作者 | 曹安浔
編輯 | 周智宇
自從去年出險後,昔日活躍幽默、金句頻出的融創董事長孫宏斌就鮮少公開露面了。上一次還是去年底,老孫現身武漢,頭發灰白,消瘦了不少。
過去的 18 個月裏,孫宏斌在機構、合作夥伴間遊走斡旋,試圖讓融創走出困境。
他的努力沒有白費。
11 月 20 日晚間,融創中國公告稱,其境外債務重組各項條件已獲滿足,于當日正式生效。融創由此成爲頭部出險房企當中,第一家完成境内外債務重組的,涉及債務規模約 900 億人民币。
這意味着,孫宏斌解決了懸在融創頭頂的債務問題,爲自己赢得了 3 年的喘息時間。接下來他可以輕裝上陣,把更多精力放在經營上了。
當然他也付出了很大代價,包括賣掉一些優質資産、出讓股權、内部刮骨療傷等。
投資者對此也持積極态度。11 月 21 日,公告出爐後,融創中國領漲港股内房股,一度漲幅超 20%。
融創爲房地産行業提供了一個 " 浴血重生 " 樣本。在孫宏斌之後,仍有一衆房企大佬,在苦等自己的春天;還有更多人,希望守住安全的底線,奮力 " 活下去 "。
孫宏斌和其他活下來的同行們,面對的将是一個全新的行業周期。那個草莽輩出的地産江湖,已然遠去。
艱辛
回首過去 18 個月,對于孫宏斌和他的團隊,一句 " 輕舟已過萬重山 " 不足以概括背後的辛酸。
去年 5 月,融創一紙公告,宣布其走到了出險的這一步。此後,孫宏斌便開始了一場漫長的苦戰。
他的一系列努力包括,與債權人進行債務展期的談判;在出險後讓銷售保持在一定水平,不至于在市場上銷聲匿迹;以及面對過去和自己一齊 " 打江山 " 的老哥們,該如何取舍。這樣的難題,是孫宏斌過去從未碰到過的。
爲了上岸,孫宏斌做出了自己艱難的選擇。
其中一個便是在境外債務重組方案中讓步。冒着可能失去融創中國實控權的風險,他将融創可通過債轉股削債總額提升至超 45 億美元。對于眼下的融創來說,盡可能讓債權人轉換成長期股東,讓更多機構、投資人與融創同船共渡,是一個最優解決方案。
在這輪房地産調整周期中,實控人、大股東願意爲自己的公司渡過難關付出多少,是債權人審視這家公司的一個關鍵指标。
有全球基金管理人表示,公司的基本面、管理團隊的穩定性、解決問題的态度以及來自大股東的支持等,都是債權人在債務重組過程中會看的因素。從去年至今,很多房企的債務重組會因爲其中某方面的原因 " 卡殼 ",導緻給出方案的不少,但能夠完成債務重組的房企極少,甚至有投資人 " 半路反水 "。
想要獲得這些債權人的認可,不僅在于具體的方案給出多少讓步,還在于你是否有這個資格,讓投資人願意相信你。
無論是過去的 " 仗義 ",在機構當中的口碑,還是融創在出險之後的行動,都證明了孫宏斌還是值得信任。
他很快變賣了不少股權、項目資産,其中不乏深圳冰雪文旅城項目這樣的優質資産。有融創投資者表示,孫宏斌舍得讓出優質資産,不得不說是有魄力的人。
在債務重組方案上,融創也提出創新的方案,削債的同時,極大增厚了企業權益資本,并照顧到債權人的訴求,提供一攬子方案的選擇。
如今,融創境内外債務重組完成,不僅是融創一家走上 " 重生 " 之路,更意味着在行業尋找化解風險的道路上,邁出了重要一步。
在融創給出自己的方案後,很多房企也一定程度上借鑒了融創的化債思路。大型房企的化債問題,開始批量進行,推動行業快速出清。
