這幾年，土拍市場不斷降溫，處在低位。
據統計，今年前三季度全國的經營性土地成交建面爲 5.02 億平方米，較 2023 年同期下降 20%，創下了 2010 年以來全國土地交易規模的新低，而且在拿地格局的調整下，民營房企從曾經的主力軍，變得越來越邊緣化。
圖源：CRIC
不過讓我們意外的是，最近一個月的年尾土拍略有起色，又有一批民營房企重新活躍起來，重回杭州、成都、佛山等二三線熱點城市拿地，溢價拿地的也不在少數。還有人看到了商機，帶着新的資金進入了房地産。
這些都給當下的市場帶來了生機。
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先來感受一下最近民企的積極。
就這一個月以來各地的土拍而言，可以看到包括南甯、西安、武漢、成都、杭州在内的城市，都有民企的身影出現，不論是沉寂已久的還是新成立的，都用真金白銀，切實付出了行動。
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先是 10 月 24 日，徐州民企昌久置業公司拿下了賈汪區地塊，接着在南甯也有兩幅商住地成功出讓，被兩家本土房企收入囊中，永鑫達還是廣西凱譽彙的兄弟公司，彼此關系密切，這兩塊地的樓面價很低，都是 "2" 字頭，占地面積不大，開發的成本也相對較低，開發商的資金壓力也小很多。
西安 10 月底土拍的 5 塊地，包括 3 宗住宅用地和 2 宗商服用地，全部被民企出手斬獲，包括京頤置業、鼎誠智和、文啓星途等多家陝西開發商。
進入 11 月，武漢本土房企湖北祈源地産，以底價競得了一塊商改住地塊。
更厲害的是，成都兩家民企接連拿下新晉樓面價 " 地王 "，直接帶動了當地土拍市場的熱度，先是高新區大源地塊，參拍的還有華潤、中海等國企開發商，經過了 80 多輪舉牌，最終由 " 川系新銳房企 " 遠達集團拿下，成交結果也刷新了高新區的樓面價成交紀錄，成爲新晉區域地王。
11 月 15 日的錦江林家壩地塊，同樣吸引了包括濱江、金茂、越秀、建發、華潤在内的多家房企競拍，由潤達豐濱江以約 44.4% 的溢價率拍得，一舉成爲成都地價排名第三的地塊。
同日，來自南通的老牌民企華宇地産，大手筆拿下了主城核芯區地塊，這塊地容積率隻有 1.23，各方面配套完善，将有效彌補闆塊内低密住宅不足的局面。
佛山的宏宇地産則是以超 18 億總價拿下了原城市廣場地塊，杭州的老大哥濱江地産也繼續溢價拿地。
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除了最近這一個月的 " 異軍突起 " 之外，從今年下半年開始，民企就有重返土拍市場的迹象。
6 月 19 号，複星集團旗下公司以 17.94 億元的高價，順利摘得三亞海棠灣的 HT06-14-03 地塊，占地面積約 140 畝，複星集團也一躍成爲三亞近幾年首個拿下超百畝宅地的民企。
從地圖上可以看到，地塊緊鄰集團打造的三亞旅遊地标亞特蘭蒂斯酒店，接下來将投資數百億，用于建設 " 超級地中海 " 綜合産業項目。
三亞項目區位示意圖
7 月 20 号，湖北襄陽的土拍市場，迎來了陌生面孔漢成集團，曆經 87 輪激烈 PK，它以超 3.98 億元摘得了 19 号地塊，成交樓面價約 4056 元 /㎡，溢價率高達 17.82%，該地塊包括一塊城鎮住宅用地，以及一塊商業用地，對民企的開發和運營能力都有考驗。
圖源：真叫盧俊
而後 7 月底，西安未央區挂牌的兩宗商住地被貝殼旗下的貝好家拿下，此前 3 月在北京、6 月在廣州都有參與過競拍，直到這次才終于成功拿地。
不久後的 9 月下旬，貝好家又以刷新成都高新區紀錄的樓面成交價，經過足足 83 輪競價，競得了成都金融城三期 H12 地塊，加上各地新開的子公司，充分凸顯了其進軍房地産開發的決心。
圖源：天眼查
與此同時，在成都參加土拍的本土民企還有萬華、錦安善造等。
9 月，拿下徐州首個第四代住宅地塊的不僅是一家民企，還是一家來自外地、剛成立不久的開發商——吉雲（海南）投資有限責任公司，這也是今年以來，徐州首個拿地的民企，地塊的要求還非常嚴苛，既要嚴格執行第四代住宅的先進設計要求，還要準現房銷售，對房企的難度可不低。
徐州首個第四代住宅項目效果圖
與此同時，南甯的兩宗商住地塊，競得者分别爲廣西凱譽彙以及恒力集團。
