作 者丨李覽青 , 楊夢雪
編 輯丨周炎炎
圖 源丨 IC
12 月 14 日，上海的氣溫罕見地達到 20 度，屬于上海樓市的暖風也終于送達。
上海市住房和城鄉建設管理委員會等五部門聯合發布《關于調整本市普通住房标準的通知》（簡稱 "《通知》"）指出，爲更好滿足居民剛性和改善性住房需求，将調整本市普通住房标準。
與此同時，上海對首套房及二套房首付比例、首套房及二套房商貸貸款利率等方面作出優化，并針對自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等 6 個行政區作出差異化調整。
樓市新政之下，有人歡喜有人愁。
對于仍在持币觀望的購房者而言，此次調整毫無疑問是一記強勁的刺激，除首付比例有所下降外，商貸利率由此前的 LPR+35BP 調整爲 LPR-10BP，相當于利率一次性降低 45BP。
而對于 2021 年至此輪調整前 " 上車 " 的購房者而言，則可能面臨着購房時的高房價和高積分、交易時的高稅費、還貸時的高利率等，buff 疊滿，直呼 " 幾年都白幹了 "。
新政發布當晚即有成交
跟九月份上海放開商業貸款 " 認房不認貸 " 時類似，上海的房屋中介機構在此輪新政發布後也熱鬧起來。
" 您看的二手房隻要滿五唯一就沒有任何稅費了，交易成本和新房差不多而且馬上能住，要給您找找二手嗎？"
" 好久沒打電話給我的某機構中介突然聯系我了。" 新政發布當晚，一直在觀望想購買上海學區房的米姿（化名）接到多個中介電話。
上海浦東新區某大型中介機構工作人員對記者表示，" 我們大區昨晚成交了 3 套。有的客戶之前已經看過房子，出政策後直接溝通談價格。" 根據他們的觀測，這輪調整下市場的反饋比九月 " 認房不認貸 " 時更加火熱，咨詢二手房的客戶明顯有所增多。
由于二手房的成交量在上海樓市中占比較大，也一直被視爲上海樓市的一個 " 風向标 "。根據鏈家監測的數據，11 月上海二手房成交量仍在低位徘徊，但從鏈家近幾周的帶看量來看，周度帶看量平穩，相當于今年 3 月份的水平，市場需求依然比較充分。鏈家研究院在分析中認爲，市場觀望情緒較爲濃厚。
此輪調整後二手房市場的升溫，來自于上海對普通住宅認定标準的大幅放寬。
今年結婚的胡思（化名）夫妻倆是上海樓盤的剛需客群，上半年他們在徐彙區購置了一套 " 老破小 "，500 萬左右的總價支付了 25 萬元左右的稅費。她告訴記者：" 雖然當時首付比例要求是 35%，但由于上海購買二手房，房東側的增值稅、個人所得稅一般需要由買家支付，而爲了盡量減免相關稅費，一般合同價格還會處理得更低，因此加上中介費等占用的現金大約在房産總額的 45% 左右。"
在新政出台後，上海放寬了普通住宅标準的面積要求，并取消了價格限制。對于準備購入二手房的購房者而言，同樣能夠明顯降低其購房成本。
在調整前，上海認定普通住宅的單套住房建築面積在 140 平方米以下爲普通住宅，新政後将面積提高到 144 平方米以下（含 144 平方米）。
更重要的是，新政取消了認定價格限制。在調整前，實際成交價格低于同級别土地上住房平均交易價格 1.44 倍以下、内環線以内低于 450 萬元 / 套、内環線與外環線之間低于 310 萬元 / 套、外環線以外低于 230 萬元 / 套的住房才能被認定爲普通住宅。
以居民出售持有 5 年及以上的非普通住房爲例，如果調整标準後被認定爲普通住房，将免征增值稅，涉及個人所得稅的，核定征收的比例從 2% 下調至 1%。
按此計算，" 滿五唯一 " 的普通住宅二手房的交易成本将直接減少約 6%。
被新政眷顧的 " 天選買房人 "
被新政眷顧的還有一直在持币觀望的剛需買房客。
此前在 760 套房源中搖到 700 多号的林靜（化名）還因爲這個 " 完全沒有希望的排序 " 而沮喪了一陣，新政下發之後，她卻成爲被新政眷顧的 " 天選買房人 "，新政後入市至少能爲她節省數十萬資金。一位去年 " 高位 " 買房的朋友看到新政的消息後給她發來信息：" 酸了 "。
林靜告訴記者，他們買房是從今年 " 認房不認貸 " 政策發布之後被 " 一步一步推着走的 "。此前由于男友外地有房，手握房票的她隻能選擇在領證前以個人名義買房或婚後以二人名義購買二套房。而無論是哪種方式，在資金有限的情況下，選擇都極爲有限。
此前 " 認房不認貸 " 政策下，已有諸多像林靜夫妻這樣剛需客群獲得了最低 35% 首付在上海買房的機會。在這一輪調整中，普宅首套房首付進一步降低至 30%，這也意味着在手頭資金數額不變的情況下，他們能夠撬動更多的買房預算。以 200 萬首付款計算，在杠杆拉滿的情況下，新政之後能夠買到的房子總價也從 570 萬增加至 660 萬。