易居研究院研究總監嚴躍進指出,債務重組是房地産領域化解風險的重要舉措,影響到大家對于房地産企業是否能夠 " 活過來 " 的判斷。類似債務重組的消息越多,越說明房地産市場和企業穩住了,在銷售複蘇弱于預期的情況下更是如此。
回歸
去年遲來的一份年報中,孫宏斌做出承諾,會讓融創盡快完成債務重組和恢複穩定經營,争取在 2023 年回歸良性、健康發展軌道。
他沒有食言。孫宏斌通過自己的努力,讓融創歸來了。
一名國際投行主管對華爾街見聞表示,對于出險房企來說,最重要的是要在盡可能快的時間裏,尋得債權人的諒解,若在債務重組上耗費太長時間,會對經營造成負面影響,這對企業走出困境不利。
在出險後 18 個月時間裏就能夠成功完成境内外債務重組,這樣的速度,在以往也是非常少見的。更何況以融創的體量,涉及的債權人數量來說,能夠短期完成這個艱巨的任務,更難能可貴。
随着境内外公開市場債務全面完成重組,融創在境外公開市場 2-3 年内無剛性還債壓力,債轉股後其權益資本也随之增加,進一步修複了融創的資産負債表。
化債、化風險是房企走上重生路的第一步,同時,融創也沒有落下經營端。
去年底至今,融創陸續通過與東方資産、長城資産、信達資産、陝西金融等 AMC 機構合作,盤活上海董家渡項目、武漢桃花源項目數百億貨值。
就在 11 月 21 日,融創公告,二次攜手華融,盤活旗下項目。根據公告,華融将向上海亞龍項目提供 34.8 億元借款,用于該項目開發建設。
有機構人士表示,目前頭部 AMC 機構對于合作地産項目的篩選要求很高,好的項目、好的管理團隊才能确保在注資後,項目能夠快速盤活,回收資金,以達成預期投資收益。從這個層面說,融創有自己的優勢。
出險一年半時間裏,融創也在努力維系着自己的基本盤。今年前十月,融創實現全口徑銷售額 756.2 億元,位列克而瑞銷售榜第 17;趕上政策風口,北京融創壹号院項目單日熱銷超 56 億。
知情人士表示,明年融創将有上海董家渡、黃埔亞龍兩個新項目入市,北京融創壹号院、上海未來金融城還有加推,單這幾個項目未售貨值就有 1500 億元左右,這将進一步支持融創經營的持續恢複。
此外,繼去年完成 18 萬戶住宅交付後,融創今年前 10 月又再度交付 20.5 萬戶。按照融創方面規劃,今年将保 30 萬套交付。在債務重組成功後,融創也能更好分配有限現金資源,投入保交付。
作爲一個曾經大落大起兩次的傳奇人物,這 18 個月的經曆,可以說是孫宏斌人生中最大的危機,他爲了拯救融創,也付出了最大的代價。
現在,孫宏斌爲融創的企穩回升做出了一系列鋪墊,不過離真正恢複造血能力,走出困境,他依舊任重道遠。
積極的因素在不斷積蓄。金融監管部門在 11 月 17 日召開的金融機構座談會上,讨論了多項房地産金融放松政策;也有消息稱,監管機構正在起草一份房地産開發商名單,以爲名單上的企業提供多方面支持。
有機構人士透露,包括碧桂園、旭輝等出險房企也在名單中。如果能落實,對于幫助行業走出困境會是個好消息。
隻是,雖有故人歸來,但地産江湖,回首山河已是秋。以往那個閉眼狂奔的時代,已然遠去。
在行業回歸正軌後,融創和孫宏斌也要撕去 " 地産四巨頭 "、" 并購狂人 " 的标簽,憑借好産品,在行業下半場闖出一條全新的路。這也是行業周期變化的積極意義。
" 離離原上草,一歲一枯榮 "。秋冬之後,萬物複蘇的春天,又将有新的傳奇故事誕生。