本文來源:時代财經 作者:鍾蔡
挂牌 5 個月、降價近 30 萬後,林玲(化名)終于賣掉了自己位于南京遠郊的一套二手房。
" 房子是 2019 年買來自住的,當時賣掉了一套比較舊的老房子,然後買的這套房子。沒想到買在了價格高峰。" 林玲的這套房子位于南京高淳區,離市區 100 多公裏,入手時每平方米價格大約在 10900 元,而如今隻能以 8000 元多一點出手。
林玲的經曆是近兩年南京樓市的一個縮影。2023 年,南京樓市在 2、3 月份短暫回暖,随後又延續 2022 年整體低迷的表現。
南京網上房地産數據顯示,截止 11 月 17 日,南京(含高淳溧水)共成交住宅類商品房 4.58 萬套,去年全年爲 6.4 萬套;若按目前的成交趨勢,2023 年南京新房成交套數或将創下 2011 年以來的新低。
與此同時,全市二手房成交 88881 套,超過 2022 年全年,但成交均價下跌。克而瑞南京數據顯示,10 月南京二手房成交均價爲 27559 元 / 平方米,而過去三年二手房的成交均價都在 30000 元 / 平方米以上。國家統計局最新數據亦顯示,2023 年 5 月 -10 月,南京新房價格已連續六個月環比下跌。
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爲推動樓市複蘇,繼去年限購、限貸、限售、限價持續優化後,今年 9 月,南京推出了全面取消限購、集體土地房票安置、購置新建商品房補貼、最低首付兩成、" 賣舊換新 " 等一系列樓市利好政策。
" 政策力度很大,但樓市并沒有明顯回暖,核心區域的新盤都要找渠道分銷。" 一位 TOP10 房企南京區域的營銷人員指出,除了受大環境影響,目前南京的庫存量大也是樓市低迷的主要原因之一。據克而瑞南京統計,截至 2023 年 10 月,南京樓市庫存達 799 萬平方米,去化周期爲 18.8 個月,庫存量環比下降,去化周期拉長。另外,截至 11 月,南京可售二手房已超過 18 萬套。
剛需客觀望情緒濃厚,二手房業主隻能以價換量,議價空間持續擴大。
虧本賣房,我沒敢跟父母說
" 賣房之前有房貸壓力,但賣掉之後,心情也差到了極點。"
年近 35 歲的林玲在南京某房地産公司從事财務工作。當下,整個房地産行業低迷,看着同事陸續離職或被裁,暫時保住工作的她也難言輕松。疫情前的 2019 年,林玲賣掉了一套老房子買入了高淳區這套總價 129 萬元、面積 118 平方米的新房。同時,她和老公還在南京市區供着一套房。
林玲透露,兩套房每個月的房貸合計 8000 多元,但自己一個月工資才 3000 多元,還随時面臨失業風險。擔心失業後房貸壓力太大,加上老公在市區小房子住,自己帶着孩子住在 100 多公裏外的郊區,相當于兩地分居,不利于孩子的教育。今年 3 月,林玲決定賣掉高淳區的這套房子。
最初,她将房子的挂牌價定在 126 萬元,較買入總價低 3 萬元,但在金三銀四的兩個月裏,中介也沒有接到一個看房電話。5 月,林玲将挂牌價下調到 115 萬元,盡管這次吸引了零星幾個看房客,但沒有人願意進一步談價。
8 月初,挂牌價被再次調低至 105 萬元,這個價格吸引了更多看房人,但由于還價很多,最終以 98.5 萬元成交,較三年前的買入價跌了 30 萬元。據林玲計算,加上稅費、裝修、利息,總體算下來虧了 50 萬元。時代财經查詢南京鏈家網的挂牌信息,目前高淳區二手房的挂牌均價也集中在 6000 元 -8000 元 / 平方米,單價過萬的二手房源并不算多。
9 月 27 日,林玲收到了賣房的首付款,10 月 26 日拿到尾款。房子成功出售,首付款和尾款也順利入賬,林玲心裏卻産生了巨大的落差。
