佘宗明 / 文 這兩天，" 珠海一房企打響‘五折’賣房第一槍 " 的消息在網上熱傳，珠海市金灣區住建局相關負責人稱，該項目采取的降價推盤做法是合理的市場行爲，此後珠海市住建局相關工作人員又對所謂 " 五折賣房 " 的說法進行了辟謠和澄清，稱網傳最高的備案價是兩年前的價格。對照今年 7 月的新盤備案價，其樓盤售價仍在 " 不低于備案價格的 85%" 的區間。
雖然談不上 " 半價促銷 "，但降價推盤是事實。跳出個案看，在很多地方，房價 " 限跌 " 的政策口徑都在松開。如四川雅安經濟技術開發區，就明确 " 全力支持房企開展商品房團購活動，開發企業團購優惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例範圍 "，以 " 團購優惠價 " 的方式對 " 限跌令 " 松了道口子，這被輿論視作打響了政策性降房價的第一槍。據不完全統計，同樣明确了可給團購優惠價格的，還有長春、黃岡、巴中、普洱、銅陵、桐廬、沈陽、中山、太原等地。
8 月 20 日，《中國房地産報》發表文章《房地産金融風險加劇 期待調整優化政策盡快落地》，文中提到政策發力點應圍繞 " 保、松、降 " 三個字展開，" 保 " 即保房企資金鏈、保交樓；" 松 " 即放松一切制約房地産市場健康發展的行政性幹預政策；" 降 " 即降低購房成本，包括降首付、降稅費、降房價，特别是降房價，應當給予開發商更大的自主定價權，允許開發商以降價促銷的方式展開自救，以盡快回籠資金。這也被很多人置于 " 信号體 " 下解讀。
房價有漲跌，原本很正常。" 商品房商品房 "，房子本就是商品，受供需關系因素影響不可避免。可現在看，房價漲跌的 " 按鈕 " 并不在房企手上——早在 2021 年 8 月，湖南嶽陽市就發布了全國首個旨在限制房價跌幅的 " 限跌令 "；同月，遼甯沈陽多部門也對樓盤降價房企展開約談，江蘇江陰發文嚴禁低價傾銷、打價格戰。下發 " 限跌令 " 的，還有株洲、桂林、菏澤、昆明、唐山、張家口、蕪湖等數十個城市。
去年 8 月，合肥長豐縣一樓盤推出直降 4000 元 /㎡，結果被定性爲非法銷售，直接被叫停。今年 5 月，昆山兩家房企因爲 " 擅自大幅度降價銷售 "，被當地住建發文公開通報批評并處罰。
" 限跌 " 成爲政策工具箱裏的調控利器，通常是出于兩個因素考慮：第一，樓盤降價可能引發 " 踩踏 "，導緻部分購房者 " 斷供棄房 "，造成樓市擾動，加劇銀行壞賬風險；第二，房價跌了，可能影響地方土地财政收入。看上去，" 限跌 " 奉行的是 " 穩 " 字訣，是穩樓市的大招，能避免樓市大漲大跌。
可歸根結底，" 限跌 " 非但難以阻止房價下跌、避免買地收入下滑，還會抑制真實需求——從供給側維度看，除了房子品質外，最能影響需求的莫過于房價。不允許降房價，必然會以 " 人爲遏制需求 - 增加購房人負擔 - 降低樓市流動性 - 影響房企資金回籠 - 加快房企暴雷速度 " 的鏈式反應，阻斷供需的動态平衡，損害樓市的長期穩定。此前很多地方推購房補貼、提貸款額度，都在對沖 " 限跌 " 的效力。
到了今天，" 限跌 " 做法更是不合時宜：現在樓市的主要問題已不是過熱，而是過冷。将過去在市場過熱階段的短期化做法沿用到過冷階段，而非盡早邊際優化，本質上是刻舟求劍。
有幾個數據需要被正視：從房企銷售數據看，2023 年 1 至 7 月，TOP100 房企銷售總額爲 39944.0 億元，同比下降 4.6%，增幅相比上月下降 4.7 個百分點，其中 7 月單月銷售額同比下降 34.1%，環比下降 33.8%；從房企運行情況看，目前房企 100 強中，46 家出了問題，前 30 強房企 20 家爆雷，TOP10 中民營房企隻剩龍湖一根獨苗，就連碧桂園這類 " 三道紅線 " 全轉至綠檔的标杆性民營房企都拉響警報；從房企融資情形看，據機構統計，2023 年上半年地産信用債發行主體仍以央企和地方國企爲主，國企融資占比約 92.60%，半數民營房企在上半年沒有債券融資。
當此之時，再不 " 允許降房價 " 就晚了，放開那些房價 " 限跌令 "，已成 "7 · 24 政治局會議 " 中 " 适應我國房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢，适時調整優化房地産政策 " 的應有之義。在房企們資金壓力大、有的房企已被 " 擡進 ICU" 的背景下，" 限跌令 " 若遲遲不退出，隻會是阻斷房企斷臂求生的自救之路，最終以抑制風險的名義制造出更大的風險。
國家統計局發布的 7 月份數據顯示，70 個大中城市中，新房環比下跌的城市 49 個，也即 70% 的城市房價在跌，同比下跌的城市 44 個，也即 63% 的城市新房價格至少低于一年前。這表明，強行 " 限跌 " 可能适得其反——房價要跌時，你攔也攔不住。
說白了，放開 " 限跌 "，其實就是要在給房企 " 輸氧 " 的同時，也松開遏在房企脖子上的那隻手：如果說，" 三支利箭 " 從信貸、債券、股權三大融資政策上給房企以支持是 " 輸氧 "，那放開以 " 限跌 " 爲典型的強幹預式限制性措施，就是讓房企們能更自主地呼吸。
将 " 限跌 " 該松開就松開，不是 " 救 " 而是 " 糾 "，也就是政策糾偏。樓市冷熱固然受制于市場周期性規律，但至少不該用非市場化的政策限制爲樓市流動性 " 添堵 "。将那些短期措施長期化，帶來的隻會是供需的扭曲、樓市的畸形。
對公衆特别是購房者而言，也需要打破房子隻漲不跌的預期，學會消化和接受 " 房價有漲必有跌 " 的規律。從部分地方以往開發商一降價就出現 " 房鬧 " 的情況看，很多人理性認知樓市這門課還得補上。
沒有隻漲不跌的市場，樓市也不例外，就算是 " 限跌 " 也難以改變這點。而着眼當前形勢看，放開 " 限跌 "，已是箭在弦上，不得不發。
（作者系資深媒體人）
