最近上海越發冷了,而這波冷意也在漸漸滲透當下的樓市
就連今年的金九銀十,按理說都是往年的成交旺季,加上 8 月以來非常密集的救市政策,本該有所回暖才是
而根據今年 10 月下旬數據顯示,目前房價一二三四線城市,幾乎全線下行
具體到各能級城市
如果說一二線城市好歹因爲土地資源足夠核心,也還能勉強維持相對穩定,而這波樓市低迷最難受的那個
其實是三四線城市
數據整理自:中指研究院
無論是新房方面,2023 年三季度三四線代表城市累計下跌 0.08%
包括二手房
數據整理自:中指研究院
同樣累計下跌 1.30%,梯隊内鹽城、南通等 10 個城市季度累計跌幅超 2%
如今這波三四線城市的下跌潮,可能比較誇張
01
先來看看,如今三四線樓市跌了多少
最直接的反應,是房價的低迷
其實早在今年的熱搜上,三四線房價下跌就已經可以窺見不少端倪,同屬五線城市的鶴壁,房子降到了千元級别
如果你以爲這隻是個例
我整理了今年 10 月下旬發布的部分三四線城市近 3 個月的漲幅
共計 60 個城市,59 個都在下跌
給大家看下跌幅最大的幾個
數據整理自:緯房研究院,截止至 2023 年 10 月 31 日
可以看到近 3 個月跌幅最大的城市鹽城,達到 -6.46%
這還隻是近 3 個月的跌幅,如果是對比往年的最高點
根據今年 4 月國聯證券的研究報告,大量三四線城市(包括内地省會城市)的二手房均價較最高點已經下滑超過 20%
就拿廊坊來說,從 2017 年下半年開始,至今已經連着跌了 7 年之久
數據整理自:安居客
從 2016-2017 年高點的 1.6 萬 / 平,曾經靠着北京樓市的外溢最高可以每平破 2 萬,而現在跌到目前 1 萬 / 平
按照這個趨勢,眼見着就要跌破 1 萬 / 平以下,回到 2015 年前了
據說現在很多在 2018 年、2019 年到廊坊樓市抄底投資買房的人
已經是虧的首付都沒了
而如果說這也還隻是針對以往已成交的房子,那麽我們再來看下真實的三四線二手市場端
這股情緒還傳導到當下房東的挂牌價上
這裏我們以大家較爲熟悉的蘭州和柳州爲例
可以看到自 2022 年起,這些區域的二手挂牌價都在直線下降
誇張點的柳州,二手挂牌均價降幅 38%
于是緊接着我去柳州的鏈家網上翻了下
這兩套住房應該算當地品質還不錯的,挂牌價在 1 萬 / 平左右
但挂牌降價的情況非常明顯
有的在今年年初挂牌,如今陸陸續續降價了 5 次,調價 12 萬
還有的就更心急了,10 月 26 日才挂牌,5 天後就直降 15 萬,下調了快 10% 的價格
并且中介小哥還告訴我,真要成交的話,還可以至少再談個 5、6 萬下來,各位房東們的心态算是稀碎
除此之外,還有一個側面
關于樓市政策
我們說一般市場越是持續低迷,城市越容易出相應的救市政策,就好比前段時間大家都望眼欲穿的四個一線城市相繼開放 " 認房不認貸 "
而相比一線城市的克制,最近三四線的政策,就跟 " 不要錢 " 式地一個個往外砸
就好比 9 月 27-28 日
僅僅 2 天内就有 10 個城市按捺不住紛紛出手
可見,無論是房價的下跌,還是當地部門開始大量支持幹預
如今的三線城市确實很煎熬,那麽爲什麽這樣
02
這背後,都和這個數字有關
這波愈演愈烈的三四線城市下跌潮,背後的因素很多
但我們冷靜下來看都和這個數字有關:庫存
這個數字背後有兩點值得我們注意
首先就是,目前全國庫存量還在持續上升
圖片來源:CRIC、易居研究院
根據易居研究院 10 月最新發表的全國百城新建住宅庫存報告,截至 2023 年 9 月底,全國 100 個城市新建商品住宅庫存總量爲 51221 萬平方米,環比增長 1.4%
雖然庫存較去年同期低,但是在近期各地非常密集的政策刺激下,爲了加快推盤的節奏
于是在此前 1-7 月份各地庫存數據總體以下滑爲主的基礎上
8-9 月份又開始出現攀升
還有一個數據,存銷比
存銷比,也就是庫存房源 / 銷售房源的比例,單位爲月
圖片來源:CRIC、易居研究院
2023 年 9 月,100 個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分别爲 14.4、18.1 和 24.3
其中三四線城市的存銷比最高
我們再來看下這份報告中,全國 100 城裏面存銷比排在前 10 的又在哪裏
同樣基本全部集中在三四線城市
數據整理自:CRIC、易居研究院
數字也高到誇張
其中排名前幾的晉江、韶關、江陰等地的存銷比,都超過了 70 個月
這也意味着,在這些城市的房子,至少需要超 70 個月,也就是接近整整 6 年的時間,才能消化掉目前的庫存
這也就是導緻三四線城市房價下跌的主要症結所在
但卻不是全部
03
還有更多的潛在問題
第一,是在如此的庫存量下,需求還在逐漸減弱
如今大量三四線城市的人口流出
從表中我們可以看出,雖然淨流出的趨勢有所放緩
但是整體三四線城市的流出占比增幅依然大于流入占比
尤其是随着一二線城市新一輪入戶門檻下降以後,個别三四線城市人口外流的迹象也越發明顯
比如去年的開封,這個曾經河南省的省會城市
2022 年末,全市常住人口 469.4 萬人,比 2021 年末減少 8.9 萬人
主要也是後來随着省會從開封遷移到了鄭州,于是人口開始大量流失,很多人都選擇去鄭州或者外出打工
除此之外
對于那些即使留在三四線城市的人來說,大部分人群也有足夠的自有用房
以浙江省爲例
根據第七次人口普查長表抽樣調查數據,2020 年全省家庭戶住房自有率爲 64.71%,其中,自建房占 35.01%,比自購房(28.63%)還要更多
數據整理自:浙江省統計局
最高的衢州市住房自有率能達到 90.04%
記得我一安徽阜陽的同事家裏當時遇見拆遷,單她一個家庭就有了 5 套動遷房
而如此高的自有率,勢必也會進一步影響三四線城市未來的購房需求
那麽,三四線城市房價就一定好不了了嗎
04
說實話,當下的三四線城市還真得靠自救
各位還記得淄博麽
這位曾經靠着燒烤煙火氣火遍大江南北的三線城市,也沒忘了順帶促進下自家樓市
今年 1-6 月,淄博全市新建商品住宅成交面積達到 194 萬平方米,同比增加 33%
數據整理自:CRIC、易居研究院
此外包括排名第一的衢州,第四的東營也都是來自三四線城市
可以說 2023 年這些城市的樓市表現,在三四線甚至二線城市中都數一數二
甚至他們還會持續自我調整
不久前的 9 月,我們還看到淄博推出的購房 " 以舊換新 "
今年以來,濟南、青島、日照、太倉等多個城市也都陸續開啓了此項活動
包括産業的引入
如今江陰正在構建 "345" 現代産業集群、張家港大力發展的産業轉型,打造中國氫港
我們說樓市的發展從來不是隻盯着幾個數字變化的一蹴而就,有人口,有産業發展
貴在執行,也貴在基業長青
以上爲正文,來自 Moon