本文來自微信公衆号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015），作者：梁雲風，題圖來自：AI 生成
文章摘要
房地産最困難的時期已過，政策托底效果顯現。
• ️ 推出 100 萬套棚改貨币化安置
• 白名單項目信貸規模提升至 4 萬億
• 房地産市場築底，政策加速落實
一、二次棚改貨币化安置來了？
10 月 17 日上午，國新辦就介紹促進房地産市場平穩健康發展有關情況舉行新聞發布會，涉及住建部等五部門。
" 五部門會議 " 給出了實實在在的政策，最爲關鍵的是 " 兩個增加 "：
一是通過貨币化安置等方式新增實施 100 萬套城中村改造和危舊房改造；
二是年底前将 " 白名單 " 項目信貸規模增加到 4 萬億元，以滿足合理融資需求。
但資本市場卻不買賬，當天上午發布會還未結束，A 股龍頭企業如萬科 A、保利發展等直接跌停，整個地産闆塊跌了七八個點，帶動整個大盤暴跌，港股内房股更有融創等接近 30% 的跌幅。
這說明，盡管四部門給出了還算誠懇的措施，但對比當前的地産情況，市場普遍認爲不及預期。
本次發布會的第一個确定性政策是通過貨币化安置等方式新增實施 100 萬套城中村改造，一些媒體認爲這是二次棚改貨币化的開始，其實這存在着很大的誤解。
從量上看，上一次棚改貨币化始于 2014 年的那一輪地産去庫存，當年棚改套數 470 萬套，從 2015 至 2018 年，每年都執行了超過了 600 萬套棚戶區改造住房，哪怕是 2008 至 2014 年，2019 至 2021 年之間，每年平均也有 200 萬套左右。
而此次會議的口徑是，據住建部統計，僅全國 35 個大中城市待改造城中村約 170 萬套，同時全國口徑待改造危舊房屋共 50 萬套；本次提出增量 100 萬套改造目标屬于條件較成熟且能通過加大政策支持力度來加速落地的項目。
意思很明顯，一是數量上已經不可能像上一輪地産周期那樣大水漫灌；二是城中村的改造也主要集中在大中城市，優先在 TOP30 城市裏再篩選 100 萬套，小城市基本上沒機會了。
而且還有一個點，那就是本次主要還是危房改造，也就是我們此前強調的城市更新，不太可能是擴張新城區，不涉及開發商拍地，這也是爲什麽發布會後整個地産闆塊大跌。
當然，還是給後續政策的擴張留下了口子，住建部部長倪虹在發布會上說：" 隻要前期工作做得好，我們還可以在 100 萬套基礎上繼續加大支持力度。" 在中國人的語言習慣中，這種彈性很大的表述，本身就像 " 下次請你吃飯 " 一樣是一種态度。
從方式上看，這一輪棚改貨币化的方式集中在房票而非現金。
什麽是房票？今年 8 月份，金山衛鎮橫浦村集體土地動遷，上海發出首張房票，官方媒體 "i 金山 " 在回複群衆疑問時稱，房票就是買房時的 " 代金券 "。
事實上這一輪房地産救市以來，各地都在使用房票來代替現金補償，從全國範圍來看，根據中指研究院不完全統計，僅今年以來，就有超 40 城出台落地 " 房票安置 " 政策。
房票相較于直接貨币補償，更有助于鎖定購房需求在本地釋放，對地方政府來說不至于自己發的錢跑到其他高線城市買房，同時可使用房票的項目受當地政府限制，整體對市場銷售可以産生一定積極帶動。
但房票相對于直接發錢到拆遷戶手中弊端也是很明顯的，對于有房家庭來說失去了更多跨區域選擇的權利。
所以說，這 100 套棚改貨币化安置更多的還是爲市場 " 托底 "，目标還是 "9.24" 會議上的 " 止跌企穩 "。
二、4 萬億還不夠！
發布會給出的第二個利好是年底前将 " 白名單 " 項目信貸規模增加到 4 萬億元，以滿足合理融資需求。
這意味着中央保交樓的決心更強了。
