2024 年第一個工作日，上海樓市迎來新年第一個調控優化政策。
1 月 2 日，上海市公積金管理中心發布《關于調整本市住房公積金個人住房貸款政策的通知》，對住房公積金個人住房貸款政策進行調整，内容涉及第二套改善型住房的認定和第二套改善型住房的最低首付款比例。
二套房公積金貸款首付最低 40%
通知指出，繳存職工家庭名下在上海市已有一套住房，在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的，認定爲第二套改善型住房。
第二套房最低首付款比例方面，對于認定爲第二套改善型住房的，最低首付款比例爲 50%。對于認定爲第二套改善型住房，且貸款所購住房位于中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山 6 個行政區全域的，最低首付款比例爲 40%。
根據此前規定，對于認定爲第二套改善型住房貸款的，所購住房爲普通住房的，首付款比例不低于 50%；所購住房爲非普通住房的，首付款比例不低于 70%。
在此次上海調整住房公積金個人住房貸款政策之前，上海在 2023 年 12 月 14 日宣布調整上海普通住房标準，同時優化差别化住房信貸政策。
在優化差别化住房信貸政策方面，一是首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減 10 個基點，最低首付款比例調整爲不低于 30%。二是二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加 30 個基點，最低首付款比例調整爲不低于 50%。
同時，爲支持推進 " 五個新城 " 和南北轉型重點區域高質量發展，促進産城融合、職住平衡，在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山 6 個行政區全域實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加 20 個基點，最低首付款比例調整爲不低于 40%。
釋放換房改善需求
易居研究院研究總監嚴躍進表示，對于一些改善型住房或認購大戶型的二套房來說，也可以享受公積金貸款的優惠政策，這就進一步降低了改善型住房的首付比例，更好通過公積金資金來解決換房和改善型需求。
與此同時，此次政策和此前上海商貸政策一樣，針對自貿區臨港新片區、嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等 6 個行政區，則采取了更低的首付比例，即 40%，有助于此類區域更好降低換房成本，體現了職住平衡等功能導向。
新房成交動力不足，二手房成交量持續上漲
克而瑞數據顯示，2023 年 12 月，上海新建商品住宅成交面積 82 萬方，環比增長 38%，同比降 18%。從累計成交情況來看，2023 年全年成交 914 萬方，同比降 10%。12 月，上海二手房成交規模接近 130 萬方，環比增長 12%，在全國 18 個重點城市中增幅居前，且創 2023 年下半年以來單月新高。
根據上海中原地産數據統計，上周（12.25－12.31）上海新建商品住宅成交面積 17.50 萬方，環比減少約 5.5%；基于産品結構中 10 萬 + 産品簽約略有減少，成交均價再度回落到 "6 字頭 "，爲 62262 元 /㎡，環比下跌約 11.2%。
上海中原地産首席分析師盧文曦表示：雖然成交還維系在相對高位，但年末的翹尾似乎不是那麽強烈，一方面受到假期對交易節奏的影響，另一方面，新政對市場效果到底如何還有待觀察，因此不是所有的買家都會湧入市場。短期來看，一月是傳統淡季，所以未來一段時間新房成交或延續震蕩回落走勢。
預計 2024 年一線城市樓市政策将持續優化調整
展望未來購房政策，嚴躍進認爲，上海在 2023 年 12 月出台樓市新政後，此次公積金調整政策的含義很清晰，即當前購房政策還有進一步放松的空間，也有進一步放松的可能。結合同日東莞階段性取消房貸利率下限，說明今年各地會進一步通過各類政策向市場積極釋放暖意，積極支持合理購房需求，對于降低購房成本、提振市場行情等都具有積極的作用。
同策研究院研究總監宋紅衛指出，上海調整公積金貸款政策，表明 2024 年房地産調控政策的優化調整，最大的看點仍然落在一線城市。一線城市的政策工具箱還将會出台一系列政策，公積金隻是其中之一。
58 安居客研究院院長張波認爲，基于當前房地産市場情況，樓市破局的關鍵在于，需要通過政策拉動，快速實現一線城市總體複蘇，并帶動部分熱點二線有效複蘇。（本文首發于钛媒體 APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
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