自 724 政治局會議表示 " 房地産市場供求關系發生重大變化 " 之後，各地紛紛出台房地産調整政策。9 月 1 日，上海、北京相繼發布全面執行首套房 " 認房不認貸 " 的政策，至此四個一線城市均開啓了 " 認房不認貸 " 時代。自 8 月 30 日至 9 月 1 日，還有武漢、長沙、重慶、成都、蘇州、中山、南甯、東莞、廈門等十餘個城市官宣實施 " 認房不認貸 " 政策。與政治局會議提到的 " 适時調整優化房地産政策 " 相呼應。
8 月 31 日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發文，提到了多項支持政策，包括下調首付比例、降低二套住房利率政策下限，以及公衆期待已久的下調存量首套房貸利率。再度爲市場注入一劑 " 強心針 "。
房地産 " 政策組合拳 " 落地，樓市能否複蘇，各城市表現如何，長期趨勢如何等問題成爲市場關注焦點。
各城市市場分化明顯
一線城市的政策内容和全國其他城市内容一緻，但是其效果會更好，因爲一線城市原先的首付認定比例要高很多，同樣政策下效應會更加明顯。
城市分化差異大，周末漲幅一線＞二線＞三四線。其中一線城市城區周末日均來訪較 6-8 月周末高 40%-60%，郊區回升至 6 月周末水平。二線、三四線城市城區周末日均來訪基本持平 8 月周末水平。三四線城市郊區周末日均來訪較 8 月周末降 14%。
一線城市：新政效果明顯，京滬來訪、成交大幅提升
1、北京：新房、二手房熱度均明顯上升
北京剛需盤訪交提升明顯，部分項目周六單日成交近 40 套，較原周均翻 2 番；改善項目訪增交不增，主要受 " 賣一買一 " 客戶置換周期影響。
據了解，9 月 3 日，融創房地産集團開發的融創壹号院首日開盤成交額達 56.2 億元，一期總共推出 350 套，當日成交 169 套。" 認房不認貸 " 政策效應積極顯現，購房者市場情緒明顯帶動了起來。
據中原地産數據顯示，" 認房不認貸 " 政策落地後的第一天，也就是 9 月 2 日，北京二手房成交約 1200 套，明顯超過上周同期，上周同期隻有不到 600 套。北京的新建住宅成交也出現了爆發，9 月 2 日一天成交超過 1800 套，8 月全月網簽隻有 3100 套，新政第一天市場成交就超過之前半個月的成交量。
2、上海：新房熱度普漲，二手房挂牌量增加，成交相對平淡
新政發布後，上海新房熱度普漲，近郊項目來訪、成交提升 30%-60%；原本市場低迷的遠郊項目來訪亦增 20%-60%，成交翻番，庫存高企的臨港新盤新政落地後連夜成交 9 套。
" 認房不認貸 " 首個周末，根據市場監測，浦東新房首日認購率破 80%。有部分樓盤表示，随着部分購房需求的釋放，入圍分會較之前有所上漲。9 月 3 日，周浦闆塊的招商市政公園 1872 認購結束，推出 224 套房源，最終認購數 450+，認購率 203%，預計積分在 50 分左右；嘉定新城的理想之地，認購 4 天，認購數 1440+，認購率 234%，分數預計 67 分。
9 月 3 日，上海第八批次 4 盤開始認購：中建禦華園，認購首日，認購數 130+，認購率 88%，預計高分，高層撿漏機會很小；國貿虹橋璟上，認購第一天，認購數 210+，認購率 54%；闵行華漕的南山前灣拾缦，認購數 70+，認購率 49%。
二手房：多家中介門店普遍表示新政出來後，客戶的咨詢量、挂牌量明顯上升，二手房挂牌量一晚增加了 1000 多套。
但是，二手房實際成交量反應相對平淡，根據上海市房地産交易中心官網數據顯示，9 月 3 日，二手房成交套數爲 527 套，與 8 月數據持平。8 月份二手房成交 15537 套，日均約 518 套。
在 " 認房不認貸 " 政策下，名義上首付是 35%，但上海二手房政策目前仍執行 " 三價就低 " 原則，這樣一來，許多二手房的實際首付要到 40%-50%。另外，挂牌量增加，對于買家來講有更多的二手房可供選擇，交易周期會明顯增加。
3、深圳：西部新房表現良好，樓市修複相對緩慢
新房市場：根據公開信息顯示，9 月 2 日，位于深圳寶安的鴻榮源珈譽時尚花園開盤，當天銷售 596 套，收金約 27.66 億元，去化約 73%。深圳西部部分樓盤的熱銷，包括可售型人才房的熱銷，說明深圳的購房需求和購買力還在，隻不過因爲過去 3 年的樓市調整期，讓很多購房者持觀望态度，導緻去化周期拉長。
