融資政策整體基調：落實 " 金融 16 條 "，支持民營房企融資
2022 年底，房企融資政策迎來轉向，監管部門頻繁釋放房地産行業融資利好政策，從信貸、債券、股權等方面爲行業融資提供全力支持，防止溢出性風險；纾困方向從此前 " 救項目 " 轉換至 " 救項目與救企業并存 "，" 金融 16 條 " 等政策先後出台。
盤點 2023 年房企融資政策，整體基調以落實 " 金融 16 條 " 爲主，強調一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，凸顯對民營房企融資的支持。同時，優質房企及白名單企業保持融資優勢。
1、2023 年下半年，房企融資面利好政策力度持續加大 , 尤其是民營房企的融資支持力度不斷加大。
2023 年 7 月，央行、國家金融監督管理總局發布《關于延長金融支持房地産市場平穩健康發展有關政策期限的通知》，将 " 金融 16 條 " 中兩項有适用期限的政策統一延長至 2024 年 12 月底，引導金融機構繼續對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。
10 月底召開的中央金融工作會議強調，促進金融與房地産良性循環，一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資，考慮到融資困難的主要是民營房企，意在強調商業銀行等金融機構要把支持民營房企融資的政策落實落細。
2、" 三個不低于 " 量化指标，多家國有行召開房企座談會。
11 月，央行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會，貫徹落實中央金融工作會議的精神和部署，要求堅持 " 兩個毫不動搖 "，一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求，對正常經營的房地産企業不惜貸、抽貸、斷貸；繼續用好 " 第二支箭 " 支持民營房地産企業發債融資；支持房地産企業通過資本市場合理股權融資。
據市場消息，此次會議提出 " 三個不低于 " 的硬性指标，具體爲：1）各家銀行自身房地産貸款增速不低于銀行行業平均房地産貸款增速；2）對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地産增速；3）對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。
不同于 2022 年陸續出台的 " 金融 16 條 " 以及 " 三支箭 " 等政策，2023 年 11 月出台的 " 三個不低于 " 屬于量化的指标性監管要求。此外，根據市場傳言，" 白名單 " 企業包括了 50 餘家國有及民營房企，覆蓋範圍也有所擴大，且有傳言出險房企或将包含在内。
截止目前，雖然 50 家房企白名單暫未得到确認，但自 11 月央行、金融監管總局、證監會三部門金融機構座談會後，多家銀行均積極與房企組織座談會，包括國有六大銀行及浙商銀行、廣發銀行、光大銀行、中信銀行等，其中萬科、龍湖、新城控股、濱江集團、美的置業等房企更是多次出席。
雖然政策持續利好，爲市場帶來寬松預期，但具體落地效果如何，仍有待觀察。
融資面依然疲軟，房企分化加劇
1、80 家典型房企融資總量同比下降 28%，融資成本結構性下降。
中指數據顯示，2023 年，房地産企業債券融資總額爲 6925.4 億元，同比下降 7.5%。其中，房地産行業信用債融資 4233.1 億元，同比下降 9.1%，占比 61.1%；海外債發行 219.3 億元，同比增長 24.6%，占比 3.2%；ABS 融資 2472.9 億元，同比下降 6.8%，占比 35.7%。
克而瑞數據顯示，從曆年 80 家典型房企的融資總量來看，2021 年出現了首次負增長，融資總量 12609 億元，同比下降了 24%。進入 2022 年融資規模的下滑趨勢仍在擴大，2022 年全年新增融資總額爲 8262 億元，僅爲 2021 年全年融資總量的 66%，同比減少 34%，全年融資總額自 2016 年以來首次跌落 10000 億元以下。2023 年全年新增融資總額 5692 億元，同比下降 28%，下降幅度略有趨緩。
