供應緊張引發的房價上漲，加上抵押貸款利率的上升，已經将美國的房地産買家們的住房負擔能力壓低至近 40 年來的最低水平。
美東時間周四（8 月 17 日），房地美 30 年期固定抵押貸款的平均利率從一周前的 6.96% 躍升至 7.09%，創 2002 年以來新高，且較一年前的 5.13% 大幅上漲。對于房地産市場内的潛在買家來說，等待融資成本回落就像是一場風險極高的賭博。
而在這樣的行情下，巴菲特卻開始在樓市押下重注。伯克希爾哈撒韋本周一提交給 SEC 的文件顯示，該公司已投資美國三大房屋建築商：霍頓房屋、萊納建築以及 NVR Inc.，持股總價值超過 8 億美元。這三家公司年初至今的累計漲幅均超過 30%。
對此，全球房産科技公司居外 IQI 集團聯合創始人兼集團 CEO Kashif Ansari 在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，"利率的高企使的業主們越來越不願賣掉手頭現房，因此更多的買家會轉向新房市場，這對房屋建築商是一個利好。同時，越來越多的買家會轉向出租房市場，從而推高房租，出租公寓市場會變得引人關注。"
抵押貸款利率或升至 8% 上方
除了 30 年期固定抵押貸款平均利率創 21 年新高本身外，美聯儲于美東時間公布的 7 月份會議紀要顯示其可能進一步加息，這加大了美國抵押貸款利率可能上破 8% 的風險。
《每日經濟新聞》記者注意到，去年抵押貸款利率回落是美國房地産市場放緩的核心因素，但随着美聯儲開啓近 40 年來最激進的加息周期，如今美國的抵押貸款利率已大幅走高。美聯儲 7 月份會議紀要顯示，政策制定者認爲 " 通脹存在顯著的上行風險 "，暗示未來還會有更多的加息，因此抵押貸款利率或面臨進一步的上行壓力。
《紐約時報》報道中稱，美國的抵押貸款利率通常跟随 10 年期美債收益率的走勢，而後者則受到多種因素的影響，包括市場對通脹走高的預期、美聯儲（官員）的公開言論以及市場反應。本周四的美聯儲會議紀要 " 吓壞 " 市場，導緻 10 年期美債收益率自 2007 年年以來首次突破 4.3% 關口。
10 年期美債收益率周四一度突破 4.3%，創 15 年新高（圖片來源：CNBC）
随着抵押貸款利率的大幅走高，美國抵押貸款銀行家協會（MBA）的另一項指标顯示，截至 8 月 11 日當周，30 年期固定抵押貸款的平均合約利率升至 7.16%，導緻當周抵押貸款申請量環比下降 0.8%，降至近 7 月以來的新低。總體而言，美國最新的購房需求同比大幅下滑了 26%。
美國 30 年期抵押貸款利率創 21 年新高（圖片來源：紐約時報）
從上圖可以看出，自今年 5 月底以來，美國 30 年期固定抵押貸款利率一直保持在 6.5% 以上，7 月中旬以來漲速明顯加快。上一次該利率突破 7% 關口是在去年 11 月，當時達到 7.08%。
業内人士稱，一些信用評分較低、債務較高的購房者得到的抵押貸款利率甚至在 8% 左右。目前正在辦理抵押貸款的購房者已經希望等到一兩年後利率下降時再進行融資。
投資性客戶和當地客戶受影響最明顯
在抵押貸款利率高企之外，美國的房源供應也趨于緊張。
全美房地産經紀人協會（NAR）的數據顯示，今年 6 月份美國存量房交易量較上年同期下滑了近 19%。房源的短缺導緻美國房價目前居高不下：6 月份，一套存量房的中位數價格爲 41.02 萬美元，是 NAR 自 1999 年開始有記錄以來的第二高價格，僅略低于一年前的 41.38 萬美元的紀錄高點。而供應端的緊張也限制了二手房的銷售。
據 Black Knight Inc. 的 Optimal Blue 利率鎖定數據顯示，供應緊張引發的房價上漲，加上抵押貸款利率的上升，使得目前的美國房地産買家的負擔能力降至 1984 年以來最低。
