本文來源：時代周報 作者：梁争譽
招商蛇口交出一份令投資者頗爲糾結的成績單。
3 月 21 日，招商蛇口召開 2022 年度業績發布會暨投資者交流會，披露 2022 年經營情況。
招商蛇口披露 2022 年業績，企業供圖
這份業績報表，喜憂參半。
2022 年，全國商品房銷售額從曆史峰值 18.19 萬億元下滑至 13.33 萬億元，同比降幅達 26.7%。銷售規模收縮的背景下，招商蛇口實現銷售金額 2926.02 億元，同比下降 10.5%，表現優于行業平均水平，銷售規模排名上升至第六位。
規模座次晉升的同時，招商蛇口的盈利能力不佳。報告期内，招商蛇口銷售毛利率爲 19.3%，跌破 20% 均線；歸母淨利潤 42.64 億元，同比大幅下滑 58.89%。招商蛇口管理層稱，這與房地産業務結轉毛利率同比下降、資産減值準備同比增加等有關。
招商蛇口在年報中表示，受市場下行影響，報告期内房地産業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少。與此同時，公司資産減值準備共計 64.01 億元，同比增加超 20 億元，因此減少了當期的利潤表現。
随着行業複蘇，并經過連續大規模的資産減值，招商蛇口管理層對未來的利潤增長充滿信心。
招商蛇口董事總經理蔣鐵峰表示，公司提出向制造業學習，制定了 " 一城一模闆 " 的戰略，讓城市公司在總部通用模闆的基礎上，尋找當地 TOP 3 房企做對标，全面提升各城市公司的操盤能力。
" 我們還在不斷叠代管理工具，通過精細化管理提升項目回報水平，給公司的利潤等綜合發展指标進入行業頭部五強，提供更強的動力和支持。" 蔣鐵峰說。
計提減值 64 億元
财報顯示，2022 年招商蛇口實現營業收入 1830.03 億元，同比增長 13.92%；歸屬于上市公司股東的淨利潤 42.64 億元，同比下滑 58.89%。
這是招商蛇口連續第三年出現 " 增收不增利 " 現象。
Wind 數據顯示，2020-2022 年，招商蛇口分别實現營業收入 1296.21 億元、1606.43 億元、1830.03 億元，同期歸母淨利潤分别爲 122.53 億元、103.72 億元、42.64 億元，同比降幅爲 23.58%、15.35%、58.89%。
2022 年 42.64 億元的歸母淨利潤，更是創下招商蛇口自 2015 年重組上市以來的最低紀錄。
歸母淨利潤腰斬，招商蛇口管理層将其歸因爲市場下行，全行業的毛利率下降。
2022 年，招商蛇口銷售毛利率爲 19.3%，同比下降 6.2 個百分點。招商蛇口在年報中表示，報告期内，公司房地産項目竣工交付并結轉的面積同比增長，但受市場下行影響，房地産業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少。
" 去年是非常不容易的一年，全行業都在保現金流，銷售急速去化，售價受到影響，整體毛利率都在下滑。" 招商蛇口财務總監黃均隆表示。
計提減值準備同比增加，也是吃掉利潤的一個重要因素。
根據公告，2022 年招商蛇口計提存貨、投資性房地産、長期股權投資等資産減值準備以及計提應收款項信用減值準備共計 64.01 億元，同比增加 20.29 億元，因此減少歸母淨利潤 45.58 億元。
招商蛇口 2022 年度計提資産減值準備情況，圖源：企業公告
值得注意的是，歸母淨利潤連續下滑的這三年，招商蛇口均進行了大幅度的資産減值準備操作。2021 年，招商蛇口計提減值 43.72 億元。2020 年，招商蛇口計提減值 31.01 億元。
" 去年和前年我們都做了大幅的減值，未來應該不會帶來更多的減值。" 蔣鐵峰在業績會上向投資者承諾。
黃均隆進一步表示，招商蛇口發起 " 利潤掘金 " 行動，一方面通過土儲換倉升級至高能級城市，另一方面提升項目操盤能力以提升利潤水平，" 我們去年拿的 56 宗地塊，首開平均去化率 77%，毛利率 23.3%，爲今年及以後打下了基礎，所以我對未來的利潤增長是充滿信心的。"
申萬宏源一份研報指出，2022 年招商蛇口拿地平均樓面地價 17589 元 / 平方米，占銷售均價 72%，拿地隐含毛利率已顯著回升，預示着後續盈利能力的改善。
沖刺行業五強
除了利潤指标下滑，在其他指标上，招商蛇口的表現跑赢同行。
2022 年，招商蛇口累計實現銷售面積 1193.65 萬平方米，同比下降 18.5%；累計實現銷售金額 2926.02 億元，同比下降 10.5%，銷售降幅低于同行，銷售規模排名上升一位至行業第六。
值得一提的是，招商蛇口深耕高能級城市的戰略收效明顯。報告期内，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率超 10%，在全國 12 個城市進入當地銷售金額排行榜前五名，上海單城銷售金額突破 740 億元。
融資方面，招商蛇口融資端開始放量，成本維持低位，融資優勢凸顯。
過去一年，招商蛇口抓住政策窗口期，全年新增 50 億元中期票據、100 億元公司債、100 億元超短期融資券額度注冊，完成市場首單并購中期票據、綠色中期票據等創新品種發行，公開市場融資合計 327.2 億元。
截至 2022 年年末，招商蛇口除預收賬款的資産負債率 62.42%、淨負債率 48.09%、現金短債比爲 1.3，繼續保持在綠檔水平，綜合資金成本 3.89%。" 我們抓住機會，狠狠地把（融資）成本降了 59BP。" 黃均隆說。
關于未來，招商蛇口管理層認爲，房地産最艱難的時刻已經過去。
招商蛇口董事長許永軍表示，房地産行業的四個紅利即經濟高速發展、城鎮化、人口增長和房地産的金融屬性在逐漸減弱，行業發展邏輯已經發生根本改變，" 三新一高 " 即新發展階段、新發展理念、新發展格局和推進高質量發展，成爲行業的新方向。
" 上千年來，‘安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顔’的訴求一直沒有變過。" 許永軍說。因此，随着行業重塑，穩健型房企迎來新機遇。
蔣鐵峰透露，招商蛇口未來三年的新發展目标是，跻身行業前五強，" 并不僅僅是規模指标進五強，更多的是利潤、質量、效益、經營、品質、服務等多維度的體現，指标我們正在落地和分解。"
具體到 2023 年，招商蛇口堅持 " 以銷定投 " 原則，持續更新優化并運用好 " 強心 30 城 "、" 核心 6+10 城 " 分檔、闆塊地圖與競企對标等策略工具，重投核心城市，計劃實現簽約銷售金額 3300 億元，較 2022 年的銷售額增長近 13%。
對于年度目标的實現，招商蛇口管理層充滿信心。
去年，招商蛇口在上海、深圳、合肥、蘇州等城市累計獲取的 56 宗地塊，今年将陸續上市。
" 有相當多的紅盤，基本上開盤可以秒光，因爲存在一定的價格倒挂。" 蔣鐵峰表示，目前，公司手上可售貨值近 6000 億元，按去年 55% 的去化率計算，3300 億元的銷售 " 我相信是有機會達成的 "。
