随着城市房地産融資協調機制的建立，對房地産融資的管理正進入一個愈加精細化的時代。
近日，住建部、金融監管總局印發《關于建立城市房地産融資協調機制的通知》，針對建立城市房地産融資協調機制、篩選确定支持對象、滿足合理融資需求、做好融資保障工作等做出部署。
1 月 26 日，住建部召開城市房地産融資協調機制部署會指出，針對當前部分房地産項目融資難題，各地要以項目爲對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地産項目名單，協調本行政區域内金融機構發放貸款，精準有效支持合理融資需求。信貸資金要确保封閉運行、合規使用，堅決防止挪用。省級層面要跟蹤監測落實情況，加強督促指導。國家層面将建立城市房地産融資協調機制項目信息平台，實行周調度、月通報。
這也被認爲是近期房地産領域最爲重磅的一項政策措施。
近兩年來，流動性不足是房地産業面臨的主要困擾。除市場銷售不佳外，融資端無法實現供需雙方的精準對接，也是重要原因。
分析人士認爲，城市房地産融資協調機制的建立，意味着房地産融資管理邏輯正發生變化，精細化和制度化将是趨勢。這既是解決現階段房地産問題的手段，也将成爲長效機制的重要部分。
依據 " 白名單 " 發放貸款
對于房地産融資政策的強化，早在 2023 年 10 月就初現端倪。
2023 年 10 月 30 日至 31 日，中央金融工作會議在北京舉行。會議指出，促進金融與房地産良性循環，健全房地産企業主體監管制度和資金監管，完善房地産金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求。
2023 年 11 月，監管部門先後召集代表房企、金融機構座談會，調研了解行業風險化解和高質量發展的主要金融需求。其中，證監會于 11 月 19 日表示，堅持 " 一司一策 " 化解大型房企債券違約風險。
2023 年 12 月召開的中央經濟工作會議指出，積極穩妥化解房地産風險，一視同仁滿足不同所有制房地産企業的合理融資需求，促進房地産市場平穩健康發展。
監管部門密集表态的背景在于，房地産業風險持續蔓延，融資端卻難以做到精準對接，一些穩健型房企也開始面臨流動性壓力。2023 年 11 月，在金融部門和行業主管部門聯合召開代表性房地産企業座談會，與會企業主要爲萬科、保利、華潤、中海、龍湖、金地等穩健性房企。
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示，從 2022 年的 " 三支箭 " 到 " 金融 16 條 "，再到 2023 年底監管部門的密集表态，體現出監管層對房地産融資比較重視，但落實效果不佳。他認爲，主要原因在于銀行對風險擔憂比較大，對房企的信任度比較低。
因此，解決問題的辦法開始轉向協調機制，即通過城市房地産融資協調機制推送合格的貸款項目，金融機構對合格的項目兌現投放融資。
根據中國建設報的消息，住建部抓機制落實力度大，本月底前，第一批項目名單落地後即可争取貸款。
也即，金融機構将依據 " 白名單 " 來發放貸款。
中指研究院企業研究總監劉水向 21 世紀經濟報道表示，我國房地産開發經營基本采用項目公司制，集團風險與項目風險有差别。指導商業金融機構區分集團風險與項目風險，淡化集團情況，重點根據項目資金狀況，對于不同狀況的項目分類支持，是較爲可行的辦法，也體現出更加精細的融資管理思路。
這種思路還體現在對經營性物業貸款的管理中。1 月 24 日，央行和金融監管總局聯合印發《關于做好經營性物業貸款管理的通知》，細化了商業銀行經營性貸款業務管理口徑、期限、額度、用途等要求。
前述《通知》還明确，"2024 年底前，對規範經營、發展前景良好的房地産開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地産領域相關貸款和公開市場債券。" 分析人士指出，按此規定，房企可以進一步盤活存量資産，通過經營性物業貸款改善自身流動性，優化債務結構，降低短期償債壓力。
有望制度化運行
融資與銷售，是房地産企業的主要資金來源。近期随着市場的深度調整，這兩項來源均受到一定影響。
根據國家統計局的數據，2023 年房地産開發企業到位資金 12.7 萬億元，同比下降 13.6%。其中，來自銷售端的定金及預收款、個人按揭貸款，降幅分别爲 11.9%、9.1%；在融資端，國内貸款、自籌資金分别下降 9.9% 和 19.1%。
分析人士指出，在市場信心尚未完全恢複、銷售複蘇尚待時日的情況下，融資環境的改善，有望緩解行業面臨的短期流動性壓力。
從中長期來看，以城市房地産融資協調機制代表的精細化管理，則有望成爲未來房地産融資管理中的常态。
一位房地産資深從業者向 21 世紀經濟報道表示，按照程序，金融機構向房地産項目發放貸款時，會經過一系列的審核。但在過去，這種審核通常并不嚴格，隻要有母公司擔保，項目公司便很容易獲得貸款。
" 母公司的背書很重要。" 該人士說，在很長一段時間裏，規模效應對融資起着決定性作用。銷售規模靠前的大型房企，以及區域市場占有率較高的房企，旗下項目更容易獲得融資。
但近年來，房地産市場進入調整期，一些大型房企出現債務違約，并帶來一定的金融風險。出于控制風險的考量，金融機構大幅縮減房地産貸款。如今，在發放項目貸款時，母公司的背書仍然重要，但考量标準更突出 " 所有制性質 "，相比于民營房企，被認爲 " 更穩健、償債能力更強 " 的國央企更容易獲得融資。
該人士表示，在發放貸款中，無論是過去以企業規模爲考量，還是如今根據企業所有制性質進行考量，都有粗放的一面。随着市場紅利減退，房地産業告别高速增長的 " 黃金時代 "，市場參與者、産品業态都趨于多元化，因此也需要新的評價體系。
在 1 月 26 日的城市房地産融資協調機制部署會上，住建部強調，地級及以上城市人民政府要切實發揮牽頭協調作用，并充分賦予城市房地産調控自主權。住建部還要求各地以項目爲對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地産項目名單。
分析人士認爲，這種調整更符合房地産企業的運營特點，也适合當下的實際。一方面，房地産的區域分化特征更加明顯，應因地制宜，賦予地方政府更多自主權。另一方面，項目公司制的特點也決定了，項目自身的品質應是發放貸款的主要考量因素，不應受母公司資金狀況的過多影響。
中部某城市的一位房企人士向 21 世紀經濟報道表示，目前尚未收到政府部門關于 " 白名單 " 項目的申報要求，但在此前的保交樓、纾困資金發放等工作中，政府部門已經掌握了所在城市的項目基本狀況。考慮到這一點，名單的出爐并非難事。
該人士還表示，從近兩年與政府部門的溝通來看，對資金的精細化管理将成爲常态，也有望變得制度化。這不僅體現在融資環節，還包括在資金使用的全流程中。
受訪的行業專家也認爲，作爲 " 促進金融與房地産良性循環 " 的重要部分，對房地産融資的精細化、制度化管理，有望成爲一項長期政策。
