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文 | 日晞研究所
從上海 2011 年開始征收房産稅，這些年不斷調整房産稅增收細則來看，房産稅未來必然會征收，隻是時間早晚的問題。
2017 年 3 月，全國兩會的新聞發布會上，新聞發言人表示，全國人大常委會把制定房地産稅法列入了五年立法規劃。
" 房地産稅 "，不僅完全契合這句話的要求，更能填補上房地産交易、土地出讓金雙重減少的收益，開征，正當其時。
隻不過，已經在路上的房地産稅，怎麽征收才能稱爲合理？
面對急轉直下的房地産業，地方政府能如願開征房産稅嗎？
從 2018 年開始，房地産市場急轉直下，房子、土地賣不動開始成爲日常。
房地産行業也開始發生質的改變，宏觀調控措施雖然得到有力落實，但目前促剛需房交易效果也是逐年下降。
2022 年，全國各大、中、小城市分多輪，連續、密集出台刺激房地産業發展的政策。
房地産市場不能回暖，政府财政至少減少三筆收入來源：土地交易收入、房地産交易稅，與房地産業息息相關的其他産業的稅收收入。
去年底，有媒體稱，"2022 年土拍熱度已處于冰點。"
2022 年，國有土地使用權出讓收入（土地出讓金）66854 億元。而 2021 年這個數字是 8.7 萬億元。2022 年相比 2021 年，降幅爲 23.3%，絕對值下降超 2 萬億，爲曆史最大幅度下降。
地不好賣了，直接影響着過去地方政府靠賣地賺錢提升地方政府總收入的比例。
過去 20 年來，土地出讓金（即 " 賣地 " 所得）收入是地方政府較爲關鍵的收入來源，占比約爲地方政府總收入的 50%。
從 2021 年開始，房價漲不動了，銷售量和銷售總額到 2022 年底趨近腰斬，地方财政将面對沒錢之後各項市政建設開支的赤字問題。
部分地方政府鼓勵公務員買房，用極低的首付比例和房貸利率，同時房貸 LPR 也一直在下調。這一系列舉措都是爲了同一目标：刺激剛需房和改善房的交易。
可是不管怎麽刺激剛需房和改善房的銷售，城市範圍内的新房總會越來越少，二手房越來越多，新房購房者也會不斷下降，買新房的人數變得極少的時候，賣地的财政收入就幾乎沒有了。
這個時候也許是專家提議也許是市場經濟體制與國際接軌的改善方案誕生了，政府找到了一個新的财政收入來源——房産稅。
扭轉增量房産收交易稅的方式轉爲存量房産收稅，覆蓋的人群也不少。
資産總量達到一定規模的時候，存量稅必然是比增量稅更爲可靠的。
也就是說，現在政府還在制定促銷費，保交房等政策，但當房子再如何促進也沒有人買，置換率也不高的時候，并且已經買房的人房貸基本都還到 1/4-1/2 階段，這時候，房産稅就要開始全面大範圍開征了。
不管地方政府意願如何，開征房産稅是必然的趨勢。
居民層面：中國該不該收房地産稅？
" 稅收是喂養政府的奶娘。"
我國的個人所得稅納稅人群隻有一億左右，個稅占稅收比例隻有百分之八，而國外發達國家個稅占比爲百分之三十到四十。
主要納稅人群是剛剛吃飽肚子的工薪階級。顯而易見，個稅的收繳存在巨大漏洞。
近幾年，娛樂圈衆多明星大腕、帶貨網紅、紛紛因偷稅漏稅而塌房，被處以巨額罰款，全面封殺以儆效尤。
2023 年正式全面鋪開的金稅四期，就是将銀行、海關、甚至包括個人社交軟件、手機号等等雲端數據全面聯通，通過背後的算法，精準的鎖定實際收入與個稅申報不符的高危人群，推送給稅務部門。
金稅四期充分的彌補了金稅三期以票治稅的緻命漏洞——陰陽合同，而這恰恰正是衆多明星網紅們偷漏個稅的不二法門。
