圖片來源 @視覺中國
文 | 空間秘探，作者 | 鄭佳铌
近日，定位中高端長租公寓的貝殼 · 海鹽公寓正式在成都成華區建設路落地，這是由貝殼租房成都站打造的首個長租公寓自營品牌項目。今年以來，長租公寓新品牌不斷推出，公寓産品市場供應也達到新高，下半年預計有 50 個中等規模以上的公寓項目即将面世。
多個新品牌進入公寓市場
6 月 18 日，定位中高端長租公寓的貝殼 · 海鹽公寓正式在成都成華區建設路落地，這是由貝殼租房成都站打造的首個長租公寓自營品牌項目，據介紹，貝殼 · 海鹽公寓首批 135 間于 6 月 18 日交付使用，之後每 15 天交付一批，該項目全部 605 間将于 7 月底交付完畢。在此，貝殼研究院數據顯示，我國住房租賃人口數已超 2 億，租房已經成爲了一種生活方式。因此，在對住房租賃領域不斷地探索中，貝殼租房也在不斷挖掘并發展新的公寓品牌。
不久之前，"Ease Living 城璟租住 " 品牌在上海推出，這是 "Ease Living Group 城璟租住集團 " 旗下針對内地市場推出的住房租賃運營品牌。目前城璟租住集團已完成首個上海重資産項目投資，預計首批項目将于今年年度陸續開業。據了解，城璟選擇在上海發布正是了解了上海良好的營商環境和住房需求，不少住房租賃新品牌在進軍長租公寓市場，因此才将首發地選在了上海。
不少酒店集團在今年也陸續推出公寓品牌。5 月，希爾頓集團宣布推出新品牌 Project H3，這是希爾頓繼今年年初推出高端經濟型品牌 Spark by Hilton 之後在品牌方面的又一次大動作，而 Project H3 作爲長住品牌将成爲公司産品組合中的第 20 個品牌。希爾頓集團 CEO Christopher Nassetta 表示，新品牌将會進一步推動集團的業務拓展，正式加入 " 長住 " 戰場。
無獨有偶，4 月 18 日，國際酒店集團凱悅推出新的中高有限服務品牌 Hyatt Studios，以專門提供 " 長住 + 短期 " 的住宿産品爲主，是凱悅打開北美長住市場的最新嘗試。
根據亞洲旅宿大數據研究院統計，僅今年二季度以來，就已經有 7 家公寓新品牌問世。除了上述新品牌，4 月，月内推出 1 家公寓新品牌，是中國電建地産在成都落子的第一個長租公寓産品 " 悅生活 "，公寓于 4 月 19 日正式亮相，同時，6 家住房租賃項目迎來集中開業；5 月，月内推出 2 家公寓新品牌，分别是 " 珠實新寓 " 和 " 繁星 "，正式進軍長租市場。
空間秘探觀察發現，今年新品牌面世頻率之所以迅猛，主要是因爲在政策與金融發展的加持下，公寓市場正逐漸向好發展。基于此，越來越多企業和機構開始布局公寓市場，公寓産品成爲業主、投資者炙手可熱的選擇之一。
收購式 " 進軍 " 公寓領域成重要路徑
公寓品牌在不斷增多，而品牌被孵化的方式也是有所不同，更多的投資者的湧入帶來了更多的公寓資産的孵化。公寓品牌除了常規的公寓運營企業直接孵化，也有一部分是通過資産收購的方式，由收購方進行品牌孵化或者委托給專門的孵化公司，再或者依舊由品牌原公司接手進行孵化操作。
進軍公寓市場的路徑千千萬，随着資本的湧入，融資收購已成爲公寓市場的重要發展趨勢之一，早在 2017 年，公寓品牌橫向并購、縱向聯合趨勢已初見端倪，而這一現象在集中式長租公寓中尤爲顯著，截至當前，這一途徑已是發展成熟。
例如，領盛投資及博楓主要是通過收購存量，改造爲住房項目的方式布局長租公寓市場。近期，鐵獅門宣布與星獅地産集團成員輝盛國際成立合資公司，收購深潤大廈的長租公寓部分。其中，收購的長租公寓部分将打造爲中高端長租公寓項目。
