爛尾28年，曾經屬于史玉柱的巨人大廈終于要動工了

巨人大廈 圖源｜珠海正方集團官微

爛尾 28 年，史玉柱的傷心地巨人大廈終于有了新進展。

近日，珠海市公布 " 巨人大廈改造提升及公共停車場項目 " 等四個重點城市更新項目備案信息，總投資 55.48 億元，均由正方集團實施。其中，巨人大廈改造備受矚目。

這座珠海知名建築 1992 年規劃，1997 年停工，至今已爛尾 28 年。2021 年，珠海正方盛世投資有限公司（以下簡稱正方盛世）拍下該項目。

此次公示顯示，巨人大廈改造總投資 16.67 億元，計容建築面積 157400 平方米，新增 1537 個公共停車位。項目将于今年 10 月正式開工，預計 2029 年 12 月完工。

《每日經濟新聞》記者注意到，近兩年珠海已盤活多個爛尾項目，包括中城建大廈（原珠海 1088）、恒天國際大廈等，其中不少項目都是因爲原開發商資金鏈斷裂而淪爲爛尾樓。

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隻剩 18 年土地使用權

1992 年，史玉柱在珠海創立巨人集團，憑借漢卡和保健品 " 腦白金 " 迅速崛起，意氣風發的他計劃建造 18 層的集團總部——巨人大廈。後來，項目不斷加碼至 78 層，預算也從 2 億元飙升至 12 億元。

1997 年，項目停工，僅完成地下三層和地上兩層的巨人大廈淪爲珠海市中心的 " 傷疤 "，判決裁定将項目權益分散給 19 個債權人，複雜的産權關系與高額的土地出讓金欠款，讓其成爲 " 燙手山芋 "。

巨人大廈俯瞰 圖源｜珠海正方集團官微

巨人大廈位于珠海市香洲區銀桦路南側，用地面積約 2.9 萬平方米，使用年限爲 50 年，土地用途爲辦公，目前還剩約 18 年使用年限。

據此前珠海産權交易中心披露的項目進展圖，巨人大廈四周設有圍擋，部分用作廢品回收站，部分空地作爲駕校停車場。因長期閑置及養護不足，地基基礎及承載構件受損，房屋安全無法确保，未來能否在原基礎上續建存疑。

轉機出現在 2019 年，珠海市香洲區成立爛尾樓整治專項小組，區屬國企珠海正方集團牽頭介入。面對 19 家權益人分散、土地權屬未過戶等難題，正方集團耗時一年半完成權益梳理，聯合賽納置業（持股 24%）和史玉柱關聯企業士安公司（持股 25%），合資成立正方盛世，并于 2021 年以 4.02 億元拍下項目。

來源：珠海産權交易中心

盡管巨人大廈迎來重生契機，但挑戰依舊嚴峻。項目剩餘土地使用年限短，且 60% 面積需自持，運營壓力巨大。正方盛世計劃将其改造爲綜合體，新增 1537 個公共停車位，并整合物業租賃、充電樁等多元收益。

據正方集團官網披露數據，公司現已積累更新項目約 13 個，總土地儲備約 420 萬平方米，總投資超 220 億元，較爲核心的項目包括傳媒城市更新項目、巨人大廈項目、香洲北中央創新區等。

對于後續開發規劃及接手巨人大廈改造項目的戰略考量，2 月 17 日上午，每經記者撥通了正方集團官網電話，但截至發稿未獲得相關答複。

" 未來，巨人大廈項目将根據政府批複方案規劃重建。" 珠海正方集團官微曾提到。

" 從全國目前盤活的各類型爛尾項目看，不少都是通過政策扶持、資金補助等方式推動的；還有部分是引入專業機構或企業進行合作開發，另一些比較創新的，是通過資産證券化等盤活。" 中國城市發展研究院農文旅産業振興研究院常務副院長袁帥向每經記者表示。

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近兩年已盤活多個項目 ‍

每經記者注意到，除了即将動工的巨人大廈，珠海近兩年已盤活了多個爛尾項目，其中關注度較高的包括中城建大廈、恒天國際大廈等。

具體來看，中城建大廈（原珠海 1088）于 2013 年開工建設，2017 年上半年起停工爛尾。2022 年 7 月，前海人壽保險公司通過拍賣以 1.9 億元競得該項目，2024 年更名爲中城建大廈并複工。

恒天國際大廈前身爲大洲大廈，改造前就已爛尾超 15 年。2011 年澳門恒和集團接手後改名恒天國際大廈，2017 年對外發售，但之後再次陷入停滞，項目在去年複工，目前低層部分的幕牆已基本裝好。

但珠海還有部分停工多年的爛尾項目。

如華融時代廣場，項目原名金山時代廣場，1992 年動工，1995 年建到主樓 5 層後停工。2006 年複工，2008 年封頂後停工，2012 年被盤活，2016 年又因金山房産資金鏈斷裂和債務糾紛再次停工。

" 地方的爛尾項目能否盤活以及有無企業接盤，最核心因素有兩個方面：一是項目本身的價值潛力，包括地理位置是否優越，若處于城市核心地段、交通樞紐附近或配套設施完善的區域，其土地價值高，對潛在接盤企業吸引力大。二是接盤後的盈利預期，接盤企業會綜合評估市場需求、同類項目競争狀況以及未來銷售或運營收益。若所在區域房地産市場需求旺盛，項目有獨特賣點，能實現較好盈利，企業才願意投入資金和資源進行盤活。"

2 月 17 日上午，中國礦業大學（北京）管理學院碩士生企業導師支培元向每經記者表示。