金稅四期來了，先從明星大腕身上開刀，畢竟一個明星網紅直播的偷稅漏稅就可以抵千萬窮頭百姓。
如果金稅四期運行順利，高收入群體主動納稅，稅收得以顯著增加，房地産稅估計還能延緩幾年，以換取房地産泡沫的逐步消解。
一但達不到預期的效果，那麽，房地産稅全面鋪開将是最後的選擇。
此前，中國房地産市場的高速發展已經引起了全社會的廣泛關注。在這個市場中，除了房價高漲的問題外，稅收也成爲了人們關注的焦點之一。
人們将房地産業比作資金的 " 蓄水池 "，是因爲它積聚了大量的資金，創造了大量的稅收，拉動了經濟的快速增長。
房地産及其相關的産業産生的稅收、土地交易收入，減少雙重疊加，導緻地方财政吃緊，公務員發不出工資，基礎設施建設、更新進度減慢，公共基礎服務難以爲繼 ……
房地産稅遲早要收，但不是現在，房地産稅一旦開征，房地産市場泡沫立馬破給你看，魚死網破。但現實是地方政府沒錢了，怎麽辦？
因此，收取房地産稅可以在多方面發揮作用，減少房地産市場中的投機需求，降低房價，從而使更多的人有機會擁有房屋，促進經濟發展。
房産稅的本質是不會改變的，其最大的本質就是調節房地産市場機制和收入分配，補充政府稅收收入和稅收體系。
目前國内經濟增速放緩，财政壓力較大，特别是近兩年房地産市場低迷，土地财政也捉襟見肘，試點多年的房地産稅也因此遲遲無法全面開征。
随着疫情防控放開，加上政府靠賣地取得的财政收入逐年減少，債務風險增加，開征 " 房産稅 " 或許已經不是或許，而是勢在必行。
6 年前，人們考慮的是征收房地産稅能否抑制房價，增加房地産業市場供應；而今要考慮的是，能征出多少資金。
因此在居民層面，" 中國該不該收房地産稅 " 的問題也在房地産稅試點以及各項立法程序開始之後，悄然轉變讨論 " 中國哪部分人群應繳納房地産稅 " 以及 " 中國的房地産稅繳納計算公式 "。
全面開征房地産稅，将會對我們産生什麽影響？以後買房該怎麽考慮房産稅問題？
對于房産稅開征試點城市上海而言，征收的房産稅已經有十多年了，2022 年和 2023 年的調整隻是基數調整帶來的新一年的變化。
本質上這都算是針對普通個體征收的一種稅種，雖然方式可能不一樣，但是制定的邏輯相近，或許我們可以從上海的房産稅開征數十年的經驗中得到一些參考。
上海起征房産稅，一般是針對本地居民家庭第二套及第二套以上的住房才征收房産稅。
第一套住房并不征收房産稅，并且和面積無關，就算手上持有一套上海的别墅，200-300 平米，也不在征收範圍。
而針對本地居民家庭第二套也絕不僅僅隻是針對持有套數，還需根據居民家庭人均住房面積來計算，夫妻以及未成年子女免稅人均面積均爲 60 平米。
上海房産稅的征收标準，在 2022 年有一條基準線，基準線之上是收 0.6%，基準線之下是收 0.4%。2023 年基準線調整爲 88860 元 / 平。
關于二手房的房産稅的價格标準，是根據一手房的成交均價來的。
稅率分界線 = 上一年度新房成交均價 ×2。
嚴格意義上征收标準的不同，我們認爲差别可能是豪宅和普通住宅的區别。
購房方面，上海内環内 500 萬以上和 500 萬以下交易稅點也不同。和征收房産稅政策的差别有異曲同工之妙。
某種程度上，一手房和二手房的定價體系算是互相幹擾了。
一手房決定二手房的房産稅，但是一手房定價同樣也會參考二手房體系，這也決定了每年的定價都會調整。
