蘇州某樓盤銷售現場 圖源：每經記者 包晶晶 攝
自 8 月底以來，各地樓市政策落地節奏明顯加快。
僅 9 月 14 日，就有廣東韶關和汕頭、廣西玉林三市官宣實施 " 認房不認貸 " 政策。至此，已有包括四個一線城市及武漢、南京、蘇州、重慶等熱點二線城市在内的近 30 城落地 " 認房不認貸 " 政策。
此外，還有一項政策的優化調整也格外受到關注，那就是限購、限售政策的解除。9 月 15 日，合肥宣布全面取消限購政策。至此，包括沈陽、南京、大連、蘭州、濟南、青島、鄭州等在内的十餘城已全面取消了限購政策。
在一系列政策 " 組合拳 " 之下，各地房地産市場發生怎樣的變化 ? 近日，《每日經濟新聞》記者對部分熱點二線城市的房地産市場進行了調查和采訪。
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蘇州：有售樓處 " 根本沒位置坐 "
自 9 月 2 日蘇州官宣實施 " 認房不認貸 " 政策以來，蘇州樓市的熱度便開始上升。
9 月 11 日，蘇州市召開新聞發布會，對該市 9 月 8 日印發的《關于促進全市經濟持續回升向好的若幹政策措施》進行解讀。其中對購買 120 平方米及以上商品住房不再進行購房資格審核，同時還将綜合采取購房補貼、房票安置、團購等方式，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
9 月 12 日，《每日經濟新聞》記者在蘇州樓市實地走訪發現，一系列政策組合拳确實提振了當地的市場信心，不少樓盤現場的看房者明顯增多，同時二手房的成交量也較上月有了明顯增加。
在位于蘇州工業園區西南闆塊的招商河西璀璨項目現場，在每經記者參觀樣闆房的短短 5 分鍾裏，就遇到了五六組看房客戶。
" 今天是帶看最少的一天，周末回來了（售樓處）根本就沒位置坐。如果周末來我真沒時間這樣接待你，講的也不會這麽詳細。" 置業顧問張玲告訴每經記者，" 如果是雙休日來看房，我會跟你講，姐你現在不要問房源，我現在告訴你 7 樓在，你待會走到樣闆房，7 樓可能就沒了。"
每經記者從河西璀璨項目現場的選房表上看到，該項目 9 月 2 日開盤的房源中，70% 已經完成了銷售，目前可供挑選的隻剩下頂樓、2 樓、14 樓等位置相對較差的樓層。
蘇州工業園區是蘇州市區最接近上海的熱點闆塊，非限購時代就曾吸引了衆多上海、常州、無錫等地的購房者。記者在走訪中了解到，9 月份以來，該闆塊不少樓盤現場的看房者明顯增加。
值得注意的是，據蘇州市住房和城鄉建設局官網，9 月 2 日官宣實施 " 認房不認貸 " 政策後第一周，蘇州新房成交量變化并不顯著，除了 9 月 3 日成交量爲 183 套外，其他幾天的成交量均低于 100 套。9 月 11 日取消 120 平方米及以上商品住房限購後，蘇州新房市場成交量增長明顯，9 月 11 日至 13 日，新房成交量分别爲 100 套、107 套和 108 套。
蘇州街頭的二手房源信息 圖源：每經記者 包晶晶 攝
在實地走訪中，蘇州當地不少樓盤的置業顧問和二手房中介都不約而同地向每經記者表示，9 月份以來，新房的來訪和認購量明顯增加，二手房挂牌、帶看和咨詢量、成交量都有了明顯增加。
" 最近成交多起來了，我們門店 9 月份到現在成交了 5 套，大區成交了 50 套。很久很久沒有這麽好的成交量了。" 蘇州當地房産中介劉均向每經記者展示了他們工作群發布的喜報。提起近期的戰績，他顯得很興奮。
上海中原地産市場分析師盧文曦通過微信接受每經記者采訪時表示，" 蘇州一放開限購，直接虹吸無錫和常州，對長江以南的城市吸引力很大，長江以北的城市盯着南京，所以南京新政會吸引一部分安徽的客戶。"
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南京：不少樓盤打九折去庫存
