繼 1 月 5 日央行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動态調整機制後，已有多地下調首套房貸款利率。
據諸葛找房數據研究中心不完全統計，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽在内的約 30 城已下調了首套房貸款利率。據中指研究院監測，目前已有 20 餘城下調首套房貸利率至 4% 以下。其中，鄭州首套房貸利率正式由 4.1% 調整為 3.8%，四大國有銀行廣東珠海分支機構首套房貸款利率最低可按 3.7% 執行。
首套房利率不斷下行，不少身在 " 圍城 " 中的已購房者開始試着搶占低利率窗口期，選擇提前還款；同時有關 " 降低存量房貸利率 " 的呼聲漸高。
很多網民在領導留言闆上提出 " 降低存量房貸利率 " 的建議時，還會附帶描述自身生活狀況、家庭開支、工作壓力，直言 " 不渴望能降到 3.8，但希望有所下降、多考慮民生 "。
據九派新聞，2 月 2 日，河南省鄭州市金融工作部門的工作人員對此表示，現實情況會及時了解、反饋，但能做的有限，利率的調整在于中國人民銀行。
下午，記者聯系中國人民銀行，接線人員回應稱，沒有收到 " 降低存量房貸利率 " 的相關通知，目前還是以合同約定為準，有建議和意見可以留言。
提前還貸人數猛增，排隊要等 3 個月
據《中國銀行保險報》報道，重慶的陳女士元旦後直接到當地的貸款銀行網點，成功預約了提前還房貸，不過她的還款期被排到幾個月之後。"1 月預約的，4 月才能還款，總比還不了強吧。"
另據财聯社 1 月 19 日報道，從北京地區多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個月申請，有銀行則表示，目前預約提前還房貸的還款時間已經排到 5 月份。此外，銀行工作人員普遍表示，提前還房貸不需要繳納違約金。
據第一财經報道，在各類社交平台上，介紹如何提前還房貸、計算利息減免幅度的帖子層出不窮。其中主要分為降低月供和縮短年限兩種方式。程序員小津分享了自己根據算法計算出來的 " 最優方案 "，他認為 " 最優 " 有兩種解釋，一種希望總利息最低，這種情況可以選擇等額本金 + 提前還款減年限；另一種 " 最優 " 是償還本金的同時平衡風險，适合采用等額本息 + 提前還款減月供。之後資金充裕時再繼續提前還款。
問及提前還款的原因，小津笑着介紹了自己的心路曆程：" 春節前拿到了年終獎，當時點開股票 App，累計收益 -40%；點開銀行 App，基金累計收益 -20%，理财産品年化收益 2%，點開房貸計算器提前還 10 萬可以省 9 萬利息，然後我就果斷選擇申請提前還貸。"
圖片來源：每日經濟新聞 劉國梅 攝
事實上，自 2022 下半年開始，多家銀行提前還房貸的門檻就在提高。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近日也表示，對于銀行來講，房貸是最優質的資産之一。銀行通過存款利率和理财産品來募集到較低成本的資金，然後來做房貸業務，是銀行很重要的一個盈利渠道。如果大家提前還貸，那麼這個業務邏輯就行不通了，銀行肯定不願意。
這次出現的還貸潮，主要有以下兩個原因。
第一，新房房貸确實優惠多了，但是存量房貸沒有太大的變化。根據 2022 年 12 月份新發放個人住房貸款利率，全國平均為 4.26%，這是 2008 年有統計以來的曆史最低水平。部分城市首套房貸可以做到 3.9% 甚至更低。而不少購房者的存量房貸利率依然在 5%~6% 的水平。
第二，在過去，不少購房者通過理财可以将其所産生的收益用來償還房貸，這要比提前還房貸有益的多。但如今情況不一樣了。據普益标準數據顯示，截至 2022 年 12 月末，全市場存續開放式固收類理财産品近三個月年化收益率平均水平為 -1.28%，環比下跌 2.16%；近一年平均收益率 2.11%，環比下跌 0.75%。随着債市企穩，銀行理财收益正在逐步回暖。
" 降低存量房貸利率 " 呼聲高漲：
我們真的很不容易
與此同時，關于降低存量房貸利率的呼聲也越來越強烈。
在河南鄭州新鄭市的領導留言中，有網民這樣留言：" 利率 6.125 時候買的房子，上浮利率太高了。經過這幾年疫情沖擊，相信大多數老百姓對于房貸是壓力最大的，也是最大的一筆開銷。政府能不能跟當地銀行部門溝通，降低原來貸款利率，給予适當優惠，現在買房基準 4.3 下調 20 個基點，不能隻促進購買市場，之前購房的也應給予政策優惠。"
