麗思卡爾頓也賣不掉了。
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在華運營 38 年，萬豪恐怕很難想到有一天旗下頂奢酒店品牌麗思卡爾頓會在中國淪落爲 " 不良資産 "。
一份旅界近日獨家獲取的《信達天津分公司資産推介》PPT 顯示，天津麗思卡爾頓酒店、三亞洲際酒店、光合谷溫泉酒店三家作爲抵押物的酒店均已查封，但除光合谷酒店外，尚可正常經營。
其中，天津麗思卡爾頓酒店共同債務人是天房商業、天津天房建設工程有限公司、天津市房信建材科技有限公司，債務人性質均爲國有企業。
有接近天津麗思卡爾頓的人士向旅界指出，" 外資五星酒店品牌涉及人員就業，同時市場影響較大，查封應該僅僅是管控賬目，對當下實際經營一般不會直接幹涉。"
此前，據阿裏拍賣網消息，中國信達資産管理股份有限公司天津市分公司對天房商業（天津）有限公司等 3 戶不良債權資産包進行公開處置，本息總額合計爲人民币 29.59 億元，抵押物正是上述三家酒店。
因三家酒店名聲在外，引發衆人關注。
不出意外，公開拍賣上線後，吸引了 2000 餘人圍觀、70 餘人設置提醒，但最終 "0 人報名、0 次出價 "，資産包慘遭流拍。
目前，阿裏拍賣網顯示，上述三家酒店還在招募 " 接盤人 "，直至 2023 年 10 月 13 日。
今日落魄，但天津麗思卡爾頓也曾領銜津門奢華酒店潮流。
公開資料顯示，天津麗思卡爾頓酒店是天津市标志性建築 , 位于原英租界和如今的商務區 , 酒店前身是英國工部局 " 戈登堂 ", 建于 1890 年，也是本地首家奢華酒店。
可惜業主方債務累累，天津麗思卡爾頓成爲銀行抵押物。
企查查顯示，天房商業是天津房地産集團下屬子公司，2023 年 4 月，因未按時履行法律義務被申請強制執行，被執行金額爲 18.49 億元。
天津天房建設工程有限公司、天津市房信建材科技有限公司均爲天津房地産集團下屬公司，目前已被列爲失信被執行人、被執行人、限制高消費，前者被執行金額 4.33 億元，後者被執行金額 5240.84 萬元。
萬豪集團擅長品牌國際化和運營輕資産化模式，對于今日國内開發商的頻頻暴雷卻無力回天。
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1998 年，萬豪酒店國際集團收購了麗思卡爾頓酒店集團的全部股份，這個被譽爲 " 獅王 " 的頂奢酒店品牌成爲萬豪酒店國際集團下屬品牌。
2013 年，10 月 18 日天津麗思卡爾頓酒店正式對外營業。
據一份萬豪發給旅界的新聞資料顯示，麗思卡爾頓酒店集團目前在全球 35 個國家和地區運營超過 110 家酒店。截至目前，中國内地共有 15 家麗思卡爾頓酒店。
在中國，麗思卡爾頓與地産開發商深度綁定，例如成都、廣州、哈爾濱三家麗思卡爾頓酒店業主背後是已經暴雷的富力地産，北京華貿麗思卡爾頓酒店、北京金融街麗思卡爾頓酒店分别是華貿地産、金融街持有。
近三年，多數房地産企業業績嚴重下滑，甚至出現虧損，業績增長的企業并不多。
重重壓力下，去年上半年，金融街也将持有的北京金融街麗思卡爾頓酒店出售給北京金融街投資（集團）有限公司，轉讓收益約 7.8 億元，" 非流動資産處置 " 爲金融街帶來可觀的利潤增長。
十年一輪回，麗思卡爾頓在中國的興衰榮辱與這一輪地産周期下行緊密相關。
與本地房企天房集團合作的天津麗思卡爾頓酒店亦不外如此，但并不是每家麗思卡爾頓都有一個可以随時接盤的 " 好爸爸 "。
從目前國内地産系主導的高星酒店發展來看，中國酒店業存在幾大問題。
首先是五星酒店往往作爲開發商招商的彩禮，向政府承諾搭建奢華五星酒店勾地，而真正酒店投入與回報往往不成正比，變成一部分 " 沉沒成本 "。
例如，天津高星酒店市場常年嚴重供大于求。
即使是疫情前，據華美酒店顧問機構首席知識官趙煥焱統計，2016 年四季度天津市五星級酒店統計共有 15 家，平均房價 526.79 元、平均出租率僅 58.22%。
從投資角度來看，酒店類資産從來就不是一個好的投資标的物。酒店的現金流估值甚至低于它的重置成本，即按照租金收入和資本化率折算價值來看，遠遠無法覆蓋酒店的拿地成本 + 建安成本等。
酒店即使不出售而是永久自持，僅僅是回本也要 30-50 年，這個賬根本不劃算。
再以近期開業的日賽谷麗思卡爾頓隐世酒店爲例，公開資料顯示，耗資十年，10 億元修建而成，客房數量隻有 87 間，不算攤銷、折舊成本，即使客房單價開業時突破萬元，靜态回報周期也極爲漫長。