Black Knight 負責企業研究策略的副總裁 Andy Walden 稱，如果抵押貸款利率繼續走高，借貸成本可能會讓更多買家望而卻步，從而給成交帶來壓力，最終可能壓低價格。
不過，美國格威谘詢公司（Fortune Gateway Consulting）董事長 Eric Chen 在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，美國抵押貸款利率的走高，受到影響的多爲投資型客戶和美國當地的客戶，海外客戶多爲全款買房，所以不太被美國房貸利率影響。
分析師表示，他們預計美國抵押貸款利率短期内将保持在高位，到今年年底才會開始逐步降溫。
NAR 首席經濟學家 Lawrence Yun 預計，今年年底至明年春天，抵押貸款利率将開始放緩并降至 6.5%，但這仍是 2021 年的兩倍還多。Lawrence Yun 補充稱，美聯儲抗擊通脹的能力以及最近惠譽下調美國主權信用評級的行爲仍在短期内給抵押貸款利率帶來上行壓力。
就在本周二（8 月 15 日），高盛還上調了對美國房價的預測，預計今年房價将上漲 1.8%，2024 年将上漲 3.5%。該行分析師在一份報告中稱，這對買家來說仍然是沉重的負擔，理由是住房供應趨緊，且住房需求穩定。
不過，一旦抵押抵款利率達到周期峰值，接下來對于房地産買家來說将是 " 一片坦途 "。《紐約時報》報道中稱，當 2002 年 4 月美國抵押貸款利率到達上一輪的周期高點後，美國購房者享受了多年的利率下降紅利，2020 年疫情剛開始時甚至降至了 3% 下方。
巴菲特 8 億美元押注美國樓市
在這樣的行情之下，巴菲特卻在樓市下重注。
伯克希爾哈撒韋本周一向 SEC 提交的文件顯示，該公司已投資美國三大房屋建築商：霍頓房屋、萊納建築以及 NVR Inc.。伯克希爾哈撒韋買入這些股票的價值超過 8 億美元，其中持有的霍頓公司股票價值就超過 7 億美元。
《财富》報道中稱，雖然巴菲特并未公開說明這筆投資背後的動機，但可以肯定的是該公司購買這些股票的同時美國房屋建築商股票正在大幅上漲。
今年年初至 8 月 17 日收盤，美國房屋建築商行業的表現十分出色：霍頓房屋和萊納建築的股價分别上漲了 31.8% 和 30.96%，NVR Inc. 上漲了 30.56%。相比之下，标準普爾 500 指數（S&P 500 index）今年的漲幅僅爲 13.83%。
推動這些房地産公司股價上漲的原因可以歸結爲：去年，房貸利率大幅上漲的沖擊導緻房價暴跌，新房銷售量也急劇下跌，但美國的新屋銷售在 2023 年有所回升。今年 6 月，新房銷售量同比增長 23.8%。
圖片來源：《财富中文網》
新房銷售量反彈的一個主要原因在于，房屋建築商實施了創新策略以提高市場的住房負擔能力并吸引購房者。不同于庫存依然緊張、房價居高不下的存量房市場，在新房市場中，房屋建築商降低了淨有效房價。
全球房産科技公司居外 IQI 集團聯合創始人兼集團 CEO Kashif Ansari 表示在接受《每日經濟新聞》記者采訪時也指出，" 曆史性的高利率揮之不去，目前業内預測高利率将會維持到明年。業主、買家和房産業界将不得不接受這個現實，而美國樓市也會發生巨大轉變：高利率使業主越來越不願賣掉手頭的房屋，因此更多的買家會轉向新房市場，利好建築商。越來越多居民會轉向出租房市場，從而推高房租，出租公寓市場會變得引人關注。當利率高出 2~3 個百分點，30 年期的利息累積下來，還款數幾乎将增加一倍之多，因此大多數買家隻能選擇等待利率重回新冠疫情前的水平。"
每日經濟新聞