克而瑞數據顯示，2023 年整體新增債券類融資成本 3.60%，較 2022 年全年下降 0.62 個百分點。其中，境外債券融資成本高達 8.22%，較 2022 年全年上升 1.22%，主要是期内萬達發行的境外債券成本高達 11%，此外，11 月港龍中國發行了利率 9.5% 的優先票據；境内債券融資成本 3.45%，較 2022 年全年下降 0.09%，主要由于發債主體大多數爲國企央企及優質民企，這類企業融資優勢較爲明顯。由于境内發債占比不斷提升，整體發債融資成本呈現下滑趨勢。
2、民營房企融資有待改善，發債規模下降 71%，行業分化繼續加劇。
克而瑞數據顯示，2023 年國企、央企發債量爲 2502 億元，同比下滑 6%，民營房企發債規模爲 368 億元，同比大幅下降 71%；國企、央企發債規模占總量的占比，較 2022 年的 60% 繼續上漲 22 個百分點至 82%。業内人士認爲，主要由于國企、央企曆來财務較爲穩健，同時具有天然的信用背景優勢，受到融資政策影響較小。
多位業内人士認爲，雖然當前融資政策持續利好，但實際受益群體仍僅限于優質房企及白名單房企，整體行業面融資面仍然疲軟，多數民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。境内銀行授信及債券增信，基本上仍偏向支持财務狀況較爲良好的優質房企。在境外，對于大部分房企而言，境外融資環境依然處于冰封期。股權融資雖然大多數民企都可以使用，但是這種融資方式卻并不具有可持續性，且容易受股價波動等影響。
具體而言，從 2023 年融資實際落地效果來看，國企、央企發債數量過半，發債規模位于前列的包括廈門國貿、招商蛇口及金融街等，均達百億級别；民企中有 14 家發行了新債券，其中隻有美的置業、龍湖集團、濱江集團、新城控股、卓越集團、金輝集團、中駿集團控股、新希望地産 8 家企業下半年仍有新債券發行。
監管部門表态支持房企融資後，12 月以來，多家房企發行了公司債或中期票據，但從發債企業來看，仍然以白名單房企爲主。如 12 月 12 日中海發行了 30 億元利率 3.2% 的公司債；18 日龍湖也發行了由中債增擔保的 12 億中期票據，還包括首開、華發、招商等。
12家上市房企退市
1、2023 年，房企開始批量退市。
據統計，截至 2023 年 12 月底，滬深港股共計有 12 家上市房企退市。
2023 年 6 月 6 日，藍光發展正式摘牌，成爲 A 股首家因觸及交易類退市情形被終止上市的房企。緊随其後，在 2023 年 6 月底到 8 月中旬，*ST 中天、ST 美置、ST 泰禾、*ST 宋都、*ST 嘉凱、ST 泰禾、ST 陽光城等 7 家房企接連退市。千億房企退市，敗在了 "1 元 " 面值保衛戰，據統計，A 股還有不少于 10 家房企的股價低于 2 元 / 股，處境堪憂。
在港股方面，三盛控股于 12 月 27 日成爲港股第四家退市房企，此前新力控股、南海控股、嘉年華國際分别于 2023 年 4 月 13 日、11 月 16 日、12 月 6 日被港交所取消上市地位。目前，港股市場仍有佳源國際控股、大發地産、力高集團、彙景控股四家房企處于停牌狀态。
當前房企暴雷風險猶存，生存壓力仍然較大 , 如今絕大多數房企仍掙紮在債務泥潭裏。
2、債務風險逐漸由民營房企向外蔓延
2023 年，房企風險出清加快房地産行業深度調整。這一年，行業整體面臨着前所未有的挑戰，市場下跌走勢和觀望情緒導緻商品房投資開發與成交量下降，而融資和銷售等問題也給房企帶來空前壓力。行業悲觀情緒依然濃厚，債務風險逐漸由民營房企向外蔓延。
遠洋作爲央企，因一筆總計 2094 萬美元的票據利息首次出現了債務逾期的情況，進而打破了國企、央企最爲穩健的平衡法則。目前已完成 "18 遠洋 01" 的展期，暫時緩解了流動性壓力。
碧桂園、建業地産也在 2023 年首次出現債務違約，在對共計 9 筆總額約 147 億元的境内債與投資者達成展期協議後，10 月碧桂園将涉資 93 億美元的境外債務重組提上日程。碧桂園集團董事局主席楊惠妍表示：" 家族肯定會砸鍋賣鐵支持公司，探索出一條盡快恢複正常經營的有效路徑。"
債務重組加快，行業防風險進入新階段
自恒大危機以來，已有 50 餘家房企相繼出險，開啓了漫長的債務重組。2023 年三季度開始，房企債務重組工作進展有所加快，特别是境外債重組，多家房企均披露境外債重組方案初步框架或取得部分債權人支持。
