「核心提示」
北京鏈接下調中介費率:中介費買賣雙方各收 1%,總費率由 2.7% 下調至 2%。諸多迹象都表明,北京樓市多年來形成的、牢不可破的賣方市場已經被撼動。
作者 | 詹方歌
編輯 | 邢昀
9 月 25 日晚,北京鏈家将要下調中介費率的消息悄悄在市場中流傳,不少房産大 V 都開始建議買家再等等,等全新的中介費率落地再簽約。
落地比想象中更快,26 日一早,就有鏈家中介人員收到了公司方面的通知:中介費買賣雙方各收 1%,總費率由 2.7% 下調至 2%,立即執行,但不公開宣傳。
這也就意味着,北京二手房的買家從之前最高負擔 2.7% 的中介費,到如今可能隻需要承擔 1%,傭金負擔降幅超過六成。
其他中介公司方面,似乎還未接到立刻下調中介費的通知,但有其他平台的中介告訴《豹變》:大概也要下調,可我們現在優惠完也就隻有 2%。
包括此次中介費率下調在内的諸多迹象都表明,北京樓市多年來形成的、牢不可破的賣方市場已經被撼動。
博弈開始了
" 交了中介費還沒網簽,該怎麽辦?" 社交平台上,有人發文。
在北京的二手房交易流程中,一般中介費會在雙方面談完成簽約後,即由買家付給中介服務機構,屬于較先付的那一筆錢,随後中介會協助進行網簽、貸款、繳稅過戶等流程。
鏈家,作爲北京二手房交易市場的龍頭老大,一直是人們口中的 " 綠中介 ",以服務專業、能力強、房源多著稱,但是高達 2.7% 的中介費,也讓買家苦其久已。
500 萬成交的房子,按照 2.7% 的中介費,買家需要額外支付 13.5 萬元中介費,鏈家對于連環單可以最低優惠至 2.35%。即便如此,對于買家來說,房屋總價越高,需要額外付出的中介費越高,而收獲的服務并不會提升更多。
2023 年 5 月,住建部、市場監管總局聯合發文,希望規範房地産經紀服務,明确指出 " 房地産經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用 "" 引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用 " 等。
此次鏈家北京将總費率由 2.7% 下調至 2%,買賣雙方各承擔 1%,正是對政策的回應。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,未來,存量時代下 " 賣一買一 " 的換房需求突出,剛需也逐步轉向購買存量房,房地産交易周期拉長,摩擦在增大,迫切需要降低經紀費率和調整收費模式。
不過,正處在買賣交易中的雙方,成了最先博弈的那批人。
剛剛經曆了成交的買家,隻剩情緒波動:" 可惜我變成大怨種了 "。得知中介費率下調的阿甘對《豹變》說。他在 8 月購入了一套望京的房子,當時中介費還全額由買家承擔。
如果按照總房款 800 萬計算,原本 2.7% 的中介費率全部由買家承擔,也就是要支付 21.6 萬元;而現在買家隻需要負擔 1%,也就是 8 萬元。作爲買家來說,可以省 13.6 萬元,這不是一筆小費用。
天平的另一端,站着大驚失色的賣家。
9 月初,北京落地 " 認房不認貸 " 政策,一波置換需求得以釋放,二手房挂牌量顯著增加,中介帶看量和成交也開始扭轉之前局面。曉闌想趁此機會賣掉小房子,換個大的。房子正挂着,中介費率下調的消息随之而來,雖然總體費用下調,但原本不用承擔任何費用的賣家如今卻要負擔一半。這讓曉闌難以接受:買房的時候全額出了中介費,現在賣又要承擔?她決定把這一部分費用轉移到房價裏。
曉闌的做法符合多數中介對業主行爲的預期。李宇嘉表示,能不能轉嫁或轉嫁多少取決于微觀市場對房價的定價。當前,市場競争态勢和過去完全不同,如果賣家将費用轉嫁到房價裏,很可能影響房屋的成交效率。長期來看,在供需雙方價格博弈後,價格會回歸供需公認的價值水平上去。
" 認房不認貸 " 的政策釋放後,人們對于樓市未來走向的看法呈現兩級分化,這些體現到二手房的報價中,一位中介對《豹變》表示,有的業主心理預期走高,漲價或者縮小了議價空間;有些業主着急變現,也會降價;還有不少挂出來是看看情況,想根據自己看中的房子報價,來定自己的價格。
搬來北京的沫沫看房很久,對中關村一帶的小區和房子已經相當熟悉。她看中的一套房子,去年挂 760 萬元,今年降到 660 萬元,業主同意面談。9 月初,政策落地,業主坐地起價,要到 700 萬,理由是 " 要買的房子也漲了 "。
這次中介費率調整,讓沫沫決定開始重新看房。" 我之前真不願意出那十幾萬的中介費,現在一個點,幾萬塊,他們(鏈家)房源多,我還是願意的。" 她很清楚賣家可能把中介費加進總價,但并不十分擔心:" 現在的情況根本不是考慮賣方,而是有沒有人買的問題。"
鏈家一直采取的是 ACN 網絡模式,即成交鏈條上的每個人,比如帶看的中介、成交的中介等等,都能按照中介費的總價分成。在北京鏈家做了 10 年房産中介的南南告訴《豹變》,目前後端的分成比例沒有變化,隻是因爲中介費總價減少,每個人分到的錢都會變少。
其他中介會跟牌嗎?
