随着房價下行明顯及銀行評估價的同步一再下調，當前樓市因續貸跟不上且即便賣房也難覆蓋負債的消息層出不窮。
那些高位進場的高杠杆業主們爲挺過眼下難關，除了繼續 " 以貸養貸 " 外，衍生而來的尋找 " 背債 " 現象也同步高頻出現于當前樓市。
一、職業背債人出面，賣房人能否輕松出局
"2020 年因聽信深房理理論，在南山投了一套 1500 多萬元的房子，做的高評高貸，現在這套房子小區同戶型挂牌價隻要 1200 萬元，最終成交價有可能還會更低。目前我的負債情況是房子抵押貸 1600 萬元，信用卡、網貸等綜合起來應該不超過 200 萬元。如果房子以 1200 萬元賣掉，還要負債 600 萬元。"
前段時間，深圳一則因房價下跌幅度過大，過去高杠杆炒房無法套利離場而身披巨額債務負擔的求助帖在公開平台廣泛傳播。
據該位網友表示，目前擺在其面前有兩條路，一條是繼續開個公司，以稅票貸的形式再獲得一筆資金，但最多能撐多 1 年；另一條路便是找背債人。
深圳樓市 / 中房君攝
" 銀行惦記的是客戶的利息，背債人和操盤手看上的卻是銀行的本金 "，事關背債行爲，市場上一直有着如此說法，更是衍生出專有名詞" 職業背債人 "。
一般來說，職業背債人主要分兩大類，一類爲通過包裝身份進行各種房産抵押貸、車貸、信用貸等貸款套現行爲；另一類則主要是通過股權轉讓、資産處置、抵押等方式獨自背負企業債務或公司的不良資産，即俗稱的" 背壞賬 "。
具體如何操作，中房君于社交平台聯系了一位自稱已是 " 背債人 " 的小王，據其表示，整個過程并不需要他們做什麽，隻是在辦手續需要簽字的時候到現場配合一下即可，其他時間可以自由安排。且因爲不是本地人，小王口中提到的所謂包裝公司還會幫忙安排食宿。" 包吃包住包路費，俗稱‘三包’ "。
據小王進一步表示，在此之前，包裝公司會先幫他們包裝好身份，社保、公積金、大額流水等都會弄好。以背房産貸爲例，在養了一段時間征信後他們就可以以正常買家的身份去接盤房子，首付包裝公司那邊會給到，房源也是公司去找，當中一個比較關鍵的環節就是包裝公司會操作把房源的評估價做高，以貸出更多的貸款。
如當前一套市場價 700 萬元房源，評估價直接做到 1200 萬元，貸款按 7 成計算即可貸出 840 萬元，減去 700 萬元成交價後仍多出 140 萬元，繼續扣除各種中間費用，套利空間依舊非常大。
這個模式中，除了中介公司與背債人配合外，正如前述求助帖提到的 " 找背債人 "，主動入局的高位站崗業主同樣不少。
中介公司與業主提前協議好，資金不走監管，交首付款後馬上過戶，繼而立馬抵押，抵押貸出來的錢按最初約定的成交價支付給原業主，而這個價格一般高出房源市場成交價。原業主降低損失，脫身出局。
對此有業内人士提到，如市場上出現了房源素質一般，但成交價卻遠高于市場價的房源，那麽有一定可能就是這個操作。
" 尤其是過去炒房客紮堆的闆塊，當被推高的泡沫擠出，斷供率持續走高，善于冒險的深圳人大部分不會坐以待斃。"
二、沒有赢家
" 銀行也知道職業背債人現象，更是完全清楚有些房子的評估價明顯高于市場價，但是隻要關系到位、資金到位，一切都有可運作空間。" 就環節中做高評估價的操作，一專門從事貸款相關業務的中介對此提到。" 畢竟銀行工作人員也有業績要求，隻是過程會麻煩一點 "，其繼續補充說道。
據了解，爲防止被銀行發現存在騙貸行爲，中介公司一般會替背債人先正常還半年或一年貸款。期間，因背債人名下有房，衍生而來的諸如裝修貸、消費貸等亦會被全部薅一遍。