同樣，6 月 19 日，城璟租住集團與開元旅業集團在上海舉行戰略合作簽約儀式。正式完成收購開元旅業集團所持有的位于上海松江新城核心區位的獨立宿舍園區項目。據悉，該項目爲城璟租住集團旗下首個重資産長租公寓項目，将成爲松江區标杆的宿舍型保障性租賃住房項目，爲所在區域的企業提供員工租住場景及延伸服務。
5 月 23 日，輝盛國際首度收購中國和日本高端租賃公寓資産，分别是首次在中國深圳及日本大阪收購高端租賃公寓資産，這兩項收購進一步擴大了輝盛國際在北亞區的投資組合。據了解，此次收購行動符合輝盛國際在疫情後的轉型和發展戰略部署，其目标是發展成爲一家領先的服務式公寓地産公司，并以此鞏固其作爲合作夥伴在高端租賃領域的首選投資合作方，從而持續擴大其市場份額。
再早之前，4 月 3 日，凱德投資發布公告稱，已與一家總部位于日本大阪的住宅開發商簽訂了一項遠期購買協議，将爲凱德開放式房地産基金，以 1.414 億新加坡元的價格收購日本大阪市中心的六處長租公寓資産。該投資組合包括 428 套高級一居室公寓，并将于 2023 年 5 月至 2024 年 6 月分階段完工。
顯然，資産收購是企業進軍長租公寓市場的渠道之一。在需求的帶動下，資産管理越來越被投資者所看重，如今，不僅國内公寓資産在不斷被收購，國外市場下的公寓版塊同樣具有強大的發展潛力，投資機構通過 " 投融管退 " 等金融操作手段，賦能品牌，産生品牌溢價，從而産生巨大收益，是更爲科學的途徑之一。
新品牌增長背後的 4 個趨勢
品牌不斷增多，收并購成爲孵化品牌的一個重要方式，公寓市場的未來會朝什麽方向發展？空間秘探觀察發現，有 4 個趨勢值得行業人參考借鑒。
公寓巨頭依舊實力滿滿
如今，公寓市場的主體分化的愈來愈多，不僅是公寓運營商再創新品牌，還有酒店打造的公寓品牌以及收購資産下的公寓品牌，但縱觀整個公寓市場，實力最爲強大的還是已經布局多年的頭部企業，如自如、魔方、相寓、萬科泊寓等 TOP10 公寓巨頭品牌，占領了公寓市場 7 成以上的規模。
頭部企業陸續在上半年發布了 2022 年的業績結果，均取得不錯的亮眼成績，以魔方公寓爲例，截至 2022 年底，公司有 76245 套在營公寓、覆蓋全國 25 座城市，門店數量達 388 個。市場整合方面，自 2020 年以來，公司是業内最活躍的收購者，完成了總價值約 14 億人民币的 12 項收購。财務方面，公司營業收入由 2020 年的 9.49 億元增加 55% 至 2021 年的 14.71 億元，即使面對疫情沖擊，公司業績依舊表現強勁，2022 年公司收入 17.14 億元，同比增長 16.5%。
頭部企業在公寓市場中發揮着雄厚的實力，據了解，6 月涉及到新增開業的樣本企業主要有泊寓、樂乎公寓、城家公寓、魔方公寓、安歆公寓等頭部企業，而頭部企業在公寓市場中的占比高達 80%，而這些頭部企業也在通過産品升級的方式不斷提高品牌在市場中的活躍度，加強企業規模化，顯然，公寓市場中的頭部企業是不可忽視的 " 主力軍 "。
中高端公寓産品越來越受青睐
觀察發現，無論是新增品牌，還是投資機構收并購公寓資産，還是近期開業的公寓項目，大多以中高端公寓産品爲主。
5 月 31 日，中海長租公寓在上海新入市的中海海堂國際服務公寓是其在上海的首個旗艦級海堂國際公寓。項目配套有 30 萬平方米的甲級寫字樓，22 萬平方米環宇城 MAX 購物中心、中海劇院、山姆會員店城市旗艦店等多元業态，構建多元業态城市綜合體。構建真如城市副中心最大城市綜合體名片，真正實現滬上無階生活圈。
