9 月 22 日，中國證監會披露《關于平安不動産有限公司向專業投資者公開發行公司債券申請文件的問詢函》。問詢函顯示，近期，證監會收到發行人公開發行公司債券時隐瞞債務違約有關舉報，具體内容爲，發行人爲一筆 2.5 億元銀行貸款提供流動性支持，該筆貸款中有 2 億元逾期，經法院判決，發行人承擔連帶清償責任，但發行人未予清償。
證監會要求發行人對上述事項進行補充說明并披露，要求主承銷商、發行人律師進行核查，并對所涉事項是否對發行人公開發行公司債券條件造成影響發表明确意見。證監會要求在 3 個月内向深圳證券交易所提交書面回複意見及電子文檔。不能按期回複的，證監會可依法作出終止審查的決定。
據有關媒體報道，對于問詢函中提到的舉報事宜，平安不動産回應稱，該舉報内容不實，平安不動産不存在隐瞞債務違約事宜，相關信息詳見後續交易所公告。
商業模式
作爲中國平安旗下專業的不動産投資及資産管理平台，平安不動産曾被外界寄予 " 中國黑石 " 的厚望。
早在 1995 年，平安集團在深圳成立了平安物業投資管理有限公司，當時中國的城市化率僅 30.96%，正處于城市化加速階段的起跑線上。2007 年開始依托平安信托，聯動平安銀行、平安證券及平安資管的渠道及資金投資布局房地産業務，2011 年獲得不動産及私募股權投資雙牌照，随後正式成立平安不動産。
平安不動産的資金來源有三部分：自有資金、保險資金和第三方資金（機構和個人客戶）。由于平安不動産具有全過程金融産品的設計能力，募資能力強，使得其能通過 " 融、投、管、退 " 的全價值鏈路徑，将業務周期長短組合，股債權形式靈活配置，進行多樣化的金融産品布局和主動管理。
1、平安不動産逐步形成了資産管理和不動産投資兩大闆塊業務。
一方面，作爲平安集團的不動産投資與資管平台，平安不動産獲得了一定的業務資源支持，主要投資并管理寫字樓、物流園區、康養園區等持有型不動産，獲得物業管理、資産運營、工程管理、投資顧問等收費型收入以及不動産的租金回報。
另一方面，平安不動産以股權或債權模式參投房企的項目開發公司，通過項目開發及銷售，獲得投資收益。實操中，平安不動産往往是純粹的 " 财務投資 "，" 不操盤、不并表 "，解決了開發商沖規模過程中的資金壓力，深受開發商歡迎。
最早平安信托成立的房地産投資部門，就采取了房地産項目财務投資的模式，後來成立的平安不動産延續了這一路徑。
2、資産管理依賴于關聯交易，真正賺錢的是不動産投資業務。
從營業收入和利潤結構看，平安不動産的資産管理業務主要依賴于母公司平安集團的業務輸送，該項業務的利潤也比較低，真正貢獻淨利潤的是不動産投資業務，即正在全面清退的房地産項目财務投資收益。
2022 年年報顯示，從關聯方收取的物業管理費、租賃費、咨詢費、租賃管理費及工程酬金的金額合計 8.17 億元，占營業收入的 37.91%，2021 年的數據爲 20.58 億元，占營業收入的 52.99%。
在利潤結構方面，2018 年至 2022 年的 5 個年度财報數據顯示，平安不動産投資收益占營業利潤的比例分别爲 147.02%、118.38%、97.09% 和 99.07%、266.40%。
2020 年以來地産行業下行壓力大，樓市銷售下滑，流動性風險持續增大，受此影響，公司投資收益從 2020 年開始持續下滑，導緻營業總收入及利潤總額也處于下行趨勢。
爆雷潮下的風險
險資通常是市場上不容忽視卻又經常隐藏在地産巨頭背後的 " 資金大佬 "，近幾年房企頻繁出險、爆雷，繼恒大爆雷後，近段時間碧桂園也出現了流動性風險。
中國平安作爲 " 國内隐形地産大亨 "，過去幾年間曾先後重倉持股碧桂園、融創、華夏幸福、朗詩、旭輝等 13 家房企，受房企爆雷及違約潮的影響，其不動産投資業務的風險也在增大。
相關信息顯示，平安不動産對外控股或參股的房地産項目公司超過 400 家，由于是對外小股出資的形式，其出資所承載的本金回收及獲取回報的不确定性風險，并不體現在平安不動産表内，其中，對出險民營房企的敞口較大，多家項目公司涉及股權質押、凍結及商票違約。
此外，根據上票所數據顯示，2022 年 3 月 -2023 年 4 月，平安不動産參股的項目公司共發生 57 筆商票逾期，合作方包括雅居樂、迪馬實業、正榮、中南建設等。
1、在房地産行業流動性危機背景下，中國平安全面減持了地産股。
