圖片來源：視覺中國
作者 | 嶽家琛
編輯 | 陳弗也
出品 | 棱鏡 · 騰訊小滿工作室
過去一年，二手房冷了，法拍房熱了。
北京住建委數據顯示，今年 10 月，北京二手房網簽量爲 10653 套，成交量快速回落，環比下降了 25%。與此同時，今年前三季度，北京法拍市場挂拍房源 4913 套，同比增長 55.6%。
法拍房的火爆并不局限于北京一地。前三季度，全國法拍市場挂拍房源 58.4 萬套，同比增幅超三成。
法拍房市場由來已久，近年來，由于一些 " 撿漏 " 房源的問世，法拍房被更多的人關注。尤其今年以來，法拍房的熱度不降反升，呈現出與二手房截然不同的行情。
法拍房緣何突然火爆，未來又将何去何從？
挂牌火爆，成交慘淡
11 月 13 日，北京燕莎盛世大廈 90 套房産再度流拍。
阿裏資産拍賣網站信息顯示，天津市濱海新區人民法院委托該平台拍賣的這 90 套房産流拍，其起拍價爲 5.25 億元，評估價爲 6.56 億元。
這已經是該标的第三次流拍，該标的地處馬甸橋東北角，是北京較早形成的一批商圈。
一方面挂牌火爆，一方面成交慘淡。這是如今法拍房的現狀。
中指法拍數據庫顯示，2023 年前三個季度，北京法拍市場挂拍各類法拍房源 4913 套，相比去年同期的 3158 套增長了 55.6%，在絕對值上，則增加 1755 套。
其中，法拍住宅房源今年前三季度挂拍 2539 套，相較于去年同期增長 533 套，同比增長 26.6%。
而成交方面，前三季度，北京法拍房源成交 1820 套，同比減少 4.7%，成交量減少 89 套。其中住宅法拍房成交 1475 套，較去年同期 1515 套減少 40 套，減少 2.6%。
瀚海數據研究院數據也顯示，北京 10 月法拍房住宅成交房源 234 套，成交總金額 20.3 億元，同比下降 45.01%。
挂牌火爆，成交冷淡，這并非北京一地的情況。
中指研究院數據顯示，2023 年前三季度，全國挂拍的各類法拍房源達 58.4 萬套，相比去年同期的 44.1 萬套增長了 32.3%，法拍房市場供給大幅提升。另一方面，今年前三季度，全國法拍房共成交 10.9 萬套，成交率 18.6%，同比下滑 2.8 個百分點。
數據顯示，住宅、商業類房産是法拍房主流。
從挂拍物業類型來看，住宅、商業二者合計在總拍賣套數中占比超過 70%。其中，住宅在今年前三季度挂拍量 28.4 萬套，占總體比重 48.6%，較上一年的 46.7% 增長 1.9 個百分點。
挂拍數量激增與斷供潮有關？
市場上的法拍房挂牌數量，爲何在最近一年内大幅增長？
" 由于經濟下行，部分企業商戶和個人的不良貸款及高杠杆風險超出以往水平，導緻貸款違約事件增多。" 中指研究院高級分析師張曉飛對《棱鏡》作者表示，" 企業商戶和個人資金流轉斷裂或收入來源減少，抗風險失衡，抵押物就會被迫走向法拍渠道。"
易居研究院研究總監嚴躍進也對《棱鏡》作者表示：" 各類債務問題的出現，或者一些房屋抵押出現了問題，都可能使得此類房源進入到法拍房市場。"
" 法拍房的增加，背後還涉及到債務糾紛等問題。一般來說，有些房子做過抵押，現在無力償還，就可能進入到法拍房的領域。" 嚴躍進說。
一位北京朝陽區的經紀人認爲，近年來法拍房激增，與企業裁員、收入下降導緻的樓市斷供潮有關。
不過，嚴躍進對此分析稱：" 從斷供的角度看，其實相對不多。銀行對于此類斷供的房源，一般不會直接拿去法拍。"
據一位熟知法院拍賣流程的人士介紹，一般法拍房從起訴到正式拍賣，整個時間差不多在 1-2 年，這意味着，今年法拍的房子大部分是 2021 年前後斷供或遭起訴的，因而法拍房數量的激增與今年的地産形勢并不直接相關。
