2023 年的房地産，仍然面臨着巨大的下行壓力。
" 集團單月銷售額 100 多億，但是總支出卻超過 200 億，融不到錢，所以隻能裁員降薪。" 某頭部房企相關負責人向藍鲸财經如此表示。
在調查采訪過程中，類似的 " 入不敷出 " 局面，是今年絕大多數房地産企業的經營現狀。在不少房企看來，雖然今年市場有過一些階段性恢複，但在全國整體經濟下行的背景下，消費者依然沒有較強的購房預期，市場複蘇之路艱難而緩慢。收縮、維穩、活下來，成爲房企當務之急。
盡管今年年初的樓市小陽春沒有貫穿全年，年中 " 認房不認貸 " 的政策也僅帶來昙花一現的回暖，但市場在年底迎來翹尾。
政策走向也愈發明朗，12 月 11 日至 12 日在北京舉行的中央經濟工作會議，對房地産更爲重視，并明确了 2024 年房地産市場工作中的防範化解風險、加快推進 " 三大工程 " 建設、加快構建房地産發展新模式這三大主線。
業内人士認爲，房地産作爲國民經濟支柱産業，關聯着衆多上下遊産業，過去兩年行業經曆了 " 超調 "，明年房地産能否企穩對穩定宏觀大局尤爲重要。
年底樓市迎翹尾
疫情壓抑的購買需求集中釋放、對通脹的避險性需求、利好政策的刺激以及推盤力度提升等多種因素，促使以核心一二線城市爲代表的樓市在今年年初出現顯著升溫。
克而瑞統計數據顯示，今年 2 月，重點 30 城新建商品房供應低位回升，環比微增 7%，成交則強勢反彈，同環比漲幅均超四成。
從具體城市來看，諸葛數據研究中心監測的重點 40 城中有 34 城新房銷售面積環比上升、5 城下降、1 城持平。一線城市中僅上海成交下滑，北廣深 3 城銷售面積均較上月上升；二線城市中，長沙、濟南成交表現最爲亮眼，銷售面積環比漲幅均超 100%。從同比變化來看，40 城中 32 城銷售面積同比上升。
不過，成交的活躍很快止步于二季度。
二季度全國房地産市場各項指标逐月回落，其中，開發投資累計跌幅擴大；房屋新開工規模低位徘徊，跌幅持續擴大；商品房銷售市場在一季度市場短暫後回暖上升後再次下行，住宅銷售面積再次進入負增長區間；國房景氣指數由上季度末的 94.70 小幅回調至 94.06。
70 個大中城市新建商品住宅銷售價格環比下降城市數量也在二季度持續增加，至 6 月達到 38 城，房價下調城市已超半數。
值得一提的是，今年 7 月，中共中央政治局會議在談及房地産市場時首次明确提出，适應中國房地産市場供求關系發生重大變化的新形勢，适時調整優化房地産政策。
随後的 8 月末 9 月初，在北上廣深 4 個核心一線城市相繼 " 認房不認貸 " 後，二線城市諸如成都、武漢、南京、蘇州等核心二線城市也紛紛跟進。
政策的刺激效應很快顯現。從市場數據看，購房者的購買意願呈現階段性回暖。以北京爲例，根據麥田房産數據，新政後首個周末，北京調價房源中漲價房源占比迅速提高到 36%，但到 9 月下旬以後占比又下滑到 17%，回到和 8 月相當的水平。随着業主預期逐步回歸理性，市場再現沖高回落。
國家統計局發布今年 1-10 月全國房地産市場數據顯示，今年前 10 月，商品房銷售面積 92579 萬平方米，同比下降 7.8%，其中住宅銷售面積下降 6.8%。商品房銷售額 97161 億元，下降 4.9%，其中住宅銷售額下降 3.7%。截至 10 月末，商品房待售面積 64835 萬平方米，同比增長 18.1%，其中，住宅待售面積增長 19.7%。
從銷售端來看，根據克而瑞數據，今年前 11 月，百強房企實現銷售操盤金額 49536.5 億元，同比降低 14.4%，年内累計業績降幅繼續擴大，克而瑞預計百強房企全年業績降幅将在 15% 左右。
從房企陣營來看，根據中指研究院統計，前 11 月銷售額超千億房企 16 家，較去年同期減少 3 家，百億房企 108 家，較去年同期減少 10 家。前 11 月累計業績同比降低的企業數量超過六成。
