前段時間，明源君看到一則報道稱，優衣庫 2024 财年前三季度中國市場的營收及利潤大幅下滑，主要原因是，很多年輕人不再追求品牌，而是紛紛尋找 " 平替 "。
此外，财經作家吳曉波的團隊去年一項調研也顯示，68.4% 的新中産表示更容易被商品的 " 質價比 " 所吸引，更認同 " 純粹的使用價值優先、溢價靠邊 "。
看到這些消息，你是不是首先想到「消費降級」。
明源君倒覺得，說是消費者變得更理性了，倒也挺合适的。
其實，類似的現象，在日本早就出現過了。日本社會學家三浦展在著作《第四消費時代》中，将消費行業的發展劃分爲四個階段，其中，第四消費時代的特征就是消費者回歸簡樸、回歸本真。優衣庫、無印良品等主打 " 高性價比 " 的品牌，便是在這個階段崛起的。
如今，定位物美價廉的優衣庫也遭遇「平替」沖擊，可見消費者對于性價比的追求有多強烈。
在住宅領域，類似情況也正在發生。
衆所周知，這兩年住宅産品卷得飛起，每家房企都在拼産品。明源君認爲，當下産品的升級，正是圍繞 " 性價比 " 展開的。
性價比和便宜，并不是一個概念。性價比不是一味低價，而是價格适中，而功能夠用。比拼的是能否在同等價位中，做到人無我有，人有我優。
想清楚了這一點，就能明白，住宅産品的發力點該放在哪。
具體如何做，今天我們就以戶内空間爲例來談談。
01 戶型快速叠代升級，越來越強調實用好用
最近有位讀者跟明源君說，現在市場上庫存新房的最大打擊，來自新出的項目。因爲規則變化太快，産品也卷得飛起，一兩年時間，戶型的差距已經拉得非常大了，當前市面上的産品，對于庫存産品來說已形成降維打擊。
和過去的戶型相比，現在的戶型兩個方面的變化尤爲明顯：
在有限的空間内，擠出更多實用面積
戶型對于居住品質的影響是根本性的。當前市面上的戶型，整體設計較此前有很大的變化，其中，得房率的提高，當數其中變化最明顯的一項。
同樣的價錢，以前隻能買到得房率 70-80% 的房子，現在随便一個項目拎出來，得房率都輕松超越 80%，甚至是 100% 以上。
過去偷偷摸摸做的贈送面積，現在幾乎都合法化了。去年以來，各地紛紛發布住宅新規，鼓勵做大飄窗、陽台、露台、入戶花園等空間，擴大戶内實用面積。
廣州就是一個典型例子。去年 11 月新規計容發布以來，陽台的半計容規則先是由原來 15% 放寬至 20%，而後沒多久又突破 30%。上個月新出讓的地塊，最寬松的條件是 40% 的全贈送露台 +25% 陽台建面占比。
随之而來的，是得房率一路走高，從去年的最高 100%，沖到了現在的最高 140% 以上。
于是，我們看到，市面上最新的産品，82㎡能做到三房兩廳兩衛。
圖源：明源地産研究院
110㎡更是可以做到五房兩廳兩衛，比以前的項目妥妥多出兩個房間。
圖源：明源地産研究院
難怪很多看過戶型的人直呼「炸裂」！後悔買房買早了！
強調戶型多變性，能承載更長的家庭生命周期
首先，通過減少戶内承重牆，賦予戶型更多可變性。
現在很多戶型，除了廚衛及管井位置不可變，其他空間都設計成可變的，業主可根據實際居住需求進行 DIY。
比如綠城的 " 生命宅 "，就賦予了空間 50% 靈活度，通過布局調整，可輕松實現 LDKB 一體化、雙子房、雙鑰匙等個性化空間結構，滿足業主從三口之家到長者獨居的全生命周期需求。
圖源：明源地産研究院
S 牆重現江湖，爲戶内釋放更多使用空間
我們留意到，近兩年 S 牆結構又重新風靡起來。
這種牆體結構，是通過牆體内凹，預留出一個局部空間，用來内置玄關櫃，或者作爲冰箱位使用，從而爲玄關或廚房釋放出更多空間。
圖源：明源地産研究院
将冰箱移出廚房，釋放出來的空間，可以用來延展竈台面積，一些原本 L 形的廚房因此變成了更好用的 U 形廚房。
圖源：明源地産研究院
原本改善項目才有的西廚島台，也因此得以在剛需項目得以實現。
像下面這個戶型隻有 79㎡，也是做了一個小吧台。廚房采用的是全明設計，吧台位置關上玻璃門窗後是廚房操作台，打開門窗後變成餐廳的一部分。