幾個月或者一年後，背債人斷供，列入失信名單。
但在職業背債人看來，這種能輕松獲利幾十萬元甚至上百萬元的機會，靠自己可能一輩子都難有，相較于 " 虛無 " 的征信，現金的吸引力無疑更大。
打開某公開平台，有關收白戶的消息不斷，底下想做背債人的回複也比比皆是。
隻不過面對身後巨大的債務，以及可能構成的騙取貸款罪、貸款詐騙罪等，或最終難逃法律懲罰。
參考數月前泉州一宣判案例，中介連同數十名背債人前後共騙貸高達 3000 多萬元，最後操作中介被判處有期徒刑十六年，并分擔 " 白戶 " 名下貸款以及處罰金 50 萬元，數十名背債人作爲從犯，分别被判處一年至五年不等有期徒刑；另外配合操作的銀行信貸人員亦被處一年有期徒刑。
事實上，僅就銀行方面而言，雖放貸壓力明顯，且信貸業務也是銀行核心業務，但違規信貸一直以來都是監管的重點領域。
據媒體不完全統計，過去的 2023 年，國家監管機構共對銀行金融機構（包括各分支機構）開出超 2400 張罰單，罰沒總金額超 27 億元，其中僅違規信貸業務便開出罰單超千張。
此外，從各機構的态度來看，2024 年也将延續對信貸業務的嚴監管态勢，提升 " 雙罰 "（既罰機構又罰人）力度。
對于想借此條路抽身的站崗業主們，以及套利的中介及背債人，當心得不償失。
三、斷供率仍在上升，樓市狂熱期後弊端盡顯
尤其對于這批過去借經營貸高位入場的業主們，面對評估價與實際所需金額的巨大缺口，又該如何脫身？
" 找額度更高的銀行辦理轉貸再搏一搏預期，不然續不上隻能面臨法拍了。" 一從事貸款業務的中介人士對此回複道，據其進一步表示，就目前來看，其接觸的經營貸業主們，不少都選擇了續貸，但因評估價下調太大，續貸金額和之前的首貸額度差距過高，部分個人資産難以覆蓋差額的業主們隻能選擇轉貸，重新找額度更高的小銀行或者外地銀行續貸。
值得一提的是，因評估價下降，銀行信貸放款額度縮水，爲留住客戶及拓展業務，據上述機構中介人士提到，部分銀行亦推出了不少低息産品；同時，如果是一些機關事業單位人員，當前的信用貸相較早前也更爲寬松。
此外，據早前另一位專門從事經營貸相關業務的中介表示，相較于續貸，也有客戶會考慮再買一套，并繼續通過高評高貸操作來（抵押）還貸。
但不管如何，擺在他們面前的都是那越滾越大的雪球。
苦撐之外，從不斷上升的法拍房數量趨勢看，同樣是不少過去高杠杆業主的接受現實。
根據法拍機構鵬潤法拍的數據顯示：2021 年至 2023 年三年間，深圳進入法拍市場的住宅數量一直保持上升，分别爲 2947 套、3478 套以及 4078 套。
參考一位從事法拍業務的人士說法，一般而言因斷供進入法拍的房源，大部分都爲經營貸斷供，其給出的判斷方式爲住房按揭貸款購買時間與抵押時間之間的差距。
正常情況下，從斷供到法拍大部分房源需要 1 年多時間，即當前流入法拍市場的房源普遍爲 2023 年之前的斷供項目。過去的 2023 年，可感知的市場寒意照舊，不排除後續還将有更多房源進入法拍。
接下來的樓市走勢能否轉向，也将成爲上述那批續貸業主們能否挺過這一關的關鍵。
1 月 17 日，國家統計局最新發布的 2023 年 12 月份 70 城房價數據如約而至，整體新房價格指數環比下跌 0.4%，跌幅與 11 月持平。其中深圳新房價格環比繼續下降，降幅 0.9%；二手房方面亦維持下跌走勢，跌幅 1.1%。