二手房：" 認房認購 " 落地後，二手房挂牌量也持續增加。諸葛找房數據顯示，" 認房不認貸 " 落地首日，平台新上二手房源激增 2082 套，環比增加約 9.06%。
京滬、深穗樓市分化的本質，是居民負債能力的體現，北京居民杠杆率 69.3%、上海居民杠杆率 79.7%；深圳的居民杠杆率則達到 94.7%，比北京、上海高出不少。結合房價收入比數據，按平均薪酬，深圳居民買房的困難程度是全國第一，而北京排名全國第三，上海排名全國第四。
此外，深圳人才房再降門檻（全日制專科，3 人家庭可購三房），人才房與商品房産品同質化，價格僅 " 六折 "，批量上車剛需客将被分流。
在此大背景下，深圳市場的回暖可能不會像北京上海那麽快，深圳市場的修複可能是一個相對緩慢的過程。根據諸葛找房數據顯示，" 認房不認貸 " 落地首日，深圳二手房漲價房源量爲 108 套，業主信心有所提升；降價房源量達 259 套，仍是主流。
4、廣州：市場分化，熱度集中在主城及外圍熱點項目
" 認房不認購 " 政策落地第二天，8 月 31 日，廣州當天的新房網簽量約 266 套，而在之前的 7 月份和 8 月中上旬，廣州每天的新房網簽一般都在 100 套左右，政策對于市場的帶動較爲明顯。
周末受台風影響，來訪整體小幅提振，熱度主要集中主城及外圍熱點項目，周末來訪量上漲 40-60%，外圍項目相對較平。
二、局部二線城市：政策及營銷組合拳加碼，帶動訪交提升
天津放松限購、降首付、降利率等組合拳落地，據了解，保利項目來訪提升 30%-50%。
長沙緊跟政策風口，配合優化說辭、調整邀約口徑及輸出金九銀十折扣等，部分項目來訪漲 6%，成交漲 25%。
三、多數二線及三四線城市：政策對客戶觸動有限，未明顯帶動訪交
武漢、重慶新政已實施但效果一般，少量客戶因政策到訪，但仍觀望爲主，重慶保利天玺壹号銷經表示：" 還沒有感覺到有什麽變化，隻有兩組客戶說先出來看看，觀察一下 "。
惠州、長春、南昌政策早已執行或實質性寬松，來訪、成交無明顯增量。
房地産股上漲
受四大一線城市全面落實 " 認房不認貸 "，二三線城市跟進利好政策影響，9 月 4 日（周一），房地産服務、房地産開發、建築材料、建築裝飾等闆塊全面領漲。
開發商積極供貨，售樓處 "24h 不打烊 "
政策出台後的當晚，北京、上海各大售樓處人頭攢動，看房熱情高漲。不少開發商趁熱喊出 " 不打烊 " 的口号，24 小時開放；房産中介隻留個别值班人員在店内，經紀人幾乎全員出動帶看客戶，二手房挂牌量也顯著增加。
在廣州、深圳、上海、北京發布 " 認房不認貸 " 政策後，網上均出現開發商 " 取消優惠 "" 收回折扣 "" 連夜漲價 " 等傳言。不過這些消息很快被相關房企否認。
價格沒有明顯變化，房價整體平穩
從新房市場看，開發商項目去化的壓力普遍很大，目前政策不足以徹底扭轉市場供需關系，開發商取消折扣甚至漲價的炒作隻是營銷噱頭。相比漲價，一些前期存在滞銷的項目，甚至在少量房源上推出更大的優惠力度，希望抓住利好政策窗口期，加快去化速度以及資金回籠速度。
從二手房市場看，個别房東在政策出台後有小幅上調價格的試探，但整體仍缺乏漲價的基礎；二手房挂牌量激增，供大于求的情況可能會導緻房價下跌，因爲市場上有更多的二手房可供選擇，買家可以更加容易地尋找到價格更低或者條件更好的房子。
長期向好仍需發力
" 金九銀十 " 對于全年房地産銷售至關重要。随着更多核心城市政策的持續落地、房企積極推盤營銷，短期内核心城市市場可期，預計本輪市場恢複或更多地集中在一二線城市，其中北京和上海市場有望在政策帶動下加快企穩好轉，市場恢複情況及持續性或好于廣深及二線城市。
類似于今年 3 月 -4 月中上旬部分城市回暖，主要是由于前期積壓的需求在疫情放開後得以滿足，這一波需求釋放後，4 月中下旬樓市回歸平淡。" 認房不認貸 " 所帶來的市場回暖，一部分原因是前期積壓的需求，樓市長期的持續回暖還需要供需兩端持續發力。
此外，收入穩定及人口結構依然是當前影響房地産市場穩定的因素之一。
接下來，仍需多舉措并舉，鼓勵開發商合理定價、降價促銷，加大公共服務補短闆力度，同時在居民收入端、就業端更多着力，穩定居民預期，綜合發力讓樓市穩定下來。
（本文首發于钛媒體 APP，作者｜王健）
