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钛媒體注：本文來源于微信公衆号中國企業家雜志（ID：iceo-com-cn），作者 | 李豔豔，編輯｜趙建凱，钛媒體經授權發布。
核心要點：
1. 房地産已經由過去的 " 開發時代 " 步入 " 後開發時代 "。
2. 未來整體市場都會維持在 10 萬億以下，其中新房有四五萬億。
3. 區域市場更重要，細分市場要深耕，住宅市場分層要特别注意自己的定位。
4. 未來的房地産行業，住宅工業化可以解決暴雷問題，因爲住宅都是成品，不會爛尾。
5. 保障房建設變成重中之重。保障房由政府主導，這個大概會上升到 60% 比例。
以下爲馮侖先生現場演講實錄（有删減）：
很高興在這兒來跟大家做分享。房地産行業被大家關注了差不多 20 年，每天都有很多故事，但最近 " 雷聲滾滾 "，大部分地産商壓力非常大，有很多 " 暴雷 " 情況發生。另外也是 " 腳步陣陣 "，政府出台了非常多的刺激需求、激發供給的政策，所以我們說：雷聲滾滾，腳步陣陣。
在這個過程中，我作爲從業者如何看待？最近我覺得，有四個最重要的變化值得注意。
時代變化：住宅進入 " 後開發時代 "
第一，時代發生了變化。房地産已經由過去的 " 開發時代 " 步入 " 後開發時代 "。" 開發時代 " 是什麽意思？就是說在人均 GDP 達到 1 萬美元之前，我們處于一個以住宅爲核心的高速開發、建設、銷售、周轉的房地産時代，這個開發時代是經濟發展的階段性産物，而不是說永遠。
我經常去美國，我問他們，怎麽沒有像萬科這樣的公司？他們說，30 年前這樣的公司就結束了。二戰後有那麽一段時間，美歐國家經曆了高速建住宅的階段，大概也就二三十年，但這樣的時候，30 年前就結束了。
還有一次過去，他們老闆用直升飛機帶我去看一塊地，我看了以後跟他說了我們中國那套幹住宅的辦法。他說馮先生我完全聽不懂，不是說我無知，而是所有人都聽不懂。爲什麽呢？他說這個故事在美國早就沒有人講了。也就是說，在經濟發展的一個階段，住宅是核心産品，而且這樣一個高速建設的階段在我們國家也經曆了 20 多年，到現在，我們也進入到了一個新的房地産叙事階段。
房地産的故事在發達經濟體大概是 "1+7" 的故事，而在我們人均 GDP 1 萬美金之前，我們就隻有一個故事，叫 " 住宅 "。"1+7" 的 "7" 是指 "7" 個不同的房地産品類，辦公寫字樓、商業、酒店度假、物流倉儲、醫療健康、教育研發，還有政府物業。
影響住宅市場發展的因素，除了經濟發展水平，還有幾個特别重要的因素，促使住宅市場開始進入到減速、減價、減量階段。第一，現在人口增量放緩疊加老齡化趨勢，住宅增量應該減少。第二，經濟發展模式由單純的外延式快速增長、聚焦城市化，走向内涵式的高質量發展，加上有些城市經濟産業格局也發生了很多變化，地方經濟發展不均，住宅增量也在放緩。
再一個因素，金融和制度變化，對于住宅也産生了非常大的影響。比如我們的稅收制度，将來的遺産制度、彙率、銀行貸款利息、房住不炒政策等等。房地産進入到後開發時代，"1" 放慢了，但是 "7" 加快了，"7" 裏面，加快幅度最大的是跟我們有關的兩件事情：
第一是物流倉儲，這裏面有三個産品現在發展最快。分開來看：一是冷鏈，二是智能倉儲，三是數據分析中心。20 年前，美國出現了一家特别的地産公司，我們當時都不懂，我老以爲它是個互聯網公司，最後才知道是個房地産公司。爲什麽？這個房子裏放了一大堆服務器，房子可以收租金，而且電耗非常大，對安全的要求非常高。這種不斷收取穩定租金的房子就叫數據中心，回報率特别穩定，這種物業也是物流倉儲中非常重要的一種。這就是我們現在說的 " 新地産 "。