事實上，真正開始運營後的五星酒店稅負很重。
根據中國現行稅法規定，商業地産每 100 元的租金收入，業主需繳納 9 元增值稅、12-15 元的房産稅、15-25 元的企業所得稅，還有另外的土地使用稅、城市維護建設稅、教育附加稅、地方教育附加稅等其它雜稅。
可見 100 元收入當中，光交稅就要交掉 35-50 元，此外運營成本大約攤到 20-30 元，最終可計提的淨租金收入僅有 20-30 元。
相關業内人士向旅界披露，如果是外資地産基金，這些淨租金收益提出境外還需再繳納 10% 的預提所得稅。
作爲投資者的酒店業主幾無盈利可言。
其次是國内的奢華酒店商業模式、盈利模式均存在不同程度的問題，對于酒店業主方的回報往往在項目建設時期已經達成目的。
例如，開業前酒店巨額投資抵充了可觀的企業所得稅，高大上的酒店品牌也提升了整個地塊價值，酒店開業後的折舊、攤銷再進一步抵充企業所得稅。
可憐的酒店，已經充當了太多本不該有的 " 衍生職能 "。
多年來，萬豪參與并見證了中國經濟的高速發展。如今，繁華落幕，當地産不複往日榮光，曾經風起雲湧的奢華酒店建設狂潮也在偃旗息鼓。
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種種好處收入囊中後，當酒店業主對五星酒店本身的投資回報也提出要求，終于知道了當初有多爽，今天就有多難。
從天津麗思卡爾頓流拍，到此前上海 " 深坑洲際酒店 " 乏人問津，再到 2021 年旅界就曾獨家報道上海五星酒店甩賣狂潮，關于土地、商辦、酒店等各類資産流拍現象明顯增多，但市場謹慎态度卻顯著增強。
上海世茂佘山洲際酒店（深坑酒店）/ 旅界實拍
對于持有大量不良資産的 AMC（資産管理公司）機構而言，想促成此類酒店交易可謂極其困難。
一位資深酒店交易人士指出，" 一方面，當下大量的高星酒店類資産被抛售，形成市場踩踏；另一方面，酒店類資産的價值屬性不大，附加屬性又不可再生。"
另一位有着多年五星酒店籌建背景的人士告訴旅界，五星酒店前期開發一般 3-10 年，竣工之後，從零開始到比較理想的 80% 左右入住率，也需要至少 1 年時間；這之後才算是進入穩定期，但随着攤銷、折舊，酒店 Revpar 開始逐年走低，對于業主來說要不要耗資上億 Rebrand（重新裝修）就是個靈魂問題。
2017 年，首旅如家董事長孫堅曾感覺到市場風向變化，他指出，當前的趨勢和時機，可能是酒店行業重新回歸的時候，回歸到酒店的本質。
" 過去幾十年，房地産主導了酒店物業本身的發展，某個區位适不适合做酒店，并沒有很好地去論證，但在今天，我們對産品賦予新的定義，可以更加内容化、更加生活化。"
風起于青萍之末，那些已經困在船上的開發商還在苦尋退出路徑。
以大宗交易方式，通過 AMC 将單一酒店項目賣給基金公司、保險公司當然是一種最好的退出方式，但在已經發生恐慌情緒的高星酒店市場可行性甚低，未來國内高星酒店也會愈發有價無市。
酒店資産證券化是很多高星酒店迫不得已的第二種手段。
衆所周知，購買酒店時，都需要貸款，而貸款就可以做成證券打包出售。
Reits 是股權證券化的表述，也是流動性轉換工具，美國有 200 多家 Reits，酒店是重要門類，萬豪的資産剝離、希爾頓重組都是利用了 Reits 機制，形成酒店業主退出的良好機制。
國内的五星酒店則更希望通過 ABS（資産⽀持證券）來解資金之渴，将酒店未來若幹年的收益作爲底層資産再融資。
例如，去年北京金融街麗思卡爾頓酒店被出售後，2022 金融街麗思卡爾頓酒店資産支持專項計劃迅速獲上交所受理。債券類别爲 ABS，拟發行金額爲 10.51 億元。
值得一提的是，通過金融化手段例如 "ABS" 再融資是當下五星酒店們慣用的手段。
旅界查詢發現，近期嘉佩樂、凱悅、威斯汀、瑞士大酒店等國内外資五星酒店品牌業主均希望通過 ABS 債券融資 10-30 億元不等，ABS 已然成爲一股風潮。
簡而言之，酒店資産是重資産，很難盤活，過去可以通過抵押進行融資，成爲銀行的不良資産，今天則被包裝成 ABS 債券，貸出 " 明天的錢 " 還今天的債，最後一次剝了酒店的皮。
據 STR 數據，2023 年第一季度，中國酒店市場整體平均日房價及入住率上升 10 個百分點，分别達到 71.2 美元和 59.1%。
酒店市場看似一片紅火，但這種提前支取酒店未來收益的 " 寅吃卯糧 " 又能風行多久？
今日話題：你如何看待麗思卡爾頓成爲不良資産？