留言闆官方給出的回複是 " 對于存量房貸客戶均是按照當時貸款合同利率執行，如果當時合同利率為浮動利率（LPR 加減點形式）且每年 1 月 1 日調整，那麼 2023 年其利率将下降 0.35 個百分點（因為 2022 年 5 年期 LPR 下降了 0.35 個百分點），客戶将享受到利率下降帶來的實惠。"。
在頂端新聞 " 我想 @領導 " 問政平台上，有網民也留言稱：" 春節後，多個城市下調首套房貸利率下限，作為年後首個降房貸利率的城市鄭州首套房貸利率下調至 3.8%。真的很羨慕也很祝賀現在的剛需購房者，同樣是買首套自己住的剛需房，他們相對于一兩年前購房的我們來說，能省下不少錢。"
該網友表示，" 我 2019 年因要結婚買了首套房，銀行加點，利率 5.88%。我還不是最高的，身邊有同事、朋友，也是剛需，貸款利率超過 6%。作為我們這些工作不久的剛需房奴來說，現在特别想知道，有沒有辦法申請變更房貸利率，享受新的房貸利率。這幾年我們收入都受到影響，真的很不容易。"
平台回複：" 經平台向中國郵政儲蓄銀行了解：房貸利率 3.8% 是針對首套購房者，此前購房者申請的存量房貸無法轉為 3.8% 房貸利率。"
據經濟觀察報報道，上述情況并非少數，人民網領導留言闆上，自 2022 年年初以來，來自全國各省市有關呼籲降低存量房貸款利率的留言超過 70 條，購房時間多在 2019 年 -2021 年期間，加點多超過 100 個基點，貸款年利率多在 6% 以上。
一位 2021 年在鄭州購房的購房者表示，當時其貸款利率在 6.125%，這意味着 100 萬元的貸款每月月供為 7222 元，而按照當前鄭州首套房貸款 3.8% 的利率，月供不到 6000 元，兩者的利息總額相差超過 30 萬元。
" 存量房房貸利率加點重新調整可能性不大。" 一名上海四大行某支行信貸負責人分析，銀行的營收壓力會非常大。
報道稱，實際上，中國曾經出現過存量房貸利率下調的先例。2008 年 10 月，央行決定将商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的 0.85 倍擴大至 0.7 倍；最低首付款比例調整為 20％。随後，多家銀行宣布對符合條件的存量房貸利率從 8.5 折降到 7 折。
" 但從實際操作的層面考慮，現存存量房貸規模已經超過 50 萬億，是 2008 年的十幾倍。調整存量利率，意味着一些銀行可能需要再對征信進行核查，這也是一個巨大的工作量。" 上述負責人表示。
專家：下調存在一定難度
媒體：建議加快出台相關舉措
經濟日報 2 月 1 日發表文章《提前還房貸利大于弊嗎》中稱，當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關部門加快出台相關舉措，引導銀行适度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民紮堆提前還款及違規 " 轉貸 " 等問題。可加快引導 5 年期以上 LPR 下降，繼續降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負擔。
據中國記協網，經濟日報是國務院舉辦、中宣部領導和管理的以經濟報道為主的綜合性報紙。
光大證券首席金融業分析師王一峰表示，受疫情持續影響，部分居民資産負債表受損，高利率按揭一方面降低了居民資産負債表的安全性，另一方面也不利于消費的恢複。通過下調存量房貸利率，從 " 防風險、擴消費、促公平 " 的角度看，具有一定現實意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進而促進按揭貸款平穩增長，甚至能夠促進住房銷售盡快複蘇。
但他同時表示，從現實操作的角度來說，存量房利率下調存在一定難度。首先，各個城市目前利率不統一，如果要降，怎麼降是個問題，以及可能還要與貸款人簽訂補充合同。最後，降低存量房利率還可能會影響到銀行自身經營的穩定性。
編輯 |何小桃 張錦河 李澤東 杜恒峰
校對 |盧祥勇
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