6 月 9 日，樂璟生活社區也加速布局中高端租賃市場，星寓樂璟生活社區官微發布消息表示，定位爲中高端服務式公寓的 CCB 建融家園 · 具美公寓正式開業。項目位于蘇州工業園區内，共計 8 層，可提供房間數 162 間，可容納 324 人。
同樣在 6 月，招商伊敦也是緊跟其後，其旗下的中高端服務公寓品牌壹棠服務公寓首次入駐北京，首個酒店式服務公寓北京華商壹棠即将入市。周邊彙集多個商業綜合體和高檔寫字樓項目，如遠洋未來彙購物中心、SKP 商場、新世界百貨、華貿中心和央視大樓等。
企業對中高端公寓市場關注在不斷提升，市場需求從量變到質變，實際上，正是中高端市場的優良管理和公寓品質恰好符合新興消費者的需求，同樣，他們也負擔得起中高端市場的價格，才會使中高端市場的關注度越來越高，企業對中高端公寓市場也備受青睐。
公寓開店潮價格穩中有降
今年上半年，公寓開業項目就出現井噴狀态，根據亞洲旅宿大數據研究院的監測報告，4 月，多家公寓開工建設、開業、預開業或簽約投資等，已開業項目爲 5 個，預開業項目爲 4 個，已簽約項目爲 2 個，股權轉讓項目 1 個。此外，據觀點指數監測，5-6 月共計錄得 15 個項目開業。另據相關數據統計，預計下半年中等規模公寓開業項目就将達到 50 個以上。
此外，保租房的大規模發展，也對平抑公寓市場價格起到了積極推動作用。保租房政策的加持，更是讓納保隊伍中的公寓品牌喊出了 " 應納盡納 " 的口号。保租房與市場化的公寓優勢互補，實現雙赢。從今年 3 月份開始，樣本企業開店積極性居高不下，入市項目數在畢業季租房熱潮前得到大幅提升，而畢業季的到來，整個公寓市場價格卻是穩中有降，政企合作助力住房租賃産業長期健康平穩發展，也是未來的必然趨勢。
公寓資産管理迎來曆史性機遇
公寓行業作爲近些年新型投資熱點，已經吸引了大量資本市場的關注。資本的注入也爲公寓成爲投資産品打下了一定的基礎，随着城市經濟的不斷繁榮，已有多個公寓企業獲得了資本市場的資金加持，成功推動産業壯大。
做了 11 年長租公寓的微領地集團 CEO 周君強表示，能夠明顯感受到，如今尋求合作的内外投資方多了起來，不僅有基金、信托等各類金融機構，一些産業機構也紛紛找上門來。作爲資産管理方的微領地，在 2022 年 12 月就已取得 7 個重資産項目，3 萬間保租房房源，已開業運營 5000 間，微領地希望選擇一些有潛力的項目，通過運營能力提升資産價值。
毫無疑問，租賃大時代是存量資産管理的黃金時代，其中公寓類相較于其他類存量資産，更有需求剛性、穩定、成長空間大的特征。在開發商、PE 資本、産業資本紛紛進駐的同時，公寓資産管理行業迎來曆史性的機遇。行業将加快整合、形成一批具有一定品牌優勢的公寓資産管理人和機構。
可以預見，公寓資産管理是一個集運營管理、投資管理、金融财務、風險管理等多方面的資産管理行業。在此行業大勢之下， 無論是品牌公寓運營商還是開發商，都應該看清楚公寓資産管理的行業本質：長線投資，以資産價值管理爲核心，公寓産業是可以預見的朝陽産業。
綜上，随着新品牌和新店的不斷推出，公寓市場的優勢将不斷被釋放，市場内部的參與者也會愈來愈多，公寓市場或将迎來新的一輪發展機遇以及更殘酷的洗牌。亘古不變的是，未來仍然屬于那些打好品牌，做好運營，重視資産管理的公寓企業。
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