11 月 20 日，融創中國宣布，境外債務重組各項條件已獲滿足，即日起正式生效。這意味着，曆時 18 個月的融創境外債重組正式宣告成功，成爲國内首家完成債務重組全部流程的大型房企。
截至目前，據不完全統計，富力、融創、奧園等房企基本完成境内外債券重組或展期。另外，龍光、花樣年、時代、碧桂園等房企基本完成境内債券展期，華夏幸福、當代、綠地等房企基本完成境外債券展期或重組。
從已經披露的債務重組方案來看，房企對境内債多數選擇展期方式，通過對還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進行調整，延長償還時間。2022 年下半年以來，不少已經完成境外債整體展期的企業選擇其将債券整體打包展期 3 年 -5 年左右，到期時間延長至 2026 年 -2028 年左右，整體償債壓力得以延後。
房企對境外債則會選擇展期或重組方式，特别是重組方案多數爲複合方案，即同時提供發行新票據、債轉股、發行可轉債、削減本金等多種方案，并可提供增加增信措施、支付同意費等配套方案以增加對債權人的吸引力。境外債重組中債轉股和削減本金方式能夠實現公司債務規模降低，債轉股還同步增加淨資産，有利于修複公司資産負債表，爲公司經營基本面好轉創造條件。
中指研究院企業研究總監劉水指出，融創等房企債務重組對于其他出險企業債務重組和風險化解有較強借鑒意義。
第一，從債務重組過程來看，積極作爲有助于債務重組。融創積極行動，與金融機構、投資人等債權方的溝通協商取得成效，最終促成了債務重組方案生效。
第二，在債務重組方案上，誠意充足、方式多樣有助于債務重組。融創和奧園均提供了較爲豐富的處置方式，包含了債權和股權兩類方式，融創還提供了子公司融創服務股權供債權人選擇，能夠滿足債權人多樣化的需求。
第三，從資産情況來看，資産優質有助于債務重組。融創土儲多位于一、二線城市，增強了債權人對公司恢複正常經營的信心。
但對于出險房企來說，成功化債隻是第一步，未來仍有面臨其他債務糾紛引起訴訟和仲裁的風險，這些訴訟和仲裁案件仍可能對企業正常經營産生負面影響。此外，保交樓作爲防風險、穩民生的核心目标之一，仍是房企經營的重點任務，房企還需持續堅持做好交付，提振購房者信心。最後，盡快恢複自我造血能力，才是根本所在。
2024上半年房企償債壓力仍大
根據克而瑞數據統計，2023 年房企債券到期總規模爲 6968 億元，而發行規模僅爲 2927 億元，到期規模是發行規模 2.4 倍，這也意味着房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。此外，值得注意的是，2024 年一、二季度仍是到期高峰，到期規模均在 1500 億以上，明年上半年房企的債務壓力依然較大。
在當前行業風險仍未完全出清，市場信心未完全恢複的背景下，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。支持民營房企融資政策的關鍵在于落實，有實際的落地才能對房企形成有力支持。
對于政策支持具體如何落實，中指研究院分析師認爲，首先，需要建立長效機制，從優化信貸政策、加快審批放款、明确盡職免責等方面入手，建立完善支持民營房企融資的長效機制。其次，加快落實 " 三個不低于 "，對民營房企的信貸融資支持要達到一定比例。最後，增信發債支持民營房企融資要擴容增量，目前受益企業數量範圍很有限，增信發債要采取更靈活的央地聯動擴容擴圍、擴大擔保主體，除支持優質規模較大民營房企，也要使更多中小民營房企受益。
展望 2024 年，劉水認爲，2024 年房企債務壓力仍将保持分化态勢，穩健型企業如果能夠抓住核心城市市場機會，資産負債表有望持續向好；部分出險企業如果能夠盡快完成債務重組或展期，在核心城市有較爲充裕的可推售資源，其流動性狀況有望改善；部分出險企業則仍将面臨冷淡的市場，資産仍有較大貶值壓力，房企仍需積極作爲，對現有債務能展盡展，全力保交付，尋求機會盤活存量資産，全力改善資産負債表。（本文首發于钛媒體 APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
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