踩着房地産的紅利，再加上自己的努力，鍾聲堅成爲了汕尾首富，仁恒成了神盤制造機。然而，這兩年尤其是今年以來，鍾聲堅和仁恒置地，口碑有點保不住了。
作者 | 陶 婷
編輯 | 孫春芳
運營 | 解一帆
" 錢是流動的，沒有名字，今天賺 100 億，明天還是 100 億。但産品是有名字的，比如上海仁恒河濱城。" 仁恒置地創始人鍾聲堅說。上海仁恒河濱城，這個令鍾聲堅心心念念的超級神盤，最近遭遇了降價風波，且一直在發酵。
2004 年入市、2009 年收官的仁恒河濱城，是上海浦東核心區域的一處高檔住宅小區。在過去十幾年裏，一直以優越的地理位置和硬件設施，受到購房者的追捧。4000 戶仁恒河濱城業主中，住着數百位金融人士。
踩着房地産的紅利，這個高檔住宅的售價，從最初的 2 萬元每平方米，飙升至 2022 年的 18 萬元每平方米。令所有人沒有想到的是，在上海二手房房價整體下跌中，今年 5 月以來，仁恒河濱城的房子，相較于去年高峰期時候的 18 萬元，下跌了至少 20%。
一些急着出手的房子，總價甚至下跌 600 多萬元。「市界」從貝殼找房上看到，截至今年 12 月 12 日，仁恒河濱城的挂牌單價，不少已經降到了 11 萬出頭，比半年前的價格又降了一截。有一套标注爲 " 好贊好房 " 的 193 平方米的四居，單價已經下調至 10.6 萬元每平方米。
降價幅度之大，這恐怕是該樓盤締造者始料未及的。仁恒河濱城是鍾聲堅的仁恒置地開發的。仁恒置地雖然是一家在新加坡上市的房企，但其創始人鍾聲堅卻是廣東汕尾陸豐人。二十多年來，仁恒置地的發展重心，也一直在中國内地。
在房地産圈呆了二十多年的徐峰，接觸過很多房企人士，90% 以上的人都對一家房企贊不絕口，那就是 " 仁恒置地 "，因爲其以品質見長。但不知又從何時起，仁恒置地的口碑一路下滑，一如仁恒河濱城的房價一路下跌。仁恒爲何走到今天這一步？得從鍾聲堅其人說起。
汕尾富豪悶聲發财
如鍾聲堅所說，他的身上有着時代的烙印。中國改革開放，給他打開了機遇的窗口。
那是上世紀 70 年代末，中國商品比如生活用品、工廠燃料稀缺之時，1958 年出生于廣東汕尾的鍾聲堅，走在貿易緻富的最前沿。他拎着 " 袋子 "，将國外的一些卷煙設備賣到了中國，由此賺了他的第一桶金。有了資金，底氣就足了。
後來，鍾聲堅開過造紙廠、化肥廠、印刷廠等。到 90 年代末，鍾堅聲決定做地産。原因很簡單，他到上海考察時發現，這座大城市的人均居住面積不到 3 平方米，" 上海作爲中國的經濟龍頭，一旦崛起一定會産生大量的住房需求 "。彼時，中國商品房剛拉開時代的大幕，一切都處在百廢待興當中。
由于在新加坡，以及 80 年代在歐洲居住與經商的經曆，鍾聲堅 1992 年在新加坡成立仁恒置地後，就立誓不做重複浪費的産品。仁恒主攻的就是中國内地高端豪宅市場，除了上海仁恒河濱城外，他還 " 制造 " 出上海仁恒濱江園、南京仁恒花園等諸多神盤。那些年，随着高端産品越做越火，" 豪宅标杆 "，成爲仁恒的代名詞。
2006 年 6 月，48 歲的鍾聲堅，帶着仁恒在新加坡主闆上市。那一年，鍾聲堅和仁恒可謂春風得意，仁恒不僅成爲當時新加坡上市企業中市值最大的私人企業，鍾聲堅還以 110 億元的身價排在《胡潤中國百富榜》第八位。
▲（圖源 / 視覺中國）
要知道，當時，碧桂園、恒大、融創等一衆後來紅得起飛的房企，都還沒上市。2018 年《胡潤百富榜》顯示，鍾聲堅夫婦以 155 億身價重奪陸豐首富。據說，鍾聲堅夫人也是陸豐人，是陸豐縣博美鎮的。當一個人長期居住于富豪榜之上，人們除了認同其财富殷實之外，更多地會好奇他的聚财之道。除了踩中時代的風口外，鍾聲堅的聚财之道，還在于員工的穩定性。