" 經濟下行、信心缺失，大家的買房預期很差，這是最關鍵的因素，如果市場始終起不來，恢複會非常漫長。" 某房企相關人士告訴藍鲸财經。
不過，市場在年底呈現翹尾行情。
綜合各大機構及官方數據，北上廣深四大一線城市 11 月二手房成交數據均有上漲：北京網簽回升至超 1.2 萬套，環比上漲 17.76%；上海成交 16173 套，環比上漲約 7.12%；廣州成交 10182 套，環比上漲 8.77%；深圳成交 3133 套，環比上漲 12.9%，同比更是大幅攀升 44.5%。
新房銷量盡管仍低位徘徊難有起色，但年底開發商已經陸續打出促銷牌，通過降價、贈送面積、增加配置等手段，以高品質、高性價比吸引更多客戶。
更多融資政策或呼之欲出
2022 年年底，支持房企融資的信貸、債券、股權 " 三支箭 " 政策組合正式形成，今年以來，監管層也多次強調要一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求。不過，整體來看，2023 年房企融資情況不算樂觀。
首先是融資規模持續下降。據 CRIC 數據，2023 年前 10 個月 80 家典型房企的累計融資總量爲 5127.58 億元，同比減少 23.48%。其中，10 月 80 家典型房企的融資總量爲 213.6 億元，環比減少 41.5%，同比減少 51.9%，創下了 2020 年以來的新低。
境外資本市場對内房企仍舊不看好，緻使境外融資持續冰封。前 10 月，房企發債規模中境内債券占比達 96.95%，這一占比較前 9 月有所提高。
" 新錢 " 難以進來，舊債償付持續面臨困難。今年，房企違約 / 展期似已成常态，碧桂園、遠洋集團、世茂股份、建業地産等多家企業首次出現債務違約 / 展期。
據 CRIC 監測數據，上半年房企債券到期總規模爲 3953 億元，而發行規模僅爲 1686 億元，企業無法通過發行新債來覆蓋舊債。
一家年銷售額曾超千億的已出險房企人士向藍鲸财經透露，" 我們今年除了一點保交樓資金，應該沒有新增任何公開市場融資。目前都是要抵押貸，沒有信用貸了。"
此外，" 第三支箭 " 股權融資方面，宣布增發股份融資的房企，相關事項進度各不相同。
據東興證券統計，目前定增落地的 7 家房企中有 3 家央企和 2 家地方國企，5 家央國企的預計融資總額合計 371 億元，占據 7 家企業預計融資總額的 90.5%。
萬科于 8 月底宣布終止向特定對象發行股票，向深交所申請撤回申請文件，原因是 A 股股價處于低位，對于現有股東的權益保障需要慎重考慮；保利發展定增融資事項曆時近一年目前仍未完成，管理層稱相關工作正在積極推進，後期視市場情況擇機啓動。招商蛇口、華發股份等房企則已完成定增。
不過，房企融資并非毫無暖意，首次開閘的消費基礎設施 REITs 爲旗下有商業不動産的企業提供了新的融資方式。
10 月 20 日，證監會宣布将公募 REITs 試點資産類型拓展至消費基礎設施，不到 40 天，首批 3 隻消費基礎設施公募 REITs 便獲證監會準予注冊的批複，分屬金茂、華潤、印力三家央企、混合所有制企業。
" 消費基礎設施公募 REITs 将幫助萬科從房地産開發商轉型爲不動産的經營服務商，也爲投資者提供了更多的選擇，影響深遠。" 萬科集團董事局主席郁亮如此評價這一融資渠道的打通。
年關在即，更多支持企業融資的政策措施正在跟進。
11 月下旬，據媒體報道，監管機構正在起草一份房企融資白名單，以進一步改善對房地産行業的融資支持。從 " 白名單 " 到 " 三個不低于 "，多家銀行也陸續作出進一步動作，臨近年底，邀請房企召開的各類座談會也在密集召開。
某出險華南房企人士向藍鲸财經表示，雖然目前各家銀行僅是召集房企進行溝通，尚未落實到操作環節，但能給客戶帶來信心，" 尤其是豪宅客戶，對白名單還是很在意，甚至有一些意向客戶在猶豫要不要買，就是想看我們企業在不在白名單之中，在他們看來這很關鍵，能入榜的話，是客戶信心的保證。"
