每經記者 李沛沛 每經編輯 肖芮冬
2022 年，公募基金發行市場可謂相當清淡，但依然有産品在低迷的市場中 " 殺出重圍 "，成為一抹亮色，那就是大放異彩的公募 REITs。
如果說 2021 年是公募 REITs 的元年，那麼 2022 年可以稱作這類産品的開局之年。這一年，公募 REITs 快速擴容，在 2021 年已經成功發行 11 隻産品的背景下，2022 年又有 13 隻産品成立并上市交易。截至 2022 年底，我國共有 25 隻基礎設施公募 REITs 獲批注冊，其中 24 隻 REITs 已經上市交易，累計募集規模 783.61 億元，總市值達到 855 億元（數據來自 Wind，截至 12 月 30 日）。
縱觀這些已上市公募 REITs 在二級市場的交易價格漲跌情況，年内上漲的有 10 隻，占所有公募 REITs 的 41.67%，其中年内漲幅最大的達到了 13.93%。但另一方面，在年内二級市場交易價格下跌的公募 REITs 中，有 6 隻的跌幅都超過了 10%，也颠覆了大家對于這類産品 " 穩健 " 的一些刻闆印象。
展望 2023 年，近日首批新能源公募 REITs 正式受理，可以預見 REITs 試點範圍将進一步擴大，發改委也預計 2023 年将有 30 多隻 REITs 上市。有業内人士指出，在政策支持力度持續提升、各領域試點項目加速落地的背景下，公募 REITs 市場仍将持續擴容。
稀缺的 " 爆款 " 産品公募 REITs：全市場 24 隻産品總市值達 855 億元
2022 年，此前動辄出現的百億級主動權益類 " 爆款 " 基金不見了蹤影，但有的産品依然受到市場和投資者的青睐。公募 REITs 就是其中一種。
4 月 7 日，2022 年首隻發行的公募 REITs ——華夏中國交建高速 REIT 啟動公開發售，發售比例配售前的募集規模達到 1524.12 億元；公衆部分配售比例僅 0.84%，打破了去年 5 月中航首鋼生物質 REIT 創下的 1.76% 最低配售比紀錄，也開啟了 2022 年公募 REITs 的火熱局面。在這之後，新發産品配售比例低于 1% 成為常态，全年最低的華夏合肥高新産園 REIT 甚至達到了 0.23%，搶手程度可見一斑。與此同時，多隻公募 REITs 網下認購倍數超百，網下詢價紀錄也不斷被刷新，這些數據都從側面證明了投資者熱情的高漲與公募 REITs 的吸金。
從底層資産類型來看，2022 年公募 REITs 的資産類型也更加豐富，從最初的高速路、産業園擴展到了保障性租賃住房、能源等新領域。尤其是首批保障性租賃住房 REITs，3 隻産品上市首日便全部觸達 30% 的漲停上限，受到市場的熱烈追捧。
來自上交所的數據顯示，截至 12 月 30 日，上交所基礎設施公募 REITs 市值合計 585.24 億元，2022 年 12 月 30 日成交額合計為 25597.8 萬元。而縱觀全市場公募 REITs，從 2021 年 6 月首批産品成立，至今全市場已上市的公募 REITs 已經達到了 24 隻，總市值達到 855 億元，而這些數字還将在 2023 年迎來進一步擴容。
此前監管層曾公開透露，2023 年力争 REITs 發行數量達到 60 隻，發行規模達到 2000 億；意味着發行審核速度将會提升，效率提高，同時發行規模将會超過以發行數量的一倍以上。
近六成産品年内交易價格下跌，産業園 REITs 表現亮眼
截至 2022 年底，中證 REITs 全收益指數相對 2021 年 12 月 31 日漲跌幅為 -3.75%。整體而言，公募 REITs 二級市場走勢較為獨立，下跌行情主要是受到估值水平、基本面預期、市場交易行為與流動性等多方面影響。
我們先來看看具體基金在二級市場的交易價格情況：
年内在二級市場漲幅最大的公募 REITs 為中金普洛斯 REIT 和鵬華深圳能源 REIT，二者的年内漲幅都達到了 13.93%。中金普洛斯 REIT 上市以來的漲幅也達到 41.06%。
從這些産品底層資産的分類來看，上漲的 10 隻公募 REITs 中，有 4 隻為産業園 REITs，是數量最多的。
作為我國基礎設施公募 REITs 市場的重要組成部分，産業園 REITs 一直以來都受到行業和投資者的青睐。個中原因在于，目前已上市的産業園 REITs，其底層資産都屬于優質的産業園資源，運營表現穩定、整體收益可觀，且具備較大的市場成長空間，自然也有了比較明顯的賺錢效應。
而年内二級市場出現交易價格下跌的公募 REITs 中，交通基礎設施、保障性租賃住房 REITs 的占比較高。但也有公募人士建議，公募 REITs 這類産品在二級市場的價格漲跌，其實是一個逐步開始價值回歸與價值發現的過程，" 投資者在買賣公募 REITs 這類産品時，更應該去理解其中長期持有的投資邏輯，而不是基于短期的市場表現來進行追漲殺跌 "。
首發擴募齊頭并進，2023 年公募 REITs 市場将持續擴容
除了新發産品，2022 年公募 REITs 在擴募層面取得的進展也值得關注。
國金證券在研報中指出，2022 年 5 月，上交所、深交所正式發布《公募 REITs 新購入基礎設施項目指引（試行）》，從頂層設計上打通了存量 REITs 可持續發展的通道；9 月底中金普洛斯 REIT、紅土鹽田港 REIT、華安張江光大 REIT、博時蛇口産園 REIT 及富國首創水務 REIT 等首批五單擴募項目正式獲交易所受理，市場将迎來首發與擴募雙輪驅動的發展格局，助力我國公募 REITs 行穩緻遠。
目前，首批公募 REITs 擴募方案進入實施階段，2023 年有望正式落地。
另一方面，随着近期首批新能源公募 REITs 正式獲得受理，REITs 的試點範圍也有望進一步擴大，公募 REITs 市場擴容蓄勢待發。
就在 12 月 30 日，首批新能源 REITs 獲正式受理，标志着繼續推進基礎設施 REITs 常态化發行十條措施落實落地，也意味着基礎設施 REITs 試點範圍的進一步擴大，為盤活風電、光伏發電等新能源資産起到良好的示範效應和帶動作用，推動更多優質項目發行上市。
展望公募 REITs 這類産品的 2023 年，中金公司研究部指出，供給方面，一級發行和擴募将共同推動公募 REITs 市場迅速擴容，資産類型将更為豐富，2023 年公募 REITs 發行将更加常态化。基于證監會近期對房地産企業參與 REITs 發行的鼓勵和研究，未來 REITs 的滲透率可能進一步提升，發行人可能向房企延伸，資産類型可能向長租房和商業地産延伸，另外，首單民企倉儲物流 REITs 已獲批，其他資産類型如地鐵、景區、新能源、IDC 等項目也在籌備中。需求方面，一級發行端的供不應求仍将持續，利好網下與戰配打新。
中金基金也公開表示，在政策支持力度持續提升、各領域試點項目加速落地的背景下，公募 REITs 市場仍将持續擴容。其底層邏輯在于：第一，整體來看，REITs 市場表現出與權益、債券市場低相關性的特點，在 2022 年震蕩行情中表現良好，是具備一定投資價值的資産配置标的之一。第二、項目分紅帶來更高吸引力。第三、未來投資者多樣性不斷豐富。
每日經濟新聞