下半年以來上海新房樓市的火熱程度較往年減退很多，身處買方市場中，林靜自嘲現在已經從沒人搭理的 " 售樓處屌絲 " 變成了值得争取的 " 高潛力用戶 "。" 年初我們去看新房樓盤，置業顧問上來就問預算和積分，要是都不夠就算了吧。龍湖、綠城那些熱門的樓盤門口永遠有人等着撿漏。"
今年以來，上海新房供應量有所增加，截至目前已推出 12 個批次。對于購房者而言有了更多選擇的機會，但林靜心裏仍然有糾結，" 我們現在就像站在岔路口上，會聽到很多消息，也有很多選擇，反而會想很多。"
跟林靜類似的還有上周繳納了新房認籌金、即将參與搖号的秦麗（化名）。新政發布後，她的心态反而産生了一些變化。" 原本 250 萬左右的現金作爲首付，可以拉杠杆買外環 700 萬級别的新房，但是隻能買 550 萬元左右的二手房。現在如果買‘滿五唯一’的二手房，在評估價格不變的情況下，700 萬級别可以夠到中環内房齡 20 年以内的大兩室，甚至是外環 2015 年後超 100 平的品質次新房，相比之下二手房也很香。"
21 世紀經濟報道記者注意到，上海部分外環區域的新盤倒挂優勢不再顯著。以 2017 年上海嘉定江橋某标杆高品質次新樓盤爲例，該小區 11 月挂牌均價爲 64200 元 / 平方米，近半年成交均價爲 64177 元 / 平方米，而同區域某新盤房地聯動價在 62000 元 / 平方米左右。
市場呼籲存量貸款利率取消加點
盡管京滬同日發布新的樓市放松政策，但存量貸款客戶卻均被排除在利率優惠之外。
在 2022 年年中購入首套房的薛萌（化名）在新政出台後給記者算了一筆賬，按貸款總額 400 萬元，貸款期限 30 年，等額本息還款計算，其購買首套房的住房貸款利率下限爲相應期限貸款市場報價利率加 35 個基點，而如今樓市新政後，首套房的貸款利率下限調整爲 LPR 下浮 10 個基點，下調 45 個 BP 後，同樣的貸款金額每月可少還 1000 元，每年可少還 12000 元，30 年合計可減免利息支出約 38 萬元。
像薛萌這樣的存量房貸用戶還有很多。今年 9 月 1 日在上海宣布 " 認房不認貸 " 後，各銀行在 9 月 25 日統一調整存量房貸利率，但當時受惠人群主要集中于 " 二套轉首套 " 的用戶，首套房貸款利率的認定标準還是貸款合同規定的 LPR 加減點水平爲準。
這意味着，存量首套房貸利率僅跟随 LPR 浮動調整，而上浮的基點不會改變。而在此輪調整前，京滬也是全國爲數不多貸款利率 LPR 加點的城市。
上海市外環郊區某新盤一期業主告訴記者，他在 11 月末搖号成功 " 上車 "，本月剛開始還房貸，就迎來上海首套房貸利率下調，相較二期業主 " 有點虧 "，希望開發商在未來能在物業費或車位費方面提供優惠減免等措施補償。
針對二套房，上海本次樓市新政也出台了差異化的優化調整政策。
具體來說，主城區二套房非普通住宅的首付比例從 70% 下調至 50%，房貸利率下限由 5.25% 下降至 4.5%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等 6 個行政區二套房的首付比例下調至 40%，貸款利率下限由 5.25% 下降至 4.4%。
疊加上海本次取消普通住宅标準認定的價格限制等政策，在 12 月 15 日買房的不少二套房用戶首付比例可享受下調。
而對在調整期購房的人來說，卻被卡在 "bug" 裏。
" 樓盤開盤時機不好，真是沒辦法。" 上海 " 土著 " 張弛（化名）在今年 9 月購買了位于浦東新區的某新盤，恰逢 9 月上海推出 " 認房不認貸 " 政策，賣掉老宅置換新房的張弛若按 " 認房不認貸 " 規定，夫妻名下已無房無貸可享受首套房貸利率。但上海公積金版的 " 認房不認貸 " 政策直到 10 月 30 日起才施行，在此之前隻要首次購房使用過公積金貸款的，在置換時使用公積金貸款或公積金與商業貸款的組合貸，依然按照二套計算。彼時置換購房的張弛就卡了這個 "bug"，不僅需要支付 70% 首付，且組合貸款中的公積金貸款利率依然按照二套計算，家庭公積金貸款額度上限 80 萬。
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本期編輯 劉巷 實習生 趙鳳鈴
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