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政策接力
一線城市全面 " 認房不認貸 " 之後，房企久違的成交喜報又在社交媒體流傳。
不過，由于 " 認房不認貸 " 本身屬于樓市調整政策的 " 小布丁 "，從北京、深圳、廣州等城市成交數據來看，放開認房不認貸的前幾天，市場情緒很濃厚，但并沒有維持幾天，後面兩天的成交量出現了大幅下滑現象。
因此，在新政釋放出的改善群體購買力消耗盡之後，市場普遍焦慮下一波購買力從何而來，市場又該由誰來接力？
從 9 月份各地不斷釋放的優化政策來看，樓市纾困政策正朝着我們的預想發展—— " 認房不認貸 " 之後，全國範圍内取消限售限購将逐步展開。
9 月 6 日，市場流傳着一則小作文，核心内容有三點：
一是監管部門将逐步解禁北京上海深圳等大城市的非核心區限購令；
二是放開新建商品住房備案價格上下浮動範圍，即取消限價；
三是改變住宅用地出讓年限限制。
抛開第三點委實在目前情況下有點離譜，前兩點實則已經在目前房地産市場暗流湧動。
據中指研究院監測數據，近期政策出台頻次有所加快，9 月上旬已有超 20 省市出台政策近 30 條，接近 8 月政策頻次半數，越來越多的城市将政策調整的重點集中在放開限售限購等政策上，其中南京、鄭州、沈陽、大連全面取消限購，天津限購區域調整爲市内六區，上海臨港新片區則對重點人才放寬購房門檻，深圳則放開對港澳人士的商辦物業和商務公寓的套數限制。
政策的 " 大堤 " 開始從一二線城市挖開一道道缺口。
二線城市率先發力
二線城市又走在了全面放開限購的前面。
9 月 7 日深夜，南京官方發布《促進房地産市場發展南京最新舉措》，宣布從 9 月 8 日起在玄武區、秦淮區、建邺區、鼓樓區四區範圍内購買商品房不再需要購房證明。
除了解除限購外，南京樓市最新舉措中還包括調整優化差别化住房信貸、降低存量首套房貸利率、對購置新房實施補助、" 賣舊換新 " 補助，及出台集體土地房票安置辦法等一系列 " 組合拳 "。
其中讓市場最爲興奮的，無疑是全面取消限購與降低首付比例。作爲強二線城市，南京的政策一直跟進得比較快，此前 8 月份就已經将四區之外的城區限購取消了，此次又迅速跟進政策，無疑能夠帶動其他仍在搖擺的城市跟進出台全面取消限購的政策，促進更多城市積極跟進。
降低首付比例是第二個強力政策。此次南京促進房地産的新舉措就明确要求落實首套首付 20%、二套首付 30% 的房貸政策有助于改善購房者的購房條件，提高購房的可負擔性。
目前，除了南京取消限購外，鄭州、沈陽、大連也全面解除限購限售，天津調整外圍區域限購政策。其中，鄭州更是在 9 月 12 日宣布全面取消限購、限售政策，這是繼 4 月 3 日 " 二環外全面解除限購 " 後，把限購範圍擴大到全市。降低商業性個人住房貸款最低首付比例要求，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一調整爲不低于 20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一調整爲不低于 30%。
從此，鄭州的五限 " 限購、限貸、限價、限簽、限售 " 從官方層面隻剩下限價了，二線城市在解除限購方面展現出巨大的動力與魄力。
一線城市有望部分放開
南京的大招甚至也開始影響外界對一線城市的期待。其實在上周末，一度傳來廣州要下調首套房（到 20%）和二套房的首付比例（到 30%）及貸款利率。但 9 月 10 日官方的報道出來後，給那些熱情高漲的購房者澆了一盆 " 溫水 " ——之所以不是 " 涼水 "，是因爲廣州還是給到了較大的誠意——廣州首套房貸突破 LPR 下限，成爲首個突破下限的一線城市。