第二種是醫療健康。我們公司最近七八年一直圍繞醫療健康來做不動産，全世界現在發展最快的，也是和身體健康有關的空間。除了醫院，我們還有很多與健康相關的空間需求。全球最大的一個空間，聚集了最多的醫美機構，在韓國首爾江南區，一個 20 萬平米的房子裏全是做臉、做指甲的。
此外，我們還有康複領域布局。我們每天跑步、健身、練瑜伽，都跟健康有關，而這些東西需要非常多的物業支持，這種物業就變成了跟大健康有關的不動産。我們這幾年做了很多這樣的産品，比如産業園區、醫療 MALL、療愈酒店、健康公寓等。
所以我們講，"7" 很重要，這就是新地産，主要方向是醫療健康和物流倉儲。我們進入到一個新的時代，房地産由單一的住宅開發進入到全面的 "1+7" 業态發展階段，我們就叫 " 後開發時代 "。
市場變化：區域市場更重要，細分市場要深耕
第二個變化，也是最重要的，就是市場變化。
其一，細分市場變得越來越重要。大家知道，大水漫灌、快速發展時代過去了，細分市場很重要。減量減到多少，原來 2019 年近 16 萬億（銷售額）規模的房地産市場，新房加舊房，現在我們減到了不到 10 萬億，幾乎減掉一半。未來整體市場都會維持在 10 萬億以下，其中，新房有四五萬億。
減量以後，怎樣做細分？比如說女性的細分市場。我去中國台灣，看到他們就分得很細，叫單身不單居、單身單居。有需要照護的一些老人，有藍領，有幹出租的，有幹銷售的，有兩代居，也有單身就是一個小家庭的。最小的戶型，現在能做到 17 平米，這都是細分市場。
其二，區域市場。現在來看，區域市場和全國市場的差異越來越清晰。過去，大的住宅公司是全國一個樣，一張圖紙全國幹，現在是深耕區域市場，發達地區、人口聚集的地區、開放度更高的地區，住宅的增長更大。相反，欠發達地區、封閉地區、産業下行地區，市場收縮得厲害，所以市場就沒法做。所以現在，住宅開發量大的公司一律收縮戰線，不發達地區的供應量非常少。
其三，市場分層。比如我們現在說的，保障房就是保障房，商品房就是商品房。我國保障房（比例）現在不到 30%，未來有建議發展到 60%，保障房就是經濟适用房、廉租房和中低收入水平的人群居住的房子。保障房和豪宅是兩個專業，要求也不一樣。
所以，住宅市場發生的根本變化就是，區域市場更重要，細分市場要深耕，市場分層要特别注意你自己的定位，要在分層市場去做。
科技變化：工廠化流水線就是快
第三個變化，科技發展水平會對住宅産生根本變化。
近幾年，住宅領域科技化的發展水平，已經完全改變了我對傳統住宅的看法。舉個例子，過去大家對于住宅的傳統看法，就是鋼筋混凝土、打地基建房，再來銷售、裝修，流程走下來，兩年半到三年。水泥建的房子有使用年限，而且高污染，防震結構也不夠彈性。另外，建房電費比較高。
現在我們的住宅科技進步到什麽程度？遠大科技集團經過 14 年的研發和投入，現在造房子完全可以媲美造汽車，工業化住宅，就是流水線做出來的房子，一天可以做 6 萬平米，一年 200 天工作可以做 1200 萬平米，我們過去 200 萬平米大盤大概 15~20 年才能做完，現在的速度就是這麽快。
一個項目從開工到地基，到這個房子做完，工廠化住宅時間花費更短，兩個月到三個月就能全部做好。這個房子從流水線下來，再用集裝箱拉過來，最後到現場裝配，就是兩到三個月。而且是精裝修，标準比我們自己買的好很多。打個比方，汽車肯定比拖拉機精緻，工廠化流水線就是快。