9 月 7 日夜間，南京市發布《促進房地産市場發展南京最新舉措》，宣布自 9 月 8 日起在南京市玄武區、秦淮區、建邺區、鼓樓區購買商品房不再需要購房證明。而在此前，南京其他城區已經取消限購。至此，南京自 2016 年以來實施了 7 年的限購政策全面取消。
此後的 9 月 10 日，南京市浦口區、溧水區、高淳區發布購房補貼細則（此前江甯區、雨花台區、江北新區、栖霞區已發布購房補貼細則）。以浦口區的補助爲例，分别爲購房補助、賣舊換新補助、人才購房補助。2023 年 8 月 1 日至 12 月 31 日期間購買新建商品住房的，給予購房款 1% 的補助；出售自有商品住房并購買新建商品住房的，再給予購房款 0.5% 的補助。
《每日經濟新聞》記者調查發現，新政落地後市場反應迅速，新政次日新房認購量便開始上升，且據案場反饋首個周末各大售樓處來訪人數激增數倍。
來源：諸葛找房
南京房協整理的南京網上房地産數據顯示，上周（9 月 4 日 -9 月 10 日）（不含高淳、溧水），南京新房認購 800 套，成交 540 套，環比分别上漲 4.7% 和 6.1%。
南京房協在官微表示，從認購成交數據分析，新政第二天，新房認購量開始上升，且據案場反饋首個周末各大售樓處來訪人數激增數倍，市場熱度顯著回升。
每經記者從南京當地中介人員 9 月 9 日晚間朋友圈轉發的一張海報上看到，貝殼平台代理的單日認購量突破了 100 單。相關人員表示，" 已經很久沒有見過這樣的數據了。"
作爲市場晴雨表的二手房，上周南京二手房成交 1465 套，環比還小幅下跌了 2.7%。不過，從我愛我家南京公司公布的數據來看，新政落地後首周，二手房帶看量環比上漲超 30%，成交量漲幅達 50%，市場活躍度顯著提升，客戶購房意願較之前有明顯上漲。
來源：諸葛找房
從每經記者的調查來看，南京的房産中介們更願意推介新房。" 也就新房（市場）好一些，二手房一是因爲庫存多，二是如果你的二手房價格沒優勢的話就不太好賣。具體也要看區域，比如市區鼓樓、玄武的二手房都是老破小，越來越不好賣，難了。" 中介沈雷在電話裏對每經記者表示。
新房火熱的背後，一個重要的原因是，經曆了長時間的銷售低迷，開發商們都在趁機去庫存。
" 南京有不少樓盤打九折去庫存。" 中介沈雷在電話裏向每經記者表示。甚至有部分非核心區域，折扣高達 4000-5000 元 / 平方米，折扣遠不止九折。
更有甚者，有的開發商爲了加速去化甚至推出了 " 超低首付 " 措施，江甯濱江闆塊、祿口闆塊等地區，有些樓盤首付 1 萬元起或 2 萬元起即可購房。
" 開發商和銀行合作，向銀行貸款，相當于做高房價，你多貸一筆錢出來。" 沈雷向記者解釋，" 但這部分需要付利息。而且利息會高一點。"
不過，南京本地的另一位中介王勇平則告訴每經記者，" 打九折的樓盤雖然不少，但也有堅持不打折的項目。"
新房市場火熱的另一大推手，莫過于南京各區推出的購房補助。
特别是江甯區，對在祿口、湖熟、谷裏等 11 個特定片區、購買新建商品房、競配建住宅的購房對象，除享受對應補助政策外，再按合同購房款的 2% 給予購房補；政策實施期間，在區内出售 1 套自有住房 " 賣舊換新 "，順序不分先後，再給予原房價 1% 的購房補助。根據細則，如果符合特定條件的，補貼疊加後，最高能給到 4% 的購房補貼，非南京戶籍買房，再額外給 1 萬元。
如果在江甯區指定片區内進行 " 賣舊換新 "，一套 400 萬元左右的房屋，可以獲得 4 萬元的補貼；買入 500 萬元的房屋，則能夠獲得 15 萬元補貼，合計補貼達到 19 萬元，疊加買房時獲得的 9 折優惠，比新政前買房省下了 69 萬元，相當于總房價打了 86 折。
中指研究院統計數據顯示，8 月南京市場供銷環比繼續下降，已經連續 3 個月下降。截至 8 月 30 日，南京新房市場住宅供應 24.60 萬平方米，環比下跌 33.01%，同比下跌 24.53%；成交面積 30.15 萬平方米，環比下跌 18.05%，同比下跌 35.21%。