這是比較少的在官方層面我們可以看到關于房價的數據，除了 2012 年、2018 年下跌，其他都是在上漲，誇張如 2016 年、2017 年，漲幅都在 20-30%，平均下來，上海樓市一手房均價每年漲幅 9.72%。
當然了，均價不能說明任何，因爲供求結構會影響數值，但這也确實是官方看到的一個價格波動。
除了有征收房産稅的政策，還有關于退稅（減免）方面的政策。
從上文可以看出，即便将來在全國範圍開征房産稅，房産稅針對的也隻是少部分人，打擊的更是少部分的少部分炒房客。
大多數中國居民其實都不在房産稅的征收範圍。
但是将來如果全網合并數據，全國範圍統計家庭名下房産數量，也未可知。但從趨勢上看，不太現實。
此外，真正意義上地開征房産稅也需要解決兩個難題。
其一，房産稅首先需要解決的難題，就是土地制度問題。
目前我們購房的方式，隻是向國家買了住房的使用權，相當于我們租用了國家土地 70 年的期限，現在房産稅是以我們消費者的房子爲征收對象，那麽 70 年之後是不是就不征收了？以及 70 年産權續期的時候，是否還需要征收額外的土地租用費用，或者說土地租賃會不會返稅給我們，這都是需要确定和解決的事項。
其二，房産稅還需要解決的問題，就是不動産全國聯網問題。
如果全國房産信息不聯網，就沒法對這部分人群進行按照房子爲對象去征稅，那麽漏網之魚就會變得非常嚴重，這樣房産稅征收和調節收入分配就沒有任何意義。
但是如果全國的房産均納入征收範圍，如何協調和統計征收過遺産稅的房産産生的房産稅等等問題，将來也會成爲需要讨論清楚的方向。
稅疊加稅征收的方式，目前看也不是很可取。
政策制定的當初就想好，是讓大部分人減免甚至不用繳納。這是當初制定上海房産稅的初衷。
但是未來二手房交易稅，父母名下房産作爲遺産過戶給子女産生的遺産稅，改善房的房價波動等問題，都将成爲未來全面開征房産稅時，居民層面會遇到的問題。
上海等試點 10 年房産稅的城市設定的這個稅收開征邏輯，未來在其他城市也大抵是如此。
也就是說，三口之家，房子在 180 平米以下的其實都不需要繳納房産稅，如果你努力生一個二胎，240 平米的房子都不需要交稅。
這個人均 60 平米的标準制定的還是很有魄力的，要知道十幾年前的上海人均居住面積隻有十幾平，哪怕是在現在也隻有 37 平米人均，遠沒到 60 平米。
從這個公式裏面我們可以看出哪些是房産稅傾斜人群，一就是本地人，二是多人口家庭，所以這個政策本身是有态度的，落戶、結婚、生子都是在這個城市的更優生活選擇。
相對而言，以後帶教育、醫療等資源，距離更靠近市中心的小戶型 40-60 平米房産，有可能還能比改善型 120-180 平米的房價波動更小。畢竟，一個家庭持有 2 套内環小戶型，40+60 也才 100 平米房産。
但是在首套内環小戶型 40 基礎上，考慮中外環改善型住房也将優先 90-100 左右的面積了。
這樣看來，外環邊的 135-150 平米房産對比中環内的 60-90 平米房産，價格差不多的情況下，爲了節約未來家庭房産稅的年均固定支出，中環内的 60-90 平米房産以及内環内的 40-60 平米房産在未來價格會更趨于平穩。
自房産開始有了租賃的商用價值，城市開始劃分一二三四線，房産作爲一項固定資産，征稅變成一種經濟常态之時，從試點城市中的高淨值人群來看，抵觸情緒并不明顯。或許，人們開始從房産上收取租金的那日起，房産被賦予商業地産、家用住宅、熱門學區等價值屬性後，房産交易和租賃逐年被納入征稅的經濟活動範圍，就是早晚的事。而對一項能産生經濟價值的資産征稅，于每天都在參與經濟活動的人們而言，認知和心理上或許都是認可的。