圖源：明源地産研究院
廚房不再是 " 小黑屋 "，下廚者在做飯的同時也能與在客戶活動的人保持交流互動，家庭場景也變得更豐富些。
02 有限的空間，豐富的場景，賦予生活更多的可能性
贈送面積變多，房間數量增加，陽台尺度變大 …… 這些都是硬件層面的提升，作爲生活的場所，物理空間要真正發揮價值，關鍵在于如何讓居住其中的人的需求得到充分滿足。
也就是說，僅有硬件進化還不行，軟件也得跟着升級。
強調空間平權，照顧每個家庭成員的體驗
所謂空間平權，就是以人爲本，充分考慮空間的均好性，照顧到每位家庭成員的居住體驗與多元需求。
比如次卧往往是開發商容易忽視的一個空間。但是事實上，次卧承載了嬰兒看護與互動、兒童到少年的成長等多重功能，在家庭結構以及家庭生活中，是一個重要的組成部分。
過去的戶型通常重主卧輕次卧，很多次卧甚至連一個床頭櫃都放不下，收納空間也嚴重不足，造成了主次卧之間 " 失衡 "。
現在越來越多項目從空間平權的角度，給予次卧更多考慮。
比如，改善四房戶型，要求将次卧及主卧都朝南布置，并保證充裕的尺度。
有房企就要求，兒童房按照能放下單人床 + 書桌 + 衣櫃三件套預留，老人房按照能放下雙人床 + 床頭櫃 + 衣櫃的尺度預留，剩餘的空間給到主卧和客廳，在保證次卧合理壓縮的基礎上保證主人空間合理放大，尋求空間更優解，保證一家人都能舒适生活。
比如下面這個建面約 143㎡戶型，實現了五開間朝南，約 16.8 米的超寬屏尺度，約 9.6 米三聯陽台，讓三個卧室都能享受到充分的采光。
圖源：明源地産研究院
以下這個 143㎡的戶型，采用四室兩廳三明衛的雙套房設計，更好的保障家庭成員的使用需求和隐私需求。
圖源：明源地産研究院
承載豐富的生活場景，讓每個空間都 " 活 " 起來
居住空間的本質是爲人服務，脫離人的需求，空間将失去生命力。
可以發現，戶内空間在設計中，越來越強調以人爲本，力求在有限的空間内，去營造出多樣化的生活場景，承載更加豐富的生活需求乃至情感需求。
比如目前市面上 140㎡左右的戶型，已經在對标 180㎡的戶型進行空間場景設計。
首先是客餐廚空間多大采用 LDK 一體化設計，形成一個多元場景的家庭歡聚空間。
圖源：明源地産研究院
比如這個 143 平的戶型，LDK 方廳的使用面積高達約 52㎡，這尺度基本可以和 160㎡甚至 180㎡面積段的戶型相媲美了。
LDK 方廳還預設了一個 X 空間，可以融合到廳裏，也可以獨立開來，作爲卧室或者書房、茶室、兒童遊戲房等使用。
其次，主卧小家化的趨勢越來越明顯。
傳統的主卧套間的功能爲卧室、洗手間和衣帽間。而現在在改善産品中，兼容的場景更加全面。比如衛浴升級到四件套設計或者五件套；衣帽間劃分男主人和女主人專用區域；有的還預留了小型的吧台空間，讓男女主人重拾私享時光。
圖源：明源地産研究院
再者，越來越多強調個人 " 小确幸 " 的時代，很多戶型中設置局部空間留白，用來承接家庭成員的各種 " 悅己 " 需求，比如客廳留出一小塊地方，可以打造成 " 一米咖啡角 "，或者作爲寵物的專屬預留空間，承載美好生活的更多可能性。
03 功能主動超配，而且加量不加價
剛需盤對标改善盤，改善盤對标豪宅盤，住宅産内卷不再局限于同檔次的競品，而是出現越級配置的趨勢。
而且，功能「加量不加價」，主打的就是一個「物超所值」。
主動提高裝标，力求與競品拉開差距
在限價年代，精裝往往是房企拿來拉高總價，撐大利潤空間的；而現在精裝修更多的是拔高項目的性價比，與競争對手形成差異化。
對于精裝修，房企也越來越舍得下成本了。
據克而瑞統計，在北京、廣州、杭州、南京、武漢等核心城市，精裝配置升級的趨勢越來越明顯，在成交均價大緻持平的情況下，大家紛紛提高裝修标準，力求做出比周邊競品更好的配置。
比如北京豐台區大紅門闆塊今年 4 月開盤的一個項目，成交均價 91,251 元 /㎡，裝标達 4,000 元 /㎡；附近 200-300 米的 2022 年 12 月開盤的項目，成交均價與其近似，裝修标準則僅分别爲 2,500 元 /㎡和 2,000 元 /㎡。