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武漢：多個樓盤銷售持續升溫
" 最近這一周，項目每天客戶接待量比政策出台前提升了 20% 左右，特别是上周末（9 月 9 日 -10 日）每天接待的客戶基本都超過了百組。"9 月 13 日，每經記者以購房者身份通過微信咨詢了武漢市硚口區龍湖攬境項目置業顧問張維，對方表示，現在每天都有購房者前來咨詢。
據其介紹，項目已于今年 6 月開始交房，是現房小區，目前銷售主力産品爲 119-143 平方米的套三、套四産品，近半客群爲附近有住房改善需求的居民，8 月份項目網簽銷量位居硚口區第一。" 新政确實讓整個新房市場更活躍了，而且政策利好也惠及到了相應的群體。"
" 剛出台政策的那周末（9 月 2 日 -3 日）效果還不明顯，很多購房者還在觀望，但從上周開始咨詢量和到訪量已有明顯提升，每天到訪量差不多有 20 組。" 金地蘭亭長江序項目置業顧問李陽在第三方平台上告訴記者，目前項目的優惠依然在持續。" 但針對不同戶型、位置等具體優惠不同，需要到客戶到現場進行咨詢。"
" 我們這個小組有經紀人 70 多個人，現在每天差不多要帶看客戶 100 多組，跟武漢絕大多數樓盤都有合作。" 在電話中，貝殼一新房渠道經紀人許希告訴記者，而在新政前，小組每天的帶看客戶量則在 30 組左右。
來源：諸葛找房
不過也有人直言 " 新政目前來看對項目還沒什麽明顯變化。"9 月 13 日，位于武漢洪山區白沙洲闆塊的一百強房企剛需項目負責人陳華通過微信告訴記者，新政實施接近兩周了，項目整體到訪情況并無變化。" 改善項目情況要好一些，但整體而言客戶還在觀望。"
但在多重利好加持之下，武漢多處樓盤銷售情況持續升溫。來自安居客 APP 的一組數據顯示，" 認房不認貸 " 出台 7 天内，武漢新房線索量環比上漲 20%，日均新增用戶的增長率也接近半年内的峰值。
來自中指研究院的監測數據也顯示，上周 ( 9 月 4 日 -10 日 ) 武漢商品住房成交 19.2 萬平方米，環比增長 3.3%，成交 1778 套，環比增長 7.2%，高于前期的周度平均成交水平。
新政落地後，武漢二手房市場也在進一步釋放。
9 月 13 日，在第三方平台上，記者先後咨詢了地處江岸區、江漢區、東西湖等多個主要區域多家房産中介公司，" 新政出台後，來門店咨詢業務的人流相對多了起來，尤其是二手房交易業務 " 成了一緻的回答。
" 今年以來，武漢二手房的成交、帶看整體呈‘前高後低’的下滑走勢，但自 9 月起，帶看、成交出現了微微的翹尾走勢。" 武漢江岸區一德佑門店資深經紀人張琪在電話中告訴每經記者，" 最近這幾天，受到大雨天氣影響，帶看量略有下滑。"
該店在新政後就已經成功賣出了 6 單二手房。" 以前，一個星期頂多簽約 2 單。最近，幾組客戶同時看上一套房源的情況也時常發生，成交周期也明顯下降。"
不過需要注意的是，盡管二手房交易量在增加，但挂牌量同樣在上升。
諸葛找房網數據顯示，截至 9 月 13 日，武漢各個區二手房挂牌量總和已經達到 201797 套，而在 8 月 31 日，這一數據爲 195934 套。這也意味着，在過去的近半個月時間裏，武漢就已新增二手房挂牌房源 5863 套；僅在過去過去的 24 小時裏有 3564 套房源降價銷售，降價金額從 1 萬元至 30 萬元不等。
" 基本上現在挂牌房源在價格上，隻要買家誠意想買，房東都還願意再談。" 張琪告訴記者，現在有了新政策，很多房東急着 " 賣舊換新 "，不僅在價格上好商量，願意主動降價，有一部分房東也會考慮适當承擔中介費用。
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東莞：樓盤降價促銷成常态
" 現在厚街這邊新房市場還是比較火熱，要比二手房市場要熱多了，二手房比較不好賣，建議您也可以優先考慮這邊的新房。"9 月 12 日下午，東莞厚街的房産中介張立平向《每日經濟新聞》記者介紹道。
