作 者丨唐韶葵
編 輯丨包芳鳴
圖 源丨視覺中國
繼西安、成都之後，又一熱點城市優化調整樓市政策。
10 月 16 日，" 杭州住保房管 " 公衆号消息顯示，杭州房地産市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于優化調整房地産市場調控措施的通知》（簡稱 "《通知》"），從加大保障性住房建設和供給、優化住房限購政策、加強住房信貸支持力度、優化住宅用地供應、強化預售資金監管、規範房地産市場秩序等方面進一步完善房地産市場調控。
圖 /" 杭州住保房管 " 公衆号
杭州此次給出了強一線城市 " 多維度 " 放松樓市調控樣本：進一步放松限購政策，爲消費端注入流動性的同時，還進一步調整了差别化信貸。
随着行政化調控手段的逐步退出，各地樓市行情也在發生巨大變化。2023 年 9 月，在限購放開、利率下調等利好因素疊加下，浙江全省多個地級市樓市呈現複蘇行情，其中以金華、麗水、甯波成交面積環比上漲最爲搶眼，金華成交面積環比上漲 77.1%。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉指出，杭州一定程度上體現了優化調整樓市政策的規律，即一線城市落實認房不認貸等；強二線城市保留少量限制性措施，爲下一步的寬松留些空間；其他城市的限制性措施基本全部取消。
去庫存需求
上述《通知》有諸多大調整，從土拍端、樓市需求端激活樓市需求。
其中，最受關注的是限購範圍從原來九個區縮小爲四個區，即上城區、拱墅區、西湖區、濱江區。換言之，奧體的蕭山區部分、未來科學城、雲城等，不再受到購房限制。
圖 /" 杭州住保房管 " 公衆号
此外，杭州一邊在需求端發力與引流，一邊也要增加房企的投資粘性。《通知》中提及 " 在原有以土地競買保證金繳納作爲參加土地競買履約保證的基礎上，增加見索即付銀行保函作爲參加土地競買的履約保證方式 "，這表明，更多開發商将有機會參與杭州土拍。張宏偉表示，隻要有銀行肯出保函，房企拿地保證金不再需要拿出真金白銀趴在保證金的賬上了；如果沒有競拍到地塊，隻要支付保函的手續費即可，如果競拍到地塊，那麽就見索即付銀行保函。" 這個措施大幅降低杭州的參拍門檻，預計接下來杭州土拍的報名家數會大幅度增加，土拍活躍度會升溫，有助于活躍杭州的土地市場 "。
對非杭州戶籍的消費者而言，購房門檻也大幅降低。從過去買二手房需要 1 年的社保，買新房則需要 4 年的社保，變成隻需要在本市市區範圍内繳納城鎮社保或個人所得稅記錄 1 個月即可購房。
不止于此，杭州還取消了新落戶人員購房需要 1 年社保的限制，并放寬了法拍房的限制。競買參與本市住房司法拍賣的人員，不再受 " 須符合本市住房限購政策 " 限制。
杭州爲購房者提供更多選擇和機會，背後是樓市去化壓力。杭州二手房挂牌量 8 月開始明顯上漲，截至記者發稿，杭州二手房挂牌量超過 12 萬套，據杭州貝殼研究院數據顯示，今年 9 月杭州市區（含臨安、富陽）共成交二手房 4973 套，成交量不及 8 月的 5395 套。
杭州我愛我家和杭州貝殼平台新增挂牌房源的數量均明顯增多。其中，杭州我愛我家 9 月新增挂牌量環比上升 22%。9 月，杭州十區（包含臨安、富陽）商品住宅供應 88.2 萬平方米，環比增長 6.3%；成交均價 30391 元 / 平方米，均價結構性下降 15.5%。
公開數據顯示，自 2018 年以來的 5 年間，杭州土地出讓金已經超過 1 萬億元。杭州在 2023 年土地出讓金明顯下滑，但上半年也達到了 966.7 億元。很顯然，展望後市，杭州樓市的供應存在結構性過剩風險。
張宏偉認爲，由于二手房房價的回調，一二手房倒挂程度的降低，活躍程度已明顯低于過去一兩年。在弱周期的市場背景下，杭州的購房群體渴望回流主城、城市核心闆塊，郊區二手房挂牌量逐漸上漲。張宏偉指出，杭州目前二手挂牌量已達到 12.85 萬套，連續 2 個月上漲，300-500 萬房子占主導，這類群體是 " 賣舊買新 " 的回歸到主城、城市核心闆塊的主力軍。杭州樓市取消限購的措施，以及認房不認貸等措施的落地，有助于置換類改善需求的落地。并且，取消了限購的近郊區域，對于杭州遠郊的市場需求也有一定 " 虹吸效應 "。
張宏偉認爲，盡管杭州是所有一二線城市當中較晚出台樓市新政的城市，但當前恰逢年底一二手房各類企業沖刺銷售業績的階段，有助于市場交易量的年底翹尾回升。
政策效果有待檢驗
業内人士指出，杭州新政重在 " 限購松綁 "，增加房票與降低購房門檻，催生更多購買需求，有助于提升二手房活躍度。
市場效果取決于當地城市的需求量、庫存去化周期及收入等諸多因素。目前北京、上海、廣州一線城市效果明顯，深圳因政策面仍然較爲嚴格，并沒有成交量複蘇；強二線城市成交量普遍回升，但也僅僅是改善需求主導的區域，同時，限購區或主城區對于近遠郊或周邊三四線城市有虹吸效應；其他城市效果不明顯，有成交量回升的城市基本上是靠降價或渠道費用增加的結果。三四線城市有仍然有較大的去庫存壓力。
參照廣州外圍區域取消限購等之後的市場反應，預計主城限購區對于非限購區、周邊三四線城市的購房 " 虹吸效應 " 将進一步增加，短期内進程回歸核心區将主推杭州樓市限購區有一個成交量的小高峰。在年底最後兩三個月的時間，預計會有一個成交量的 " 翹尾行情 "。
放眼全國，在國慶長假前，南京、大連、蘭州、青島、濟南、蘇州、福州、鄭州、合肥、廈門、無錫、武漢、西安、成都、紹興、惠州等熱點城市住房限購政策松綁已進入快車道，核心區域放開限購，在限購區域内，居民家庭購房條件也更爲寬松。
但各地限購政策調整出現分化，包括南京、武漢、濟南、合肥等城市完全取消了限購政策，而廣州和西安等城市仍然保留部分限購政策，成都 144 平方米以上戶型住房不再限購；杭州仍保留 " 一個月社保 " 限購政策。
金九銀十如期而至，但國慶期間主要城市的新房成交面積較去年同期有所下降，隻有上海、廣州、武漢、蘇州、青島、甯德和東莞等少數城市出現了回暖。
正如張宏偉所指，當下也是檢驗落地政策的效果的時期，一旦政策效果不及預期，那麽，後續仍然有其他政策組合拳陸續出台落地。以杭州爲例，随着超預期的政策落地，在增房票、降門檻、減稅費和首套房認定等一系列實打實利好下，預計消費者下單節奏會變快，成交量有望出現顯著複蘇。至于房價會不會反彈，就要看成交能否持續放量，以及奧體等龍頭闆塊的帶動作用。" 預計短期内杭州樓市有望穩住。" 一名中介人員向記者表示。
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本期編輯 黎雨桐
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