖冠寓，于 2021 年便宣布盈利。相比之下，2020 年才正式成立的招商伊敦，亦在 2022 年年中實現盈利，彼時，招商蛇口管理層表示，招商伊敦公寓是目前爲數不多實現盈利的公司。
關于這些住房租賃房企盈利的因素，空間秘探認爲有兩個方面十分重要。一方面，聚焦集中式，項目規模越來越大。過去，優質的集中式公寓物業，獲取難度很大，導緻市面上一直是碎片化、分散式的模式爲主。但近兩年，大量改革政策，釋放出大量存量土地和房屋，用于大規模集中式租賃住房建設。房企在這方面具有天然優勢，集中管理也讓企業運營效率更高。
一方面，" 二房東 " 模式轉向重資産和輕資産模式。目前長租企業的經營模式主要有輕資産托管模式（隻做品牌、系統和運營管理能力的輸出）、中資産包租模式（前面提到的 " 二房東 " 模式）、重資産持有運營模式（即自持物業，拿地、開發建設、運營服務一條龍，再運用金融工具如 REITs 退出）。目前的長租市場，持續優化運營模式，" 輕重結合 " 模式成爲當下重要發展方向，運營效率穩步提升。比如萬科泊寓這幾年，泊寓在項目獲取多數是輕資産的方式，轉向 " 輕重結合 " 的發展模式。
保租房 REITs 和各項金融、稅收等政策的出現，也讓保租房項目投融管退商業閉環雛形初步形成，給租賃住房行業帶來更多的新增機會，目前國内市場已經上市的保障性租賃住房 REITs 已經 6 單。
此外，在梳理過程中，也發現了租賃企業一些共同點。
一是内部存量資産的盤活運營成爲新的業務增長模式，傳統商辦資産 " 由售轉租 " 的新模式也取得了巨大突破。在今年 5 月國家的 "3000 億再貸款 " 計劃下，地方國企收儲房源掀起熱潮。杭州、惠州、江門、重慶、鄭州、煙台、河南已經再度掀起新一輪房源收儲行動，收儲的指向也正是保障性住房。不少長租企業十分重視目前的存量資産盤活，對市場上的存量房源，包括城中村、非居商辦等房源進行公寓的轉化等。
二是收并購頻繁，從收購後的項目定位來看，能産生規模效益、高溢價的大型高端産品更爲被偏愛。如廣東的買家今年用了 10 億 + 收購了上海凱德的雅詩閣；周大福旗下的城璟租住集團，今年在上海 " 大手筆 " 收購公寓。其中今年 3 月拿下上海規模較大的 3 棟各 19 層公寓，将提供 900 套以上宿舍型公寓，預計今年年内就投放。而該集團自 2022 年底成立以來，1 年多時間就已接連完成兩筆重資産長租公寓項目的收并購。
城市國資 " 下場 " 收舊房，也是令人關注。重慶的國企嘉寓 5 月全市發布收購公寓公告，要求須是整幢、整單元商品房；單套建築面積不超過 90㎡爲主。而這家企業今年就連同當地租賃住房基金完成了 7 個項目收購，合計 4207 套房源。
三是在産品組合上，采用 " 長短租 " 模式。短租可以彌補長期租約不足造成的缺口，有效減少空置率。另外從盈利角度看，短租毛利更高，可在一定程度上提升長租公寓的經營效益。所以，越來越多長租公寓開始轉變經營模式，采取長租爲主、短租爲輔的辦法。有媒體報道稱，城家公寓年租産品占比約 40%，中短租産品占比約 60%，其中月租占比超過 10%，2~5 月租期占比約 20%～30%。相比全年租産品，長短租結合的模式一年相當于賺 14.2 個月的租金。
04 規模，不是長租公寓唯一 " 命門 "
對比 2022 年底，租賃企業已開業房量規模增長明顯。據亞洲旅宿大數據研究院不完全統計，已開業規模超十萬間的租賃企業包括自如、相寓、泊寓以及冠寓，規模優勢明顯。同時，已開業規模超 5 萬間的租賃企業包括魔方公寓、樂乎公寓、百瑞紀以及瓴寓在内的多家企業。當前來看，中國的租住市場已進入存量時代，全國潛在用于出租的房源已超過 6000 萬套，租金高低已不是主要矛盾，能不能成功出租獲得有效收益成爲關鍵。
