此次新政的核心是 " 降門檻 "，但也 " 提杠杆 "。
記者丨王寅浩
這個冬天，北京遭遇了罕見寒流，但身處冰封市場的樓市，卻迎來了自己的暖流——一輪意外之喜的調控突然落下。
說這一輪調控是意外之喜，一是時間早，按照行業此前的普遍預期，這輪調控落下是肯定的，但大概率要在元旦前後。或許監管層看到了市場對預調的需求，讓政策的及時雪來得更早，給了企業年終沖刺的抓手，給了購房者更多的決策周期。二是措施全。從降首付、降利率、增貸款年限，到呼籲了許久的普宅标準，哪一條單獨出台都是重量級的，但監管沒有遮掩，一次性在新年前、寒冬裏送給了市場一份大禮包。以至于調控落地的當晚，有知名房企的營銷總反複打電話給認識的記者，" 希望确認這是真的 "。
調控優化落地到底給市場帶來了什麽？購房者想問，市場的低點到了嗎？換房者想知道，我挂出去的房子什麽時候什麽價錢能賣掉？營銷總想知道，哪些項目、什麽樣的産品賣得好？從業者們更關心的是，這輪翹尾行情能否給明年帶來期待中的 " 小陽春 "？帶着這些問題，騰訊房産與北京商報聯合推出年終策劃系列——《暖春将至》，一探調控優化落地後的北京樓市。
随着年底的臨近，北京樓市也進入了沖刺階段。在這個關鍵時期，北京出台樓市新政，爲市場注入了新的活力。近日，北京調整優化住房政策，涉及降低首付款比例、延長貸款年限、下調房貸利率、優化普宅标準等，力度之大，超出市場預期。
北京商報記者于近期走訪北京在售樓盤發現，寒冷天氣未能阻擋購房者的熱情，售樓處 " 人聲鼎沸 " 再次回歸，各大在售項目的到訪及成交頗爲喜人，有人兩天賣了 20 多套，全員取消年底休假更是常态。受新政影響，北京新房市場年末 " 翹尾 " 成爲衆多一線營銷人員的一緻判斷。
銷售周末全部取消休假
随着新政策的出台，售樓處再次變得熱鬧起來。人們紛紛湧向售樓處，想要了解新政策的具體内容和購房的優惠政策。售樓處的銷售人員也忙碌起來，爲前來咨詢的客戶解答各種問題。
" 自‘認房不認貸’熱度消退後，這樣的忙碌在近兩個月的北京樓市中不多見。" 某央企在京項目營銷負責人李卓告訴北京商報記者，與 " 認房不認貸 " 客戶連夜進場不同，受寒冷天氣影響，此次熱度在政策首個周末集體釋放。" 前後對比來看，新政落地後的首個周末相比之前周末的話，成交量提升近兩倍，兩天賣了二十多套。"
李卓稱，新政在首付和利率兩大端口進一步降低了購房者的入場壓力，之前存在猶豫的部分購房者開始選擇入市。受新政影響，購房者的包容度也變高了，例如對樓層位置、邊戶還是中間戶、窗外可視景觀等等此類的接受度也有所提高。
記者于近期走訪北京在售樓盤，在位于朝陽東壩的保利天彙項目售樓處，也得到了類似的答案——周末一天大概成交十多套。因爲人太多，銷售人員忙不過來，記者到訪後，隻能先跟着 " 旁聽 "，将近二十分鍾，才有空閑的銷售人員前來講解。
據保利某售樓處銷售人員李向東介紹，僅他個人一上午就帶看了八組客戶，十幾個銷售在這個周末全部取消休假，周末一天大概成交十餘套，周日估計也是這個體量。
政策出台的首個周末，位于豐台的龍湖建工 · 九裏熙宸項目累計到訪近 150 組，環比上升逾 100%。九裏熙宸項目銷售人員齊鵬告訴記者，本次政策利好力度大、反饋速度快、覆蓋範圍廣，無論是 77㎡兩居的剛需客戶，還是 120㎡洋房大戶型的改善客戶，都可以享受到首付下降、利率下調的紅利，周末兩天項目累計成交了 12 套。