拿地勢頭較猛的 " 陝北派 " 以陝西欣多升房地産爲代表，也在西安積極拿地。
縱觀這些冒頭的民企，一種是本地小型開發商，成立的時間雖然不短，開發的樓盤不多，覆蓋地區也比較有限，但一直穩紮穩打，有代表産品。
比如四川遠達集團來自自貢，橫跨房地産、美食、投資、物業管理和文化體育等産業，直到 2021 年才逆勢在成都成立開發公司，目前在 高新區先後開發了天嶼城、天荟雲庭、天宸名邸三個項目，銷售額也表現不錯，才選擇再拿下區域内的第四宗土地。
另一家成都民企潤達豐濱江，以花園打造和高得房率爲核心競争力，這一年多來花了超 30 億，在核心區域瘋狂拿地，甚至以 61% 的溢價拿下了麓湖的 44 畝地，項目坐擁絕對的豪宅尺度，光大平層的戶型就有 280 和 330㎡，一層一戶。
麓湖潤達豐濱江項目效果圖
而首入湖北襄陽的漢成集團，成立于 2001 年，業務涵蓋汽車貿易、清潔能源、地産開發和金融等六大版塊，此前也在十堰操盤過多個地産項目。
還有一種是剛成立不久的民企，背景更加多樣。像徐州拿地的吉雲投資公司來說，今年 7 月成立，背後的一個股東有商貿背景，去年才開始涉足地産。
另一個昌久置業的母公司是江蘇徐鋼鋼鐵集團，據資料介紹，這是一家閩商投資的民企，主要業務是生産鋼鐵，房地産業務作爲補充闆塊。
拿下四川溫江萬春地塊的四川祥泰合盛建築工程有限公司，則是成立于今年 6 月，股東結構爲自然人。
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爲什麽民企選擇在此時此刻出手？在這樣的市場環境下，民企爲什麽會選擇加大拿地力度？
首先，這些拿地的民企，自身有實力，開發和銷售情況都很穩。
以南通華宇地産爲例，2022 年拿下玲珑雅苑地塊，在這個項目上做到了純現金開發，沒有一分錢的抵押貸款。
西安的鼎誠智和去年 11 月在大牌房企紮堆的奧體闆塊，打造了熱門樓盤鼎誠禦峰裏，實現了四開四罄的好成績。
來自廣東的宏宇地産就更厲害了，去年推出的裏水宏宇天禦江畔，一共賣出了約 1200 套，成爲佛山全年唯一成交套數破千的樓盤。
還有像 4A 級景區南風古竈、中國陶瓷博物館漢陶專題館等，都是宏宇在運營。
現金流的好轉，銷售業績的增長給了他們長遠發展的信心。
其次，政府今年的供地策略也發生了轉變，拿出了很多優質特色的地塊，地段核心、配套成熟、資源豐富，這樣一來，項目去化具備一定保障，民企才更加願意買單。
還有不斷放寬的土地出讓條件，下調容積率，鼓勵四代住宅和大戶型開發，像徐州的首幅第四代住宅用地、佛山高明的第四代建築試點項目，都被民營房企拿下。
此外，土拍限價在全國大範圍取消，市場回歸 " 價高者得 "，優質土地的價值得以充分發掘。
再從大的政策環境來說，10 月也是今年樓市的一個重要轉折期，國慶前夕，中央定調房地産 " 止跌回穩 "，宣布降低存量房貸利率，多個熱點城市密集出台新政。10 月中旬，住建部公布了一系列政策 " 組合拳 "，包括以貨币化安置的方式新增 100 萬套城中村和危舊房改造。
在這些政策的強力支持下，房企的信心和積極性有所回升，多個城市的樓市也在悄然升溫，這兩個月出現明顯的複蘇勢頭，商品住宅成交創今年新高，" 銀十 " 超過了 " 金九 " 。
據 58 安居客研究院統計，今年 1 到 10 月核心 24 城，各類企業拿地的比重在不斷調整，其中 10 月總計出讓成交 129 宗涉宅用地（不包括純保障房地塊），央企、地方國企、民企拿地比重分别爲 11%、58%、18.7%。
民企拿地占比上升了 6.7%，積極性較 9 月有一定提升。
圖源：58 安居客研究院
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長期以來，土地拍賣都被看作是市場對行情的試金石，随着供需關系逆轉，土拍市場也進入了買方時代，地方政府持續簡化出讓流程，最快可達到 " 拿地即開工 " ，千方百計爲房企提供支持，豐富融資渠道，對民營房企更友好。
而新增的土地儲備，關系到一家房企一兩年後的銷售表現。
今年年底，民企集中拿地可以說是一個積極信号，體現出他們當下的的現金流寬裕性，以及對行業新一年發展的信心，更表明不會放棄土拍市場的決心。
本文來自微信公衆号 " 真叫盧俊 "，作者：遠山，36 氪經授權發布。