在北京鏈家下發買賣雙方各 1 個點的中介費率政策之前,二手房交易中的主體們,因爲中介費之困也是各展神通。
今年小陽春之後,市場再度冷清,北京鏈家爲了刺激成交,會給一些非 " 連環單 " 客戶申請公司能給的最低費率,即連環單中介費率 2.35%。
還有一些買家,選擇在鏈家看房,但是利用中介費率更低的其他平台進行成交。不分做房産交易咨詢的自媒體大 V 們,也會順帶提供一些中介服務,比如幫買家找費率更低的中介成交。更有買賣雙方開始嘗試自行交易。
在雙向中介費率落地前,自主成交的主要推動者是買家,比如沫沫。但 " 一個巴掌拍不響 ",原本不需要出中介費的賣家沒有意願參與。現在,情況開始發生變化,有人認爲:" 都出一個點,不如都不出。"
中介費全部由買家承擔的規則,其實原本僅有包括北京在内的少數城市在實施。大連、成都等城市,已經雙邊收費超過十年;廣州、深圳、上海等城市近年來實施了雙邊收費。
沫沫剛剛賣掉杭州的房子,同樣是買賣雙方各付 1% 的中介費。中介費率的背後,很直觀地反映着市場趨勢:多年來始終處于強勢地位的北京賣家,或許也需要開始逐漸接受買方市場的到來。
今年上半年,包括鏈家、我愛我家在内的諸多北京中介,其實已經開始推動買賣雙方都付中介費,但效果始終不理想。來自這兩家的經紀人告訴《豹變》:賣家也付中介費的成交,聽說過,但沒見過。除非賣家特别急,不然幾乎不可能。
這次鏈家做出硬性調整,被外界認爲是 " 割肉 "。消息一出,港股公司貝殼股價大跌。" 壯舉 " 背後,其實是北京鏈家的成交困境。
剛剛過去的 8 月,北京住建委成交信息顯示,鏈家方面簽約套數爲 4956 套,而全北京的存量房總簽約套數爲 12603 套,成交占比 39.32%。此前有房産自媒體報道,2023 年初至今,鏈家在北京的市占率始終沒有超過 40%。而北京,其實是鏈家的大本營。
看似 " 做了大怨種 " 的阿甘并不是沒有其他選擇,他最初找的中介是麥田,中介費率隻要 1.5%,但服務不能令他滿意,之後又選了鏈家。
焦慮的優等生出手了,不少市場人士預測,我愛我家、麥田等經紀公司也會跟上。
有我愛我家經紀人告訴《豹變》,目前公司還未發布降中介費的通知," 但估計快了 "。其同時表示,現在的市場環境下,我愛我家的中介費在優惠後已經低至 2%,隻是沒有均勻分布到買賣雙方頭上。對經紀人來說,中介費再低,可能會更爲難。社交平台上,有除鏈家外的中介感歎:" 再降,真的沒什麽好做了。"
(應受訪者要求,文中均爲化名)