2022 年年報顯示，中國平安的保險資金投資組合中不動産投資餘額爲 2045.62 億元，在總投資資産中占比 4.7%。相較 2021 年末的 2161.38 億元、投資比例 5.5%，分别減少 5.36% 及 0.8%。
在資本市場，平安系持有華夏幸福的淨額已經從 2022 年初的 36.21 億元降至年末的 25.22 億元，股權占比仍爲 25.02%；對碧桂園的持股由 2015 年的 9.9% 降至 2022 年末的 5.74%；對中國金茂的持股由 14.02% 降至 13.36%；對旭輝控股的持股由 2017 年的 10.12% 到 2022 年末徹底清零。
平安不動産對房地産項目合作方的退出，是出于維護自身現金流安全的考慮。2022 年，在房地産行業銷售遇阻、回款艱難、融資斷流的背景下，平安不動産遭受了業績沖擊及現金流壓力。在住宅項目的資金回收壓力下，一些非住宅項目也受到波及。
2、平安不動産風險如何？
在中國平安 2023 年中期業績會議上，管理層提及，關于城投債和不動産，用 8 個字來形容就是" 敞口可控，風險可控 "。其強調，中國平安從前年開始就逐漸壓降不動産的規模，現在不動産領域布局的主要方向是租賃住房，這樣的長期租賃現金流，是符合中國平安負債需求的。
在半年報 " 重大風險提示 " 中，平安不動産指出：" 基于平安集團保險資金資産配置及公司自身投資需求，平安不動産正處于業務穩定發展階段，未來視新增項目情況，可能需要通過外部融資來平衡現金流。發行人面臨現金流平衡在一定程度上依賴外部融資的風險。"
同時，平安不動産也表示：" 不動産項目的投資周期較長、資金需求量較大，現金流量的充足程度對維持公司正常的經營運作至關重要。若未來發行人融資渠道不暢或不能合理控制成本，可能對發行人的償債能力造成一定的不利影響。"
（1）營收、利潤雙雙下滑
2023 年中期業績顯示，公司總營收 5.42 億元，同比減少 48.96%；其中，資産管理業務闆塊營業收入同比下降 58.03%，主要是投資顧問費收入、财務顧問費收入、資産管理費收入減少所緻；不動産投資業務闆塊營業收入同比上升 105.59%，營業成本同比上升 68.63%，主要是出售物業規模增加。
歸母淨利潤 7.09 億元，同比減少 39.66%，主要是投資收益減少所緻。
2022 年營業收入 21.55 億元，同比下滑 44.53%；淨利潤 8.97 億元，同比下滑 80.38%；歸母淨利潤 9.02 億元，同比下滑 80.27%。利潤大幅下滑的主要原因爲，其投資收益縮水近半。
（2）資産負債率長期保持在 55% 左右，資産受限程度低
截至 2023 年 6 月 30 日，總資産爲 1086.79 億元，總負債 600 億。截至 2022 年末，平安不動産總資産 1096.51 億元，同比減少 7.91%；總負債 612.99 億元，同比減少 9.4%；總負債率 55.9%，同比下降 0.92 個百分點；淨資産 483.52 億元，同比減少 6.14%。
公司整體資産受限程度很低，流動性較強：截至 2023 年 6 月，受限資産 16.24 億元。
截至 2023 年 6 月，發行人合并口徑有息債務餘額 437.38 億元，同比下滑 4.07%；其中，公司信用債券中，公司債券餘額 139.34 億元，非金融企業債務融資工具餘額 47 億元；共有 52.44 億元公司信用類債券在 2023 年 8 月至 2024 年 4 月内到期或回售償付。
截至 2022 年底，公司 1 年以内到期借款 174.63 億元，1-2 年到期借款 152.36 億元，在 2023 年及 2024 年面臨一定集中償債壓力，其中 2024 年債券到期規模較大。
（3）現金類資産無法覆蓋短期債務
截至 2023 上半年，經營現金流量淨額 19.41 億元，投資現金流量淨額 -0.42 億元，籌資現金流量淨額 -34.23 億元。期末，現金及現金等價物 98.75 億元。
截至 2022 年末，經營現金流量淨額 39.34 億元，同比增加 82.89%；投資現金流量淨額 -95.27 億元，同比減少 294.03％；籌資現金流量淨額 -32.08 億元，同比收窄 24.73%。現金及等價物 115.13 億元，同比減少 42.96%。
盡管背靠中國平安，平安不動産并不缺錢，但在現有的環境下，其巨額負債實則壓力不輕。正因爲如此，平安不動産 2023 年或将全面退出房地産業務，清退存量住宅投資項目。
（本文首發于钛媒體 APP，作者｜王健）