在這波樓市調控中，東莞算是各種調控支持力度較大的城市，而且早在去年就全面放開了限購，是全國較早全面放開限購的城市。
8 月 31 日，東莞官宣實施 " 認房不認貸 "。進入 9 月以來，東莞的樓市支持政策還在加碼，東莞 9 月 12 日發布政策給予特級人才發布購房補貼，最高可達 1000 萬元；9 月 11 日，東莞調整公積金新政，可提取公積金用于支付首付款；同日，放寬港澳居民在莞購房條件。
從東莞市場的新房住宅的成交來看，從 9 月以來，市場新房的網簽量開始呈現出回升态勢。
據東莞住建局數據，8 月東莞新房住宅網簽套數爲 1163 套，二手房爲 2288 套。而 9 月 1 日 -12 日，東莞新房住宅成交 616 套；二手房住宅成交 714 套。新房成交量明顯好于 8 月同期水平。
"9 月以來，我們帶看量相比 8 月确實有明顯的上升，但其主要原因還是開發商搞促銷比較厲害，對于這類房子，中介也喜歡力推。" 張立平告訴每經記者，雖然各種利好政策不斷出台，但購房者會不會成交更爲看重的還是價格是否到位，所以在市場上，開發商也普遍推出各種促銷和折扣。
在張立平看來，除了在帶看人數增加以外，還有一個比較明顯的信号就是，進入 9 月以來開發商推盤量明顯加大。" 近期包括金地青雲境、恒兆公館、招商灣熙中心等多個熱門樓盤入市，說明開發商對‘金九銀十’比較看好。"
據中原地産研究院對東莞在售 100 多個樓盤項目監測，上周（9 月 4 日 -10 日）東莞樓市來訪認購量環比均上漲約 20%，零認購項目環比小幅減少 3%，25% 的項目認購量環比上漲，市場活躍度明顯上升。
此外，進入 9 月以來，不少樓盤加速入市步伐，推盤量較大的樓盤包括新世紀首鑄君彙府、華潤置地中心悅府、大中陽光壹号等。
每經記者注意到，從價格上來看，目前東莞整體新房價格要遠高于二手房。據東莞房天下數據顯示，東莞市 9 月至今的二手房參考均價爲 21605 元 / 平方米，而 8 月份東莞的新房成交價爲 34900 元 / 平方米。
來源：中原地産研究院
雖然各種政策利好頻出，但在當前大環境下，東莞的開發商仍比較謹慎，較少像部分一線城市一樣出現反價的情況，促銷、優惠折扣甚至直接下調備案價的現象，在東莞樓市仍然是主流，更多項目想趁着新政疊加優惠快速走貨。
從開發商的營銷手段來看，如折扣優惠，買房送黃金、手機等成爲市場上較爲常見的營銷手段。
從張立平向記者發過來的宣傳海報來看，位于松山湖片區的松湖潤府推出了成交送手機活動，全民經紀人帶看成交 2 套及以上送華爲手機；位于黃江的科學城 • 時區則打出 " 以舊換新 " 買房活動，憑自有物業資産證明，總價 5% 享抵扣優惠，最高可抵約 12 萬元。還有諸如錦城公館、左岸東宸、珑遠 • 萬江翠珑灣推等項目，則是采用直接折扣或者拿出部分樓盤作爲特價房。
根據中原地産研究院統計的 8 月以來東莞市場的各類營銷活動，包括中心城區、濱海片區、松山湖片區三大熱點片區營銷活動明顯增多，以啓動渠道爲主。另外，部分項目采用 " 降價 + 首付分期、降價 + 提傭 " 組合拳促進成交。如萬科嘉城未來天空之城甚至在開盤前啓動渠道營銷；保利清能和悅春風項目則推出首付分期免息最長一年、降價至 88 折的優惠。
" 随着各種政策利好落地，企業幾乎都在盼望着市場複蘇，很多項目目前的心态幾乎都一樣，爲了抓住現在的傳統銷售旺季，都在想辦法搶客，不斷加入降價、促銷陣營，并紛紛開啓渠道助力。"9 月 13 日晚間，一位東莞房企營銷人士向每經記者表示。
" 在開發商各種讓利、以價換量的營銷策略下，各個項目的來訪量、成交量其實已經開始往上走了。而且也正因爲新房的大折扣，使得中介對新房的推銷力度要遠高于二手房。不出意外的話，9 月東莞新房的成交要遠高于二手房。"
撰文 | 包晶晶 陳利 陳榮浩
編輯 | 魏文藝
封面圖源 | 每經記者 包晶晶