明源地産研究院曾提到，仁恒的高層、中層中，一畢業就進入仁恒的 " 子弟兵 " 不少。即使社會上招來的人才，進入仁恒後，也往往能幹很長時間。仁恒的平均司齡達到 6 年以來，這在地産行業是很高的。" 早期的鍾老闆主動号召公司不搞高周轉，不搞嚴重加班，一心一意鑽研品質。" 仁恒前員工劉海向「市界」解釋道。
一心一意追求品質，成爲鍾聲堅最大的緻富法寶。南京最早的豪宅，建成于 1995 年的梅花山莊，不僅房子建成高品質，就連小區内，也設有網球場、中心廣場以及商業一條街。這樣的設計，在當時看來，十分超前。那個大家月收入才幾百元的年代，梅花山莊就賣到三千多元每平方米。仁恒也成爲最早在南京将小高層，賣到百萬元一套的開發商。
據說，仁恒 1997 年、1998 年交付的幾個項目，欄杆都是用鍛鐵去日本鍍的，到現在二十多年了，還像新的一樣。當客戶還不知道地暖和标準泳池是什麽時，仁恒就開始做地暖和标準泳池了。上海仁恒濱江園即便是在今天，依然沒有同類型産品能超越。也正因爲對産品的反複琢磨，" 慢 " 成爲鍾聲堅早期做地産的特點。有媒體算了一筆賬，在成立的頭 25 年，仁恒僅開發了 72 個項目，平均每年三個項目都不到。
慢節奏開發模式之中，仁恒置地勾勒出一個盈利閉環：高等級土地 - 高品質賦能 - 高溢價回報。這其中邏輯在于：仁恒主要在上海、深圳、南京等一二線城市拿地。這些城市經濟好、人口多、産業足。" 早期的仁恒，低價拿來地後，并不着急開發，而是等地塊周邊開發成熟，再進行高品質開發。" 劉海告訴「市界」，如此一來，房子的價格就慢慢上去了。這種慢周轉的模式，使得仁恒享受到土地升值帶來的暴利。
「市界」梳理發現，上海豪宅仁恒濱江園在 1997 年上市時，其周邊住宅的售價才 2000-3000 元每平方米，而濱江園售價超過 8000 元每平方米；珠海的仁恒濱海中心，在 2012 年内部報價是 4-5 萬元平方米，部分房源更以 8 萬元每平方米開賣，但當年市區的海景房售價，也僅在 3-4 萬元每平方米。
這種房地産開發方式，跟李嘉誠的長江實業如出一轍。也因此，在地産界，鍾聲堅被稱爲 " 新加坡版的李嘉誠 "。如李嘉誠和長江實業一樣，鍾聲堅和仁恒置地不僅做住宅開發，還持有商業物業，如購物中心、寫字樓和酒店等。光鍾聲堅個人，除了在中國香港有資産收入外，他在新加坡更有八九棟租金收入頗豐的大廈。
仁恒赢得口碑的同時，坊間也響起了不同的聲音：" 仁恒夠好，但還能更快一點嗎？" 機構投資者喜歡這樣問鍾聲堅。2019 年之前，作爲神盤制造機的仁恒跑得的确不快，其銷售額常年徘徊在 300 億元左右，被排除在前 50 強之外。" 快 " 就意味着，仁恒得沖規模。
神盤制造機跌下神壇
鍾聲堅不是不想做大，他說：" 我們一直在想，不敢說。對于生意人來說，不斷擴大規模，是每個做老闆的人，都會去考慮的事 "。
仁恒 2019 年之前，爲什麽沒 " 快 " 起來？除了仁恒置地奉行的慢周轉、高品質的策略外，在土地資金成本居高不下的那些年，仁恒資金實力無法跟規模房企抗衡。畢竟，房地産黃金時代中，千軍萬馬争搶市場份額。中國房地産産值最高的 2017 年，全國房地産開發企業完成投資 11.4 萬億元。
不過，時移世易。在中國房地産市場變化中，仁恒從 2019 年開始 " 快 " 起來了。一方面，這些年，房地産市場持續處在深度調控中，房價也早已告别高歌猛進的時代，" 這個時候，仁恒再采取慢周轉的開發策略，資金等成本不僅無限擴大，也面臨市場的去化壓力。" 劉海告訴「市界」，另一方面，高能級城市土地成本走高，疊加限價調控的政策下，仁恒的溢價空間也被限制了。