第二，标準高，廚衛配置、空調新風系統比現在高一個等級。另外，價格還便宜，爲什麽？工廠化做東西越大越便宜。特斯拉到中國，一開始 70 多萬一台，現在多少？20 萬。最後，運營成本很低，電費隻有傳統住宅的三分之一規模。
所以科技的進步，加速了住宅産業的變革。對于未來的房地産來說，用工業化的住宅，可以解決暴雷的問題，因爲住宅都是成品，不再是一個半成品，也不會爛尾，就是直接拉過來做好的房子。
另外，也不需要高杠杆開發，用金融方式來服務即可。此外，所有的産品也不會變成空置房，假定房子做了 10 棟，就賣了 5 棟，剩下 5 棟賣不動了，那麽，再有一個别的項目，就可以把它拆下來，挪過去，再裝上，所以，沒有空置，也沒有積壓。這就是科技進步對于行業的影響。
未來住宅領域的科技色彩，不光體現在制作，還有交易層面。大家知道，現在買賣房屋，經紀人給你打電話，你覺得他好像是亂打的，其實是精準打的。現在經紀人得到一個準确的電話，大概 40 塊錢到 1200 塊錢。如果我開經紀公司，我得知道誰可能買？我到哪兒找電話？
其實，有這樣的數據公司提供這樣的電話信息，他們能從海量信息中，找出潛在的買房人。這些背後都是技術，現在人工智能的參與，可以很快篩選出誰要買房，且告訴你，這個房子多少錢？曆史上交易多少次？估值多少？這樣你就能很快下決定。
科技進步對于住宅行業的品質保障和高效交易，至關重要。
體制改變：保障房建設變成重中之重
最後，房地産未來還有一個重要改變，就是體制改變。我做企業 30 多年了。房地産行業一直在說，我們面臨着市場和體制的雙重選擇。
涉及房地産，基本有三種體制一直在變化，一種是完全靠市場解決，一種是靠租賃解決，原則上不發展商品房。還有一種是 " 新加坡體制 "，20% 是商品房競争，市場化發展，剩餘 80% 由政府對接，不進入商品房市場。我國房地産發展 20 多年，這三種體制都試過，目前還在不斷調整。
盡管市場有時會面臨一些特别困難的選擇，但我們未來也可以看到一些重要變化。比如，政府強調，保障房建設變成重中之重。保障房由政府主導，這個大概會上升到 60% 比例，還有 40% 是商品房，交給市場去競争和決定。這樣一種體制改變，對于我們行業的未來發展非常重要。
所以，今天我講到的四種變化：後開發時代來臨、住宅對市場分層、科技進步對住宅的改變，以及未來我國住宅體制的變化，這些内容對我們至關重要。這樣的背景下，總體來說，房價進入到穩中有降的時代。如果我們在一個細分市場上，擁有站得住腳的好産品，價格也可能會上升。
這個過程中，也要注意，我國現有法律對于财産權的說法尚不明确，比如，住房我們以前是房屋所有權證、國有土地使用權證，合起來爲不動産權證。我們的房子是 70 年，用了 20~30 年，後面時間怎麽弄？其實沒有太多明确收費的約定。所以，這些财産權利未來還有很大的不穩定性。
因此，對于未來的住宅投資，我們要謹慎。因爲它的财産權利并不完整。現在的交易過程中，凡是 20 年以下的物業，比如說辦公商業房本一般是 40 年 ~50 年，現在過了 20 年就沒人買了。将來住宅也可能是這樣。假定說這個住宅還有 20 年（房本到期），價格收多少，不知道，這種情況下怎麽投資？所以，未來住宅租賃市場會越來越好，但是投資越來越需要慎重。
總之，房地産行業尤其是商業化進程開啓以來，有一條準則始終沒有變化，就是創造一個固定的人造空間，我們在這個空間裏居住、發展。房地産行業将一直存在，所以我們關注這個行業，而且未來，這個行業還會進入可持續發展的階段，這樣房地産就進入了真正的産業化階段。