年底的中央經濟工作會議強調，持續有效防範化解重點領域風險，要統籌化解房地産、地方債務、中小金融機構等風險，嚴厲打擊非法金融活動，堅決守住不發生系統性風險的底線。積極穩妥化解房地産風險，一視同仁滿足不同所有制房地産企業的合理融資需求，促進房地産市場平穩健康發展。
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，從此次會議來看，積極穩妥化解房地産風險仍是 2024 年重要目标，企業資金支持政策有望進一步細化落實。
未來何去何從？
據不完全統計，從 2022 年開始全行業境外債違約房企超過 40 家，迄今爲止，絕大多數房企仍然掙紮在債務泥潭裏。
" 公司已經兩年多沒拿地，把在售和在建的項目處置完之後，可以預見的是，公司規模會越縮越小。" 多家房企相關人士向藍鲸财經表示，未來數年内，将有越來越多房企從全國回到某個區域。
在行業發生重大調整的背景下，國央企也無法幸免。爲了緩解經營壓力，近期，金茂、華僑城、首開、大悅城也都在紮堆 " 賣家底 "。
10 月中旬，華僑城和中國金茂分别公告了兩筆大宗交易的信息。先是華僑城間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃在北京産權交易所通過公開挂牌出售上海蘇河灣項目部分資産，意味着全球第六家、中國第二家寶格麗酒店被擺上貨架；中國金茂則以 28 億元的價格出售了金茂北京威斯汀大飯店；首開股份在北京産權交易所挂牌了北京首開瑞泰商業管理公司 100% 股權及相關債權，标的包含北京聯寶公寓、鉑郡商街、璞瑅商街等。
而以近 43 億轉讓旗下高端寫字樓标杆中糧置地廣場的大悅城，今年已經出售了超 80 億元的京滬優質項目。
不過，也有好消息。
11 月 20 日晚，融創中國宣布，境外債務重組各項條件已獲滿足，即日起正式生效。這意味着，曆時 18 個月的融創境外債重組正式宣告成功，成爲國内首家完成債務重組全部流程的大型房企。
9 天之後的 11 月 29 日，中國奧園披露稱，境外重組方案已順利在 28 日晚間如期召開的計劃債權人會議上獲得投票通過，待相關法院聆訊裁決後正式生效。加之今年 9 月已完成全部境内公開債展期，中國奧園成爲繼融創後，又一家完成境内外債務重組的大中型房企。
盡管重組之後仍然要面臨艱巨的銷售難題，但對于融創和奧園來說，債務重組的完成無疑将換來未來幾年的 " 輕裝上陣 "，且無論是重組方案的創新務實、還是不躺平的十足誠意，都給行業帶來了嚴冬裏的一線曙光。
與此同時，行業深刻調整也在加速房企自身的轉型發展。
對于房企來說，也許現在比以往任何時候都有必要制定産業鏈戰略和啓動與地産主業相關的多元化布局。事實也已證明，相關多元化可以大有作爲，比如物業、長租、康養、文旅、商業、大服務等。
" 未來新房需求上有天花闆，下也有保底線。企業要認清大勢，這個行業已經再也回不到對住宅開發過于依賴的階段。開發、經營、服務并重是必然的選擇。" 郁亮在今年年初舉辦的 2022 年業績會上如是說。
某房企高管告訴藍鲸财經，企業未來的發展路徑已經非常清晰，地産開發隻聚焦長三角，在建項目售完之後将更多轉到安居房、保障房，同時會在康養領域大力經營。
" 中國的房地産業之前确實有泡沫，現在基本上已經出清，房價相對已經下降，炒房不再有機會，一些企業也開始離開這個行業。" 上述房企高管表示，不過可以肯定的是，市場對房子的需求始終存在，對改善類房産的需求更大，過去的黃金年代已經終結，未來将會平穩發展，行業不會再有大起大落。
中國人民銀行行長潘功勝日前表示，針對房地産市場的調整措施逐漸起到了效果，目前已經能夠看到一些積極發展的迹象，中國的房地産業正在尋求新的平衡。
展望未來，潘功勝表示，中國的城市化趨勢将會繼續，城市人口将會繼續增加，對于基本的房屋需求依然強勁，相信這會對于房地産市場的健康穩定發展作出貢獻。