" 跑 " 起來的仁恒，縮短了開發周期。" 項目從拿地到開工，将不會超過 4 至 8 個月，而拿地到銷售平均不會超過 12 個月。" 鍾聲堅在 2020 年仁恒中期業績會上表示。不僅如此，這家高端豪宅開發商的土地儲備，開始向三四線城市傾斜。比如仁恒 2022 年在如臯、鹽城等三四線城市拿了一些地。截至 2022 年上半年，正在開發的項目中，一線城市的土儲占比爲 22%，二線爲 59%，三四線城市的項目是 17%。
由于早期積攢下的良好口碑，采取高周轉策略後的仁恒，樓盤也賣得紅紅火火，至少最開始的幾年 " 是 "。如 2021 年 10 月至 2022 年 6 月，套均總價 1600 萬元的上海仁恒海上源三次開盤，認購率從從 274% 升至 392%，最終高達 476%。2022 年 6 月 28 日開盤當天就日光，300 多套房源收獲 1760 組認購，平均每五個人搶一套房。
然而，繁華背後，風險暗藏。下沉三四線城市的仁恒，在房價普降的當下，也受到來自樓市調整的沖擊。2023 年上半年，仁恒置地的銷售排名，已經掉到了四十名開外。去年，仁恒置地以七百億元的銷售額，還位列前二十名左右。由于銷售價格大幅下降，仁恒今年上半年的毛利率，從去年的 36% 降到了 28%。
高品質這一标簽，也被仁恒親手給撕下了。上海 " 仁恒海上源 " 項目，早在今年 3 月份，就被業主爆料說，樓盤存在外立面凹凸不平等問題。仁恒此後的多次回應，很顯然沒能讓業主們信服。
從 2021 年開始，仁恒在各地的一些樓盤，就卷入了質量風波中。「市界」不完全統計，武漢仁恒 · 公園世紀、上海仁恒珊瑚世紀、南京的仁恒江灣城、蘇州的仁恒雙湖灣、上海錦繡世紀等樓盤，皆因貨不對闆、質量不達标等問題，被業主投訴和曝光過。" 仁恒的房子不該是這樣啊！" 有不少網友在與仁恒樓盤質量有關的新聞下評論道。
究其原因，劉海告訴「市界」，" 現在融資等各種成本都變高了，項目的售價反而降了，仁恒的利潤空間被擠壓。再加上仁恒現在奉行高周轉，就沒有像以前那麽多的時間去精心雕琢産品，房子的質量自然也就打折扣了。" 公開資料顯示，今年上半年，仁恒項目的單價，從 5 萬元每平方米，跌到了 2.6 萬元每平方米。
其實，仁恒高品質口碑的下滑，還與它走代建這條路不無關系。在長三角地區的上海、蘇州、南京和海南省等地，仁恒布局了不少代建項目。所謂代建，即仁恒作爲項目操盤方，進行開發和銷售，不需要投入資本金，隻是輸出管理和品牌，收取相應的費用。這種輕資産模式對仁恒來說，避免沉澱大量的資金，但也存在一定的弊端。
畢竟，代建盤采購是業主方負責，仁恒隻負責施工。而項目的品質，要材料和工藝合在一起，才能有比較好的效果。仁恒一名員工曾向時代财經透露，業主方爲了控制成本，采購的材料不用上乘的。而購買仁恒代建項目的絕大多數業主，都是沖着以産品力見長的仁恒去的。于是，魔幻的一幕，便上演了。
陷入質量風波中的上海仁恒錦繡世紀、蘇州仁恒 · 溪雲雅園，正是仁恒的代建項目。盡管仁恒上海項目負責人曾對媒體說，上海仁恒錦繡世紀是代建項目，仁恒本身不占股份，但劉海認爲，樓盤用的是仁恒的旗号，最終影響的是仁恒的口碑。銷售、價格、利潤、口碑，齊刷刷下滑中，" 鍾老闆心裏很難不慌。" 劉海說。
分工不分家，聯手接班
面對複雜的市場環境，鍾聲堅也采取了一些行動。他在 2023 年年初說，" 今年不再分紅，在土儲戰略上，也将更爲審慎。" 上半年，仁恒還傳出蘇州公司大幅裁員的消息。與此同時，仁恒也将刀伸向了組織架構：南京、成都和武漢公司，合并爲南京公司；上海公司将蘇州和杭州公司合并在一起；北方則将天津、沈陽、濟南合并成一個公司；珠海、深圳和海口合并成一個公司。