這一輪房地産下行，造成最大的不穩定因素就是爛尾樓，因爲爛尾樓關系民生，是無數家庭的心血，如果不解決好這個問題，樓市就不會真正複蘇。因此，保交樓既是兜底思維，又是發展思維，因爲交房既關乎民生，又事關購房信心。
" 保交樓 " 的口号已經喊了三年多了，但真正的實質性動作是 " 白名單 " 機制，即信貸資金到底能有多少到項目上。
2024 年 1 月，住建部、金融監管總局發布《關于建立城市房地産融資協調機制的通知》，白名單機制啓動，但此後因種種原因，進展緩慢，到 9 月 24 日國新辦新聞發布會，介紹金融支持經濟高質量發展有關情況時，白名單發放信貸量才隻有 1.43 萬億元，平均每個月不到 2000 億。
不過，9.24 會議之後，白名單信貸資金審批加速，10 月 17 日的發布會上更新的數據是白名單發放信貸量達到了 2.23 萬億元，短短 20 天時間審批發放了 8000 億，這也預示着決策層已經看到了前面速度太慢，已經影響到了樓市的複蘇。
此次發布會将今年的目标定在 4 萬億，也就是說後面兩個多月，同樣需要每個月審批 8000 億左右，與 9 月的速度保持了一緻。
白名單信貸資金如果能審批及時，既可以避免房企資金鏈斷裂，避免新房價格斷崖式下跌，推動房屋交付風險進一步下降；又可以重新激活市場，房地産鏈條又轉起來了，要知道這幾年因爲房企資金問題，整個地産的上下遊都受到了嚴重影響。
但是白名單所帶來的影響也需要時間，而且從市場預期來看，4 萬億并不能完全解決問題，隻能企穩止跌，托住市場不再斷崖式下跌，加快市場底的到來。
根據國際貨币基金組織 IMF8 月 2 日發布的中國年度評估報告，要完成建設并交付預售房産或補償購房者，需要投入約 7 萬億元。
三、築底已開始
從市場期待的 7 萬億降低到 4 萬億，從普遍期待的棚改貨币化補償到房票安置，一方面是市場預期的部分落空，另一方面則是房地産行業的嚴峻局面。
10 月 18 日，國家統計局公布 2024 年 1～9 月全國房地産市場基本情況和 9 月 70 個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。70 城中，上海新房價格指數同比上漲 4.9%、環比上漲 0.6%，成爲 9 月唯一同環比上漲的城市。
二手房更慘，9 月二手房房價下跌的城市數量從 69 個變爲 70 個。四大一線城市二手住宅銷售價格同比下降 10.7%，降幅比上月擴大 1.3 個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分别下降 10.3%、7.6%、12.8% 和 12.0%。
新房代表着城市的增量，二手房代表城市的活力，二手房價格全部下跌，說明還處于深度和全面的調整過程中。
這還是在 9 月最後一周出現劇烈反彈的情況下的數據。
好消息是，9 月份房地産開發景氣指數上升到了 92.41，已連續回升 9 個月，而且從 10 月前三周的數據來看，各地反彈情況尚可，一連串的新政已經有效刺激了需求跑步入市。四季度預計房地産 " 一攬子 " 配套政策将加速落實，止跌企穩的概率大幅提升。
在 17 日的發布會上，住建部部長倪虹說，經過三年的不斷調整，中國房地産市場已經開始築底。
築底即意味着，房地産最困難的時候已經過去了。
不得不說的是，房地産今日之困境，冰凍三尺非一日之寒，待解決的問題還有很多，除了爛尾樓，還有出險的房企，斷供的樓房，跌入冰點的成交量，等等。我們不能期待所有事情都一次政策 " 畢其功于一役 "，在期待政策快的同時，更多的是需要持續性、針對性的政策盡早謀劃。
10 月的高層密集召開發布會，除了落實已有政策，也在不斷突破邊界，不斷試探，更在不斷釋放信心和決心，一大波政策已經在路上！