寒潮來襲，未能阻擋購房者的熱情。在售樓處内，人們紛紛詢問着各種問題，如房屋的價格、戶型、地理位置等。銷售人員則耐心地解答着每一個問題，并詳細介紹了新政策的具體内容和購房的優惠政策。一些購房者還現場簽訂了購房合同，表達了對新政策的認可。
" 降門檻 " 但也 " 提杠杆 "
住房政策優化爲市場注入新的活力，北京樓市熱度明顯提升，各大在售項目成交數據的背後，可以看到新政所帶來的拉動與 " 變化 "。
在房地産市場中，項目到訪量與成交量之間的關系一直備受關注。然而，記者在走訪中了解到，新政落地後，這兩個指标之間并不是成正比關系。部分項目即使到訪量很高，也不一定能夠轉化爲實際的成交量。
對此，某 TOP20 房企的北京營銷負責人趙宇告訴記者，此次新政的核心是 " 降門檻 "，但也 " 提杠杆 "。通過降低貸款利率，降低首付款比例，延長貸款年限，讓購房者上車門檻變低。但首付降低了，意味着貸款比例更高。對于加杠杆這件事，大家現在還是特别謹慎。
可以看到，新政落地後，市場環境發生了變化。但購房者的購房決策也受到多種因素的影響，除了樓盤的品質、價格等因素外，購房者的經濟狀況、購房需求、購房預算等因素也會對購房決策産生影響。
另有市場觀點認爲，此次政策的拉動效果是漸進式的，" 認房不認貸 " 釋放的是資格問題，有 " 等待 " 的存量需求入場，而新政更多還是在存量需求裏面去調動。
另外一個 " 變化 "，在于剛需客群釋放優于改善客群。按照市場研判，對于首次置業的買家來說，新政落地的影響相對有限，此次新政更利好改善客群。記者也在新政落地當晚，采訪到一位有首次置業需求的購房者，其表示，新政并不會影響到他的購房決策，首付款比例下調，買房月供也會變動，買房計劃并不會因此而提前。
針對上述情況，趙宇直言，改善客群決策周期要更長，剛需客群決策周期會短一些。此外，北京目前可供選擇的項目也較爲充足，改善需求會在接下來的一段時間持續釋放。
" 翹尾 " 行情能否延續？
雖然購房者層面仍保持謹慎，但受新政影響，北京新房市場年末 " 翹尾 " 成爲衆多一線營銷人員的一緻判斷。
那麽這波年末 " 翹尾 " 行情是否會延續到 2024 年的 " 小陽春 "？
對于 2024 年 " 小陽春 " 的到來，李卓等營銷負責人也表示肯定。
李卓稱，根據市場周期性變化，傳統 " 小陽春 " 受季節因素影響，在經曆了漫長的寒冬之後，積壓需求會随着春天的到來集中釋放。而且每年初購房者的置業信心會比較強，因此，2024 年傳統的 " 小陽春 " 還會出現。
除周期因素外，新政利好起到至關重要的作用。在李卓看來，此次北京的普宅标準調整，二手房置換打開了窗口。随着政策的落地，二手房市場迎來了新的機遇。
根據政策要求，北京對普宅的建築面積、價格标準進行了上調。調整後，住宅小區建築容積率在 1.0（含）以上，單套建築面積在 144 平方米（含）以下，5 環内成交價格在 85000 元 / 平方米（含）以下、5-6 環成交價格在 65000 元 / 平方米（含）以下、6 環外成交價格在 45000 元 / 平方米（含）以下的住房視爲普宅。
普通住宅與非普通住宅的界定，對于購房者來說意義重大，此前的被 " 豪宅 " 化，買房置換需要更充足的 " 底氣 "。此次調整後，據機構測算，北京全市普宅占比将從約三成提高到約七成。" 二手房交易活躍，新房市場‘小陽春’可期。" 李卓如是說道。
編輯丨楊博
圖片丨北京商報