在行業加速洗牌的過程中，以泊寓、冠寓、有巢公寓等爲代表的長租公寓品牌頭部優勢明顯。但二房東跑路、收費不合理、租後體驗不佳等問題依舊是租賃企業面臨的難解困局。從近幾年獲得融資的長租企業發展戰略來看，規模不再是唯一訴求，他們開始關注更多細節。
首先，關注品牌能否形成矩陣和集群效應，增強品牌影響力。從市場層面來看，保租房大量入市，增加高品質租賃住房供給，租賃住房供給存量持續走高。再加上近期 " 國家隊下場買房 " 火熱，國家隊下場收購存量房作爲保租房，這将進一步增加保租房的供給。如何品牌化可持續發展是每一個租賃品牌必須思考的問題。
對此，租賃企業們在核心城市的關鍵點位形成矩陣式的門店布局，如博楓、領盛、睿星、鐵獅門等衆多國際知名投資機構，紛紛聚焦一線城市及強二線城市核心地段優質資産。此前，龍湖集團董事長兼首席執行官陳序平舊也曾提到，長租公寓介入比較早，但現在反而會更加審慎，會更堅持布局核心城市、核心區域。
随着 Z 世代青年的需求也被看到再放大，長租公寓也被賦予了新的時代意義，紛紛打造商業 + 娛樂 + 住房等全方位配套設施，形成社區型多業态化模式。比如萬科泊寓、城家公寓、華潤有巢、龍湖冠寓等在保障性租賃住房社區運營合作開業、收購、攜手簽約合作、資本募資方面十分活躍。這受此影響下，集中式租賃産品占比将進一步提高。
其次，" 如何盈利 " 仍是租賃企業們關心的核心問題。南京、杭州、天津市等地正研究制定收購商品房用作保障性住房相關政策。但太平洋證券近期的一份研報顯示，目前地方國資平台收購存量房落地數量不多，而且推進速度較快的均爲去年租賃住房貸款支持計劃試點城市，其中鄭州和濟南兩城收購的房源量較多，其餘城市收購規模相對較小。業内人士猜測或許是地方對項目的回報收益信心不足，擔憂新增隐性債務風險。
同時，部分租賃企業正主動放緩規模擴張，同時清退運營較差的房源或項目。如自 2018 年以來，冠寓新增開業規模逐漸下降。數據顯示，截至 2019 年、2020 年、2021 年、2022 年末，該公司累計開業項目分别達到 7.5 萬間、9 萬間、10.6 萬間、11.6 萬間，分别實現同比增長 41.51%、20%、17.78%、9.43%。僅從規模擴張速度來看，冠寓是有意放緩了腳步，現有的在營規模，實際上有一部分在退出，特别是此前高價格包租進來的項目。冠寓的整體策略明顯在做調整，重點放在了優化房間數量和質量，而不再以房間數量作爲硬性指标，顯得尤爲理智。
再者，資産如何保值、增值也是值得關注的問題。今年，多筆大宗交易發生、租賃住房 REITs 正在不斷上新中、大量保租房入市、各家企業正在積極謀劃新的産品線 …… 長租公寓、酒店類産品通過運營來賺取收益以保障資産價值成爲行業共識，租賃住房進入了新的資管模式。目前，市場上不缺資産，但是缺少好資産。這對長租公寓運營商提出了更高的要求，如果能力不濟，盤活後的物業就會變成另外一種形式的存量資産。
對此，租賃企業的 " 資産管理組織 " 存在感越來越強。如萬科成立商業事業部，統籌長租公寓事業部、酒店與度假事業部、物業事業部、印力集團 、物流事業部資産管理；綠城資産管理集團改名 " 綠城商用 "，戰略定位更是從單一的資産管理，升級爲全鏈條的商用資産運營管理服務商，以商業、酒店、長租公寓爲核心業務，主要負責持有物業的全生命周期管理，實現綠城中國及合作方持有物業資産的保值增值。其背後是租賃企業開始放緩對規模的沖擊，回歸商業運營。
綜上，自 2014 年，雷軍投資 You+，将長租公寓拉入大衆視野，如今的住房租賃市場已然渡過野蠻式擴張，由 " 開發模式 " 轉向 " 經營模式 "。但租賃市場并非簡單地将房源進行一種集中，是個針尖上削鐵的生意，沒有人能躺着賺大錢。大浪淘沙始見金，在市場 " 角力 " 争奪中，在确定性的趨勢中主動出擊，深化公寓的 " 差異化 " 與 " 品牌運營 " 打造，真正的專業化精細模式，将成爲決勝籌碼！