據悉最新的政策爲，雖然首套房貸首付比例沒有下調至市場此前期待的二成，仍爲三成，但利率爲 LPR-10%，即 4.1%，廣州成爲首個突破 LPR 下限的一線城市。
對二套房的放松是此次政策又一個亮點。根據政策，隻要結清首套房貸，購買二套房可享受與首套房同樣的 30% 首付比，利率也爲 LPR-10%，這一政策超出市場預期，此前這種情況的首付比例爲五成。
另外，在廣州有一套房且在供，首付 40%，此前無房或無貸記錄的要五成，房貸未結清的可高達七成。
利率方面，此前二套房利率爲 LPR+60 基點，這也是此前的全國二套房利率下限。現在廣州二套房利率爲 LPR+30 基點，下調了 30 個基點，對于二套房的支持力度是相當大的。
目前來看，二線城市成功走出全面取消限購這一步，但一線城市仍在逐步試探。這種試探除了廣州下調利率和首付比例外，上海和深圳也在摸索。
上海方面，9 月 7 日，上海 " 臨港新片區 " 管委會宣布：在重點支持單位工作的人才，購房的工作年限要求從 6 個月以上縮短爲 3 個月以上。與此前動辄 5 年社保年限相比，3 個月的工作年限也算是接近沒有限購了，臨港大概率會成爲上海首個取消限購的區域。
這種從邊緣區域開始放松的方式，原先南京也這麽幹過，未來不排除北京、廣州、深圳也在邊緣地區先這麽做。所以這算是一個非常積極的信号，限購政策将在一線城市撕開一個口子。
深圳則放開了港澳台人士購買商辦物業和商務公寓的套數限制，港澳人士可以以個人名義購買商辦類物業，無須注冊公司，而且不限套數、随便買。深圳的商辦 " 限外令 " 已經執行了 16 年，2007 年 7 月深圳下發 " 限外令 " 後，境外機構隻能購買用于辦公所需的商品房（辦公類），港澳台地區居民和華僑、在境内工作、學習超過一年的境外個人隻能購買一套用于自住的商品房（住宅類）。
此外，一向廣深政策同頻，不出意外的話，在關于首付比例及貸款利率方面，深圳方面也會積極向廣州靠攏。
" 三道紅線 " 何時解除？
從目前房地産政策市場的發布情況來看，我們可以清晰地看到，沿海的一二線城市提前搶跑，國家也把政策都傾向給了這些超大特大城市。
這裏面既有經濟複蘇的需要，一二線城市承擔起了經濟複蘇旗手的責任，所以在政策上的傾斜不難理解。另一方面也是因爲，影響全國樓市回暖的重要原因，是一線城市遲遲不松綁樓市政策，爲全國樓市形成了一個堅不可摧的天花闆，所以要穩住房地産市場就必須驅動人口向一二線城市彙聚，并極力穩住一二線城市的房價。
總體來看，一線城市基本上需求量還是比較充足的，所以刺激政策起效快，但要維持這種效果需要從工具箱子裏不停地掏政策，既要人口，也要資金，還要購房資格，這裏面最重要的是資格，因爲大城市放松了限購，會産生強烈的虹吸效應，中小城市的熱錢、富裕家庭的錢，會加速流向大城市，這樣才能支撐起一二線城市的地産複興。
但三四線城市的樓市就更加嚴峻了。
所以結論有三個：
一線城市的地産企穩，需要不停地給政策，而政策的終極就是取消限制。
二是一線城市回暖後，二線城市會跟進，甚至搶跑，因爲你不搶不行，不然人口資金全被一線城市搶走了，所以到年末，大部分的強二線城市都會取消限購。
三是三四線城市的地産複興仍路途遙遠，就不能僅限于刺激消費端了，更重要的是國家層面對地産開發商的支撐，包括但不限于在融資、土地、稅收、舊改等方面的支持。
限購限售放開後，樓市可能會回暖，但要持續複興大概率要等到 " 三道紅線 " 的解除後，隻有房企能緩過來，整個市場才能真正緩過來。
問題是，什麽時候解除 " 三道紅線 " 呢？
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