在賣房之前,她的想法是 " 反正房價也漲不回來,繼續還貸還要虧利息,不如早點解套 "。但看着自己付出幾年心血的房子以這樣的價格 " 賤賣 ",林玲一度産生放棄賣房轉出租的念頭,但最終理智還是戰勝了感性。" 這套房子我住了兩年多,真的很舍不得,當時買來是自住的,所以在裝修上也花了很多心思。中介約我談貸款事宜的時候,我很想跟他說,房子不賣了。"
事實上,在當下南京的二手房市場,無論是郊區,還是市區,降價出售的情況都普遍存在。有南京業内人士告訴時代财經,一位本地業主也在今年降價近百萬出售了一套市區的老房子," 去年的價格能賣到 270 多萬,今年正常的市場價是 220 萬左右,但業主可能着急用錢,最終 185 萬就出掉了。所以在高淳虧幾十萬也算是正常。"
整個賣房的過程中,林玲也充滿糾結,賣房這件事,她也一直沒有告知父母," 虧了這麽多,不知道該怎麽開口跟父母說。" 她也隻能在社交媒體上尋找和自己有類似賣房經曆的人,彼此分享感受。
" 我在小紅書上看到一個甯波的姐妹賣房虧了 100 萬,過完戶後心情特别差,但收到房款後突然感覺沒有房貸壓力,心情也就變好了。" 林玲透露,這位甯波的賣家從事的是電商行業,也因爲擔心失業,所以選擇了賣房。
拿到賣房款後,立馬申請提前還貸
南京樓市曾經的強勢上漲,給了像林玲這樣的買家入場信心。
2016 年,因房價漲勢迅猛領跑全國,南京與合肥、廈門、蘇州并稱爲 " 樓市四小龍 "。根據 2016 年 8 月 70 個大中城市新建商品住宅價格指數,排名 8 月新建商品住房同比漲幅前 3 位的城市分别爲廈門(44.3%)、合肥(40.5%)、南京(38.8%)。當年,南京的新房成交量也再度超過 10 萬套。
樓市的火爆帶動土地市場升溫,據土拍網研究院數據統計分析,2016 年南京全年土地成交金額高達 1629.74 億元,出讓土地平均樓面價高達 15008 元 / 平方米,平均溢價率 76.47%,爲近年最高。
2017 年,南京出台了多項政策對樓市進行調控,包括限價、限購、限貸、限售,成爲全國調控最嚴的幾座城市之一,直接導緻當年全市新房成交套數較此前一年腰斬;2018 年,新房成交量也僅是略微回升,樓市逐漸回歸理性。
2019 年,南京放開高淳區限購,也就是在這個時候,林玲買下了高淳區的新房," 當初買房時,雙方父母還幫忙湊了錢。" 但買完沒多久,就遭遇了新冠疫情,房價一直往下掉。
高淳區位于南京市最南邊,面積 790 平方公裏,2021 年 5 月,根據第七次全國人口普查結果,高淳區人口數量爲 42.92 萬人,"10 年前高淳這邊是 40 萬左右人口,現在還是在 40 萬上下,人口沒有增加,就業機會也比較少。" 人口增長緩慢,加上距離南京主城較遠,高淳房價一直以來都是南京樓市的 " 窪地 ",直到 2016 年樓價破萬。而在樓市下行周期,位于遠郊的高淳首當其沖受到影響。
南京樓市評論員尹霄飛指出,目前南京樓市整體處于供需兩不旺的狀況,幾個闆塊出現了比較明顯的兩極分化,主城區河西南表現相對好一些,大校場的一些樓盤銷售也還可以,但價格也在下探。" 現在剛需盤反而難賣,改善型尤其是頂豪,或者說終極改善樓盤,總價在 1500 萬以上的樓盤比較受追捧。"
在上述房企營銷人士看來,前期上漲過多,也是南京樓市近兩年表現低迷的主要原因之一,而對于未來的市場走向,大多數人仍抱着不确定性。
房地産市場的變化讓不少業主開始盤算手中的房産,他們或賣舊換新,或及時止損,也有因擔心未來房貸壓力過大而選擇提前還貸。
林玲告訴時代财經,自己在拿到賣房款後計劃先把市區這套小房子的房貸還掉," 已經提交了提前還貸申請,大概半個月就能下來。" 房子賣掉後,她計劃回到市區一家人生活在一起。林玲的老公也一直支持賣掉高淳的房子,這樣之後可以在市區再置換一套。