但這一切動作，皆抵不過大勢。從今年上半年來看，仁恒業績并不理想。根據公告，2023 上半年，仁恒置地收入 148.06 億元，同比增長 30.6%；利潤 14.72 億元，同比下降 16.3%；歸屬于公司所有者的利潤爲 10.95 億元，同比減少 20.5%。11 月 10 日，仁恒又發布了 2023 年 10 月未經審計的主要運營數據。
數據顯示，10 月，仁恒連同其共同控制實體及聯營公司的住宅、商業物業以及車位總合約預售金額約爲 20.54 億元，合約預售面積爲 8.58 萬平方米，相比 2022 年同期分别下降 49.6% 及下降 28.9%。
眼下，鍾老闆要愁的，恐怕還有兒女們如何接班的問題。鍾聲堅今年已經 65 年了，按照一些房企大佬們的做法，二代接班人早早地就進入公衆視線了。鍾聲堅有三個兒子、二個女兒。與潮汕家族企業的傳統一樣，他們均行事低調。從目前來看，進入公衆視野的，有鍾聲堅的兩個女兒鍾思娜和鍾思婉。鍾思娜和鍾思婉都曾在新加坡理工大學南洋商學院研修過。
長女鍾思娜，在仁恒經曆過多個崗位。2011 年 10 月，鍾思娜出席成都仁恒置地廣場一個活動慶典，顯示的職位是仁恒置地總經理。2012 年 5 月，她陪同新加坡前副總經理黃根成，參觀仁恒置地廣場購物中心時，其職務是商業公司負責人。2018 年，鍾思娜公開現身的職務，爲仁恒置地集團有限公司總裁助理。此後，在公開信息中，鍾思娜的名字并未出現。
鍾聲堅的小女兒鍾思婉，生于 1985 年，從澳大利亞新南威爾斯大學畢業後，曾在新加坡财富管理公司任職，後在仁恒置地擔任投資經理一職。鍾思婉曾是 " 慧眼中國高級領袖研修班 " 第一期學員。這個研修班号稱專爲青年高層主管、未來領袖以及企業接班人而設計的，全亞洲唯一一項全方位解讀急速增長中國經濟的高級綜合管理課程。
就在所有人以爲鍾思婉、鍾思娜，是鍾聲堅要培養的二代接班人時，一個意想不到的人物，在 2017 年亮相于内地媒體前。他就是鍾聲堅的侄兒鍾思亮，後者畢業于樸次茅斯大學。天眼查 App 顯示，鍾思亮早在 2007 年，就被任命爲仁恒置地董事。一直以來，鍾思亮是鍾氏家族二代的領頭人，除配合企業掌門人鍾聲堅進行有關決策之外，還負責集團深圳公司的總體營運。
不過，2021 年，一個叫做鍾億嘉的人，以仁恒置地集團董事的身份，出現在公衆視線中。仁恒置地 2021 年年度報告顯示，鍾億嘉是創始人鍾聲堅的兒子，在仁恒置地集團擔任執行董事。今年年中的一次人事調整中，鍾億嘉被任命爲上海區域公司執行董事，上海區域是仁恒一直以來的主戰場。" 仁恒的家族色彩很強烈，股份高度集中在鍾氏家族手上，鍾聲堅及其侄子鍾思亮合計持股 72.48%，黑石信托、高盛資管、美國基金管理公司領航投資則持有少量股權。" 克而瑞研究中心高級研究員汪慧指出。
" 分工不分家 "，聯手接班，是很多海外潮商家族成功的傳承模式。仁恒置地也不例外。劉海認同這種說法，" 目前，鍾氏家族成員就是一個相互支持、相互配合，齊頭并進，且目标一緻的感覺。" 類似家族化色彩重的問題，本身短期内也難以調整，或者說沒必要在近期做調整。當務之急還是增強團隊的作戰能力和穩定性，确保在新一輪發展中積極獲得各類金融支持，做好企業接下來的發展工作。" 嚴躍進告訴「市界」。
盡管仁恒目前面臨諸多問題，但鍾聲堅說仁恒是不會從中國離場的。" 哪裏比較安全，哪裏有錢賺，我們就往哪裏投資。" 鍾聲堅說，肯定會跟着 14 億人走，越是困難的時候，越是有一些機會的存在。
不過，眼下，仁恒不再完美的口碑，鍾聲堅又該拿什麽去修複？購買了仁恒問題房子的業主們，都在等鍾聲堅給大家一個交代。
（文中劉海、徐峰爲化名。）