其他的城市，也有類似情況。
來源：克而瑞，注：标灰的爲對标項目；闆塊溢價率 = 項目成交均價 / 該區位闆塊同一時間段内商品住宅成交均價 -1
越級配置：剛需改善化，改善豪宅化
我們看到，一些原來改善盤才有的配置，大量出現在剛需項目上；而改善項目的配置也朝着豪宅方向進化。
比如前文提到的，剛需剛改戶型做小型的西餐島台；
還有很多剛改項目擠出了小型家政間，設置有洗手盆，并預留了洗衣機及烘幹機的位置，有的還給洗地機也預留了上下水條件。
另外就是家電配置更足了。除了配齊空調、新風、地暖等基礎設施外，很多以前非交标的家電，例如冰箱、洗衣機、電動晾衣架、蒸烤一體機、洗碗機、鞋櫃消毒機等等，紛紛出現在交标的範圍。
下面我們就選取一個局部細節來看看，現在精裝配置可以内卷到什麽程度。
這是北京某項目一個 125㎡戶型。
主衛采用雙台盆設計，台盆上方做了整面牆的美妝鏡，美妝鏡的背後還嵌入一台創維的美妝冰箱，對女主人可以說是非常貼心了。
圖源：優采平台
說到這，你是否好奇，房企的利潤那麽薄，功能配置還「加量不加價」，怎麽可能算得過賬？難道都是賠本賺吆喝？
這就要提到當前的另一個明顯趨勢——「平替」。
實用至上，部品部件棄大牌選「平替」
當前中國的消費市場，出現了日本「第四消費」時代的趨勢。年輕人的消費者更偏好價格、功能夠用的基本款。對于大牌，很多人已經放下執念了。
這一點在住宅領域表現得異常明顯。
有房企就告訴明源君，過去精裝房都喜歡用進口大品牌，但他們今年的客戶調研發現，普通客戶（指非豪宅客群）對進口品牌其實并不敏感。而且經過這麽多年的市場教育，客戶尤其是改善客戶對行業一些「内幕」已有所了解，知道所謂的進口大牌不過是低配版的工裝款，中看不中用。
于是，我們看到當前住宅産品在部品部件選取上出現兩個變化：
一是國産品牌取代進口品牌。
成本基本相同的情況下，國産産品的功能可以更多、更實用。比如說馬桶，配進口品牌隻能用基本款，選國産牌子則可以用智能馬桶。
二是大衆款取代工裝款。
過去既要用品牌充門面，又要得住控成本，通常都是用品牌廠家定制的工裝款。後續一旦出現問題，維修變得非常麻煩，即便是一個配件壞了可能都找不到替換的。
在實用至上的當下，房企在選擇部品部件時也更強調耐用與便捷。工裝款逐漸被抛棄，轉而選擇大衆化的零售款，讓購房者沒有後顧之憂。
全屋收納做到極緻，不浪費任意一寸空間
當你去問業主居住的痛點是什麽，很多人都會得到一個答案：收納不足。
越老的房子，收納的問題就越突出。
因此，當前市面上的項目對比存量項目最大的優勢之一，就是收納做得更充分。
一方面，更多的收納櫃子被納入交标。過去通常隻有玄關櫃、衛浴櫃等是交标，現在更多的櫃子，如衣櫃、電視櫃等都納入了交标。
有房企就提出，全屋裝修必須一步到位，業主所需的各類家電、收納櫃體、配件設備一站裝載配齊，打造真正的拎包入住。
比如位于北京的這個項目，以 " 功能場景設計先行，戶型空間設計後置 " 的原則，先根據生活需求設計收納、家電方案，再根據收納和電器方案設計戶型，以減少空間浪費。
不到百平米的房子内，" 塞 " 進了約 18 組櫃體，收納面積達到約 27.1m³，相當于 900 個 20 寸行李箱的容量。
圖源：明源地産研究院
對于收納空間的挖掘，可以說是達到了極緻。其中一些細節，可能業主自己都想不到。
比如考慮到目标客群以 35 歲及以下青年爲主，年輕人有囤零食的習慣，于是在内嵌冰箱旁設置一個 20cm 超薄收納鋪，專門用來裝零食雜貨；洗手盆下方做了側翻闆收納，用來裝洗臉濕巾，卸妝濕巾，順手一拿非常方便。家政間的洗手盆下方預留上下水管線，用來給掃拖機器人充電及換水 ……
種種細節，看完你都不得不感慨，簡直太周全了。當然，更令人忍不住感慨的是，以人爲本的産品創新，真的沒有上限！
本文來自微信公衆号 " 明源地産研究院 "，作者：若可，36 氪經授權發布。
