現代快報訊（記者 鄧雯婷）趙某出售南京某小區的一套房屋後，不僅未向新業主交付地下室，還經常在地下室使用電鑽、電焊機等進行作業，嚴重影響了新業主的正常生活。在此情況下，新業主能否要求趙某交付該地下室呢？近日，南京市中級人民法院審結了這起物權保護糾紛案。
隐瞞地下室還在裡面用電鑽作業，雙方起紛争
2014 年，潘某、梁某從趙某手中買到一套位于一樓的二手房，随即入住至今。雙方在買賣合同中并沒有提及地下室的事宜。
幾年間，趙某經常在涉案房屋下方一間地下室中使用電鑽、電焊機等進行作業，嚴重影響了潘某和梁某的正常生活。經交涉，潘某和梁某才得知涉案房屋附帶有一間地下室。但趙某稱該地下室是單位分配，不能交給潘某和梁某。潘某和梁某随即向法院提起訴訟，要求趙某交付該地下室。
在一審審理過程中，當事人均認可趙某對地下室不享有産權，一直由其實際占有使用。潘某、梁某也沒有舉證證實地下室的産權登記狀況。
一審法院認為，現有證據不足以證實地下室與案涉房産的所有權同屬于一人，不适用從物随主物轉讓的規則。趙某對地下室并不享有處分權，而雙方簽訂的房屋買賣合同，也沒有約定轉讓地下室使用權，因此一審法院依法駁回了原告的訴請。
二審改判：被告遷出并交付地下室
對于一審判決，潘某和梁某不服，上訴至南京中院。
法院經審理查明，案涉地下室實際是小區自行車庫的一部分。該自行車庫多年前被改造為多間獨立的地下室，大部分業主均擁有一間。趙某目前在案涉小區并無房産。
南京中院認為，涉案地下室設計用途為自行車庫，應屬全體業主共有。本案中，趙某轉讓房屋後，其已不具有小區業主成員主體身份，該房屋的相關權益應随房屋一并轉讓，其對小區共有部分享有的共有和共同管理的權利應一并轉讓，因此其不再擁有涉案地下室的相關權利。涉案地下室雖然設計功能為自行車庫，但在多年前已經被分割給衆多業主獨立使用。因此，從有利于增進房屋的居住使用功能、尊重大部分業主的真實意願和合理使用的原則考慮，該地下室應當由先前分配的業主使用。現涉案房屋專有權已轉讓給潘某和梁某，因此其有權要求趙某騰空并交付涉案地下室。
最終，南京中院改判趙某遷出并交付房屋附帶的地下室。
法官：被告出售房屋已經不是小區業主
南京中院民四庭法官劉凡表示，民法典第二百七十四條規定，建築區劃内的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。涉案小區自行車庫屬于全體業主共有，全體業主均享有共有和共同管理的權利。趙某在幾年前已經出售了涉案小區的房屋，已經不再是涉案小區的業主，其不應再對位于自行車庫的地下室享有共有和共同管理的權利。
劉凡表示，本案小區全體業主多年前已經對自行車庫行使管理權，一緻同意分割使用自行車庫，且至今仍保持着分割使用的狀态。在此情況下，小區内的房屋與地下室保持對應附屬關系不僅與廣大業主的意願一緻，也不違反法律相關規定。在買賣雙方沒有特别約定的情況下，新的業主有權向原業主主張交付房屋對應的地下室。