張曉飛則認爲，法拍房市場交易體系的不斷完善，也是法拍房火熱的原因之一。
政策端在支持法拍房交易。11 月 9 日以來，江蘇、浙江多地表示，法拍房買受人可申請住房公積金貸款。
據 " 江蘇高院 " 公衆号消息，爲進一步降低法拍房制度性交易成本，減輕購房人資金壓力，提升住房公積金個人住房貸款購買法拍房業務規範性、便捷性，江蘇省高級人民法院、江蘇省住建廳、中國人民銀行江蘇省分行共同制定《關于做好住房公積金個人住房貸款購買法拍房業務的實施意見》，對公積金貸款購買法拍房業務的相關事項作出規定。
江蘇省高級人民法院發文稱，符合住房公積金個人住房貸款條件的法拍房買受人，可在未付清全款前辦理住房公積金個人住房貸款。
法拍房交易價格或繼續下降
是誰在購買法拍房？
" 剛需和投資客都有。" 一位北京朝陽區的經紀人對這一問題表示。其介紹稱，由于法拍房具有 " 撿漏 " 的特性，不少法拍房比市場價便宜 10% 至 15%，因而相較于二手房，法拍房吸引了更多的投資客群體。
11 月 14 日，在阿裏司法拍賣平台上，北京市朝陽區東壩中街的一套房子成功拍賣，起拍價爲 637.5 萬元，最終以 685.5 萬元成交，共三人報名競拍。拍賣詳情顯示，該房源評估價爲 796.99 萬元，價差超百萬元。
上述經紀人認爲，剛需客首要考慮的是居住的舒适性，而投資者主要考慮的是價差，隻要價差夠大，他們就願意冒風險。
經紀人所說的風險，是指成交過程中的糾紛，例如難以入住、租戶不願搬離等。
北京市高級人民法院官微 " 京法網事 " 記錄了這樣一則案例。2021 年，楊某正爲自己競得心儀的法拍房高興，被執行人卻拒不騰退房屋。随後，執行人員協同開鎖公司、搬家公司、拍輔公司及救護人員強制開鎖、搬運屋内物品，最終将 " 法拍房 " 順利交付給楊某。
" 法拍房騰退難問題，是财産處置工作最後一公裏的難點和堵點。" 上述官微表示。
一個月前，武漢市東西湖區一房屋被拍賣，拍品詳情甚至用紅字标注着 " 内有兩名八十五歲的老人居住，其在評估時表示要與房屋共存亡 "。目前該拍賣已撤回。
" 在法拍交易過程中，對房源盡調是不容忽視的一部分，盡調内容包括房源的交易稅費、占用現狀、民間借貸履行情況、産權是否清晰等，以免增加隐性成本。" 張曉飛表示。
問題房源大量湧入法拍市場，使得法拍房的成交率走向低迷。
據中指研究院數據，2023 年前三季度法拍房整體成交率爲 18.6%，其中住宅類法拍房成交率爲 25.7%，商業類法拍房成交率僅爲 12%。
相較之下，2022 年前三季度，住宅類法拍房成交率爲 30.5%，商業類法拍房源成交率爲 12.9%。整體來看，2023 年法拍房源成交率較上一年明顯走低。
風險增大的同時，價差卻在縮小。這是當下法拍房面臨的困境。
" 法拍房的火爆對二手房交易帶來不利影響，二手房價格下降反過來又影響着法拍房的行情。" 上述經紀人表示。
随着二手房價格下降，二手房與法拍房的價差正在縮小，這壓縮了投資客的利潤空間，" 撿漏 " 機會也逐漸減少。
中指研究院數據顯示，今年 10 月，百城二手房價繼續下行。從價格來看，10 月，百城二手住宅平均價格爲 15486 元 / 平方米，環比下跌 0.45%，跌幅較 9 月擴大 0.01 個百分點，已連續 18 個月環比下跌；同比跌幅擴大至 2.88%。
" 二手房對法拍房會有沖擊，因爲市面上二手房過多。" 嚴躍進表示，" 法拍房本身也遵循供求關系的法則，如果市場不好，法拍房的交易價格也